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第一讲房地产权属法律制度一、房地产法概述（一）房地产的概念与特点1、房地产是指土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的总称。2、房地产与不动产、房屋、土地的关系？不动产=土地+地上定着物（房屋+林木等）+海域+矿产资源房地产=土地+土地权益（建设用地使用权）+房屋3、特点：固定性；非损耗性；保值增值性；价值的差异性；有限性。（二）房地产的种类1、根据权利主体分：公有和私有2、根据用途分：经营性和非经营性3、根据位置分：城市房地产和农村房地产4、根据流转是否受限制分：自由流通的房地产和限制流通的房地产5、根据是否经登记分：登记的房地产和非登记房地产（三）房产和地产的关系房地产=房产+地产=土地上的房屋等建筑物及构筑物+土地+土地权益1、关系：①房屋所有权与土地所有权可以分离；②房屋所有权与建设用地使用权、宅基地使用权可以分离；2、处分原则：一体处分原则①建设用地使用权处分时，附着于该土地上的房屋一并处分；②房屋处分时，其占用范围内的建设用地使用权一并处分。案例讨论：教材18页（四）房地产法的概念和调整范围1、房地产法的概念和特点（1）概念：广义：城市和农村；实质意义上：法典、宪法、法律、行政法规、地方性法规、部门规章以及国家政策、司法解释中有关调整房地产关系的法律规范。（2）特点：参与主体的多元性：管理、开发、权利主体、交易主体、中介规范内容的综合性调整范围的广泛性调整手段的国家干预性2、房地产法的调整范围（1）平等主体之间的房地产关系：权属、相邻、转让、租赁、抵押、中介、物业（2）非平等主体之间的房地产关系：建设项目管理、建设项目规划管理、开发建设审批、土地征收、市场主体管理、市场秩序管理、税费、质量与价格管理（五）房地产法的基本原则土地公有原则土地所有权与使用权分离原则市场调节与宏观调控相结合原则合理利用土地与保护耕地原则保障房地产权利人合法权益原则（六）房地产法的渊源1、宪法2、法律3、行政法规4、地方性法规5、行政规章6、国家政策7、司法解释8、习惯二、房地产所有权法律制度（一）房地产权利概述1、房地产权利的概念及特点房地产权利：是指以房地产利益为内容，直接体现一定财产利益的民事权利。特点：财产权众多权利的集合（房地产物权、债权、继承权）客体：物及行为2、房地产权利的分类（1）土地权利与房屋权利（2）城市房地产权利与农村房地产权利（3）房地产物权、房地产债权和房地产继承权3、房地产权利的体系见教材21页（二）土地所有权1、土地所有权的概念与特点概念特点：客体的特定性；主体的限定性；交易的禁止性；权能的分离性。2、内容：占有权能；使用权能；收益权能；处分权能3、效力范围（1）法律的限制（2）内在的限制：“行使所有权有利益”4、种类：国家土地所有权；集体土地所有权。（三）房屋所有权1、房屋所有权的概述（1）概念（2）特点：客体特定性；主体广泛性；交易的自由性（3）种类：城镇与农村；公有和非公有；生活用房、生产用房和办公用房；单独房屋、共有房屋和区分房屋（4）取得①原始取得：建造；善意取得②继受取得：买卖、互易、赠与；继承、接受遗赠2、建筑物区分所有权（1）概念和特点概念特点：客体的特殊性；内容的复合性；主体的多重身份性。（2）专有权空间所有权①在建筑物的维持、管理关系上：专有部分包括壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所有粉刷之部分②在外部关系上：对第三人（买卖、税金、保险），专有部分应达壁、柱、地板及天花板厚度之中心线。（3）共有权：建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房；占用业主共有的道路或其他场所用于停放汽车的车位；电梯、楼梯、地基、梁、柱、楼顶。按分共有，但不能将自己的份额分出或者转让。（4）管理权：设立业主大会，选举业主委员会；共同决定有关重大事项；决定物业管理事宜；遵守法律法规及管理规约。（四）房地产共有1、房地产共有的概念及特点（1）房地产共有是指两个以上的权利主体对同一项房地产共同享有权利的法律状态。包括共同享有房地产所有权和其他权利（建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、抵押权等)-准共有（2）特点：主体的多样性；客体的同一性；内容的双重性；原因的共同性。2、房地产按份共有（1）概念：是指共有人按照确定的份额对共有房地产分享权利、分担义务的共有。（2）特点：A.按份共有人的权利义务体现在一定份额之上；份额：依照约定----根据出资额确定----视为等额享有B.按份共有人对其应有部分享有相当于房地产权利的权利；所有权或者他物权。按份共有人共同享有房地产所有权时，共有人有权要求将自己的份额分出或予以转让，除非法律或协议有所限制。C.按份共有人的权利义务及于共有房地产的全部按份共有人就自己的份额比例对整个房地产享有权利、承担义务；权利的量的分割，而非房地产的量的分割。（3）内部关系（对内效力）A共有房地产的使用收益和处分（物权法97）共同协商决定B应有部分的处分（物权法101）C共有房地产的管理（物权法97）D共有房地产的费用负担（物权法98）（4）外部关系（对外效力）连带关系（法律另有规定或第三人知道共有人不具有连带关系的除外）（5）共有房地产的分割A约定不得分割的按约定，但有重大理由的，可以请求分割；没有约定或约定不明的，可以随时请求分割；因分割对其他共有人造成损害的应给予赔偿。B协商分割方式；实物分割或价款分割C分割的房地产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。3、房地产共同共有（1）概念和特点概念：是指基于共同关系，对共有房地产不分份额地享有权利，承担义务的共有。特点：不分份额（共同共有关系存续期间）；发生原因为共同关系的存在（夫妻、家庭）；平等地享有权利和承担义务。（2）内部关系（对内效力）A权利：对共有房地产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。各共有人的权利及于房地产的全部，不得对特定部分主张权利；处分或作重大修缮的，应经全体共有人同意。B义务：对共有房地产承担平等的义务。个共有人的义务及于共有房地产的全部，费用有约定的，按约定；没有约定或约定不明的，共同负担。共同共有存续期间，不得请求分割。但有例外（3）外部关系（对外效力）：连带关系（五）房地产相邻关系1、房地产相邻关系的概念和特点（1）概念：是指相互毗邻的房地产所有权人或使用权人之间在行使权利时，因相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。（2）特点;A主体的多数性B标的物的相邻性C产生的法定性D内容的复杂性2、相邻关系的处理原则（1）有利生产、方便生活（2）团结互助、公平合理（3）尊重历史和习惯3、房地产相邻关系的种类（1）用水、排水（2）通行（3）利用（4）通风、采光、日照（5）环境保护（6）损害防免4、房地产相邻关系和地役权关系（1）地役权的概念和特点概念：是指为自己不动产的便利而使用他人不动产的权利。特点：A为需役地的便利而设立的物权；B主体的广泛性；C内容的不确定性；D从属性（不得与需役地分离）E不可分性（2）地役权的设立：书面；地役权自地役权合同生效时设立；登记对抗主义。（3）地役权的效力地役权人的权利与义务供役地人的权利与义务（4）地役权的消灭双方协议解除；供役地人单方解除；约定事由出现；存续期间届满；标的物灭失；供役地被征收；目的是事不能。（5）房地产相邻关系与地役权关系区别：A原因；B前提；C性质；D有偿性；E期限性；F登记要求；联系A地役权可弥补相邻关系的不足；B地役权可排除相邻关系的使用第二讲房地产权属登记法律制度一、房地产权属登记概述★房地产权属：是指房地产权利的归属，即房地产权利属于民事主体享有的状态。房地产权利→房地产权属★房地产权属登记：是指房地产登记机关对申请人提出的有关房地产权利的事项记载于房地产登记簿，依法确认房地产归属关系的行为。★特点：由专门的登记机关负责；实质审查；登记发证；实行房产与地产权利主体一致的原则（地随房走，房随地走）注意：一般情况下，房地产登记簿的效力高于房地产权属证书的效力。★房地产权属登记的性质：民事行为+行政行为★房地产权属登记的功能：☆权利确认☆权利公示☆权属管理★房地产权属登记的分类：☆所有权与他项权利登记☆终局登记与预告登记☆初始登记、变更登记、更正等给予涂销登记★房地产登记机关的职责☆查验申请材料☆询问申请人☆如实及时登记☆其他但，不得要求评估，重复登记，超出登记职责的其他行为★房地产权属登记的效力☆登记生效主义为原则登记对抗主义为例外●土地承包经营权转让●地役权设立☆房地产权属登记的公信力登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人；可善意取得。二、土地权属登记★种类☆初始土地登记☆土地权利设定登记☆土地权利转移登记☆土地权利变更登记☆注销土地登记★程序土地登记申请→地籍调查→权属审核→公告→无异议→注册登记→土地登记卡→土地归户卡+土地证书异议→暂缓登记三、房屋权属证书★种类☆总登记☆初始登记☆转移登记☆变更登记☆他项权利登记☆注销登记★程序受理登记申请→权属审核→公告→核准登记→颁发房屋权属证书