新区开发建设中规划设计对土地价值提升影响

龙源期刊网新区开发建设中规划设计对土地价值提升影响作者：陈晨杰来源：《中国房地产业·下旬》2016年第12期[摘要]本文以南通海安县滨海新区新城区城市设计为实例，介绍了滨海新区的概况及总体规划，叉详细分析了项目区现状、项目定位、方案设计详情等，打造了一个立足本土、灵活多样、特色鲜明的滨海新城区。[关键词]新区开发；规划设计；土地价值；海安县从2000-2016年间，是中国历史上土地资产化发展最为迅猛的时代。在此期间，全国土地出让总收入超过30.2万亿元。目前，全国各地城市建设都在如火如荼进行，城市土地用“寸土寸金”形容亳不夸张。如何在新区规划中最大限度地提高土地利用价值，打造舒适、宜居、特色的居住环境，已成为当前我国房地产行业最为关心的问题之一。1、项目概况南通市海安县滨海新区地处海安、如东、东台三地交界处，是江苏省“百家名镇”，也是闻名全球的紫菜和河豚养殖基地。2011年10月，南通市政府对海安县实行“区镇合一”，成立老坝港滨海新区，辖区面积128km2，总人口6.9万，下辖20个行政村、300多家企事业单位。老坝港滨海新区地理位置优越，各个配套设施建成后可完全融入“上海1.5小时经济圈”。目前，整个规划范围内用地类型以围垦用地、村镇建设用地、二类工业用地和水域为主，区域对外交通正在修建，内部交通欠缺。区内环境水景观资源较好，绿化景观资源欠缺。滨海水乡是海安城市风貌的特色之一，基地濒临大海，内部有两条河流穿过，分别是中心支河和北凌河，另有较多块状水域（见下表1所示）。2、海滨新区项目区总体规划介绍滨海新区总体定位是打造沿海交通枢纽、新兴产业、先进制造业、生态宜居的沿海旅游基地，借助沿海优势，发展特色养殖业和加工业，使县域内形成“一主一港两副，一轴四片”空间结构。上述总体规划可将新区品位提高一个档次，也是未来滨海新区发展的重中之重，如何将城市特征与区域发展有效衔接，也是新城区具体设计的核心点。城市设计应充分挖掘可利用的资源，并强化人的使用，以舒适、宜人为主要的设计原则，避免出现不切实际的宏大场所。此外，从旅游功能引导城市的角度出发，缺乏个性的城市空间龙源期刊网难以形成印象深刻的场所，需重点研究，进而确定区域的风貌特征。相关规划确定了滨海新区总人口约为10万，在32平方公里的用地范围内，3.26平方公里的新城区（中心区），设计团队认为以特色新市镇形象展现更为合理。3、项目区具体规划设计方案分析3.1空间结构分析新城区建筑高度分4级控制：24m以下控制区；60m以下控制区；80m以下控制区；80-100m控制区。新区建筑的主体高度设计为60m，在北部区域为突出旅游功能，则以24m高度为主。在临港路和开元路这一主次轴交叉点处，设置一栋100m的滨海新区地标性建筑。3.2建筑景观风貌控制（1）序列化的空间布局在新城区设计时注重梳理各个地块的空间形态和开发强度间的关系，将序列感、秩序感、韵律感充分结合，打造现代感十足的空间场所。在新城区的“东大门和北大门”两个入城门户处设置入口广场和坡道式迎宾节点，采用刚柔并济、收放自如的设计手法，充分展现新区的别致性。在空间搭配上往往需要处理好整体与局部、开放与封闭、映衬与韵律在城市空间的表现上至关重要。将新城区的主要交通要道设计为花园大道，以特型景观树阵及充满秩序感的绿化植栽，营造丰富的景观效果。（2）特征鲜明的建筑形态建筑设计应注重把握建筑物宜人尺度分寸，且必须与周围道路及周边建筑相协调。主要原则如下：1.商业建筑应创造富有亲和力而尺度适宜的建筑空间；2.滨水建筑应轻盈灵动，与水景有机结合；3.滨水一线高层据居住建筑高宽比不小于2.5，应尽量避免屏风楼的出现；4.将建筑庭院作为城市开放空间体系的重要组成，即杜绝过度围合空间、缺乏定义空间等。3.3慢行活动通道设计（1）交通场所景观化本项目设想沿道路两侧预留足够的绿化，以打造多条花园大道，包括南北向的临港路及东西向穿越基地的开元路。重点在花园大道两侧，根据建筑尺度，预留一定的景观空间，设置层次丰富的绿化植栽。对于市民而言，真正做到了“宜人”。景观道路的主要设计要素及指标见下表2所示。（2）步行道路及广场设计龙源期刊网滨海新城区没有独立的广场用地，在地块开发中，通过建筑物与道路形成的退让关系，以及因界面需要预留的广场空间，作为重要的景观节点呈现，在内涵上为景观节点的重要组成部分。方案中在金港大道临港路交叉口、区政府大楼入口、中央公园局部等为上述处理方式。3.4水体及其两岸设计新城区内包含了龙港河、分花河、北凌支河、抚琴河等，在这些水系内部均设置了步行通道、步行节点及驻留场所。方案在设计初衷，设想以中央公园为核心向四周延展开公园式步行廊道，使得区域的开发为公园及水体所围合，做到真正意义上的生态型的商务、休闲生活区。具体设计思路如下：1.水体规划强调临水绿化景观的自然生态和亲水性，可以改造河堤，现出缓坡或台阶，露出水面，加强水景与园林的结合沿河道宽窄不等的带状绿地；2.增强视线的通透性与空气流动，避免过于浓密栽植的植被，布置草坪、花坛、树丛、游憩场地等；3.植物配置要求生态自然，不宜过于图案化，要求有良好的遮荫；每处滨水地段应有2-3种主导景观树，可选用叶色、花色或树形优美的乔、灌木，成片、成带、成林种植，偶尔在水岸边的高大树群能制造出一种视觉上的冲击；4.在适当地点设置较为开敞的硬质小广场，“暴露”河道水景，水景小广场布置在水岸园林景观区内的战略地点，每个小广场面积不小于500m2，小广场可包括亲水平台设计、凉亭与其他便民设施；5.设置园林灯饰：重点地段如滨水广场等需要进行滨水环境专项照明设计。3.5地下空间的利用老坝港新区新城区的地下空间包含了静态交通、综合防灾规划的内容。其中静态交通主要强化平时地下空间的使用目的，目前以停车场为主要的利用方式；综合防灾主要强化战时地下空间的使用目的，并根据战时组织疏散通道。根据地块特征及相关道路特性，金港大道、龙港路及开元路为疏散通道，而新区政府则为战时指挥中心。滨海新区新城区地下空间设计原则包含以下几方面：1.按照地上建筑面积2%或者总投资6%在人防重点建设区域修建人防地下室；2.充分利用其在平安时期的空间利用，结合公共空间，规划设置地面与地下结合的停车场地；3.地下公共停车库应方便出入并设置明显的导向标识，应采取必要措施，满足安全、舒适、通风、防火、防护设施以及降低噪音的要求。新城区地下过街通道设计原则如下：1.地下通道净宽不应小于5m，通道长宽比不宜大于5；2.注重安保设施设置，布置良好的灯光照明系统；3.注重环境卫生的保持、通风系统和排水系统的稳定；4.铺设人行地砖，通道内部采用浅色系或暖色系装。此外，地下建筑离用地边界距离不宜小于地下建筑埋置深度的0.7倍。按上述距离要求退让相邻用地边界确有困难的，其距离可适当缩小，但应不小于3m。3.6街道公共设施设计分析龙源期刊网公共设施直接关系到居民的生活质量，也对提升当地土地价值意义重大，因此是新区设计中的重点问题之一。（1）港湾式公共汽车候车廊新城区车站两边采用渠化概念把公交车引入或导入“港湾”，建设红线、步行道、路缘绿带相应地调整，渠化路段≥30m，站距≤500m，车站泊车位长度按道路性质而定，一般≥12m，停车位宽≥3m；新城区主要道路与路设换乘公交站点，应有线路牌、线路图、本区域地图，并标有换乘公交站点位置，标识清楚规范，有照明设施。（2）公共洗手间在人流较大的部位宜安排公共洗手间，应有明显的公共洗手间标志。应以一、二类标准建设，公共洗手间全部采用水冲式。配置间距为400-500m，每平方公里不宜少于3座；每座公共洗手间建议面积为50-70m2，并需具备无障碍通道与厕位。可结合绿地与便民设施建设，新城区内建议尽量建设附建式公共洗手间，以减少干扰；（3）夜景照明根据新城区道路性质和宽度的不同，采用不同的灯杆高度和宽度标准。主干道上灯杆高度为7-10m；次干道上灯杆高度为6-8m；支路上灯柱高度为5-6m；小区内部道路上灯杆高度为2.5-3m。灯具的安装高度要根据灯具的布置方式、路面有效宽度及灯具的配光、光源功率来决定，还应考虑维护条件、经费支出等其它因素。灯杆位置可设在人行道或绿化分隔带上，灯杆位置离人行道道牙的距离为1.0-1.5m。两条景观轴部位的灯杆上宜装置临时基座，以布置节日彩旗或公告。结语：土地价值的提升关键在于是否合理对其进行开发和利用，滨海新区新城区的设计方案充分结合了当地的地理优势，并将优势放大，以营造“花园小镇”为主题，使新区建设在舒适性、特色化、人性化等方面都切实展现了现代潮流。在充分利用新区土地的基础上较好地体现了人与自然和谐共处思想，打造了一个宜居、宜游的生态新区。龙源期刊网