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恬然静雅的那抹风景Madeby：朱尧乐，刘展飞2015.02.08颐堤港购物中心考察报告3.项目定位2.区位分析1.项目概况4.业态分析目录contents7.局部赏析6.设计规划5.动线分析8.项目小结项目概况颐堤港位于北京市朝阳区酒仙桥地区，是集购物商场、国际甲级办公楼及休闲式商务酒店于一身的大型综合商业项目。此外，项目周边环境优美，拥有一个超过17公从顷的开放式户外公园。项目总建筑面积约176,000平方米，建成之后将辐射望京、燕莎等重要区域。凭借周边良好的生态环境及建筑，颐堤港将被打造成东部商圈内不可多得的稀有物业，成为酒仙桥地区的标志性建筑和举足轻重的地区商业中心。区位分析1、地理位置与交通概况：颐堤港位于北京市朝阳区，北起将台路，西临酒仙桥路，酒仙桥路18号。地铁14号线直通颐堤港商场地铁层；共约20条公交路线（酒仙桥站）直达颐堤港。区位分析2、周边商圈：A：京客隆酒仙桥店B：丽都广场C：将台综合商品广场D：奥卡索（久隆百货店）E：久隆商场F：阳光兴隆小商品市场G：Za（久隆百货店）H：阿芙（久隆百货店）I：颐堤港J：北京金立石通商贸中心颐堤港位于丽都，大山子商圈。区位分析3、配套设施及地块分析：临首都国际机场，为国际航空枢纽经济圈向中央城区辐射的第一个涉外生活圈。附近有国家重要的电子信息产业基地和电子产品集散中心酒仙桥电子城科技园，邻近丽都广场和东四环，与燕莎、朝阳公园、东北四环大国际圈相生相息。其周边楼盘主要有（方圆3公里）：晶都酒店、丽都水岸、芳园里社区、上东8号、飘小区、酒仙桥街坊、酒仙桥村、太平洋城、和乔丽晶公寓、安徒生花园、丽都国际公寓、高家园社区、电子城小区、丽都大厦、阳光上东、恒通商务园、冠捷科技公司员工之家、瞰都西门、瞰都家园、海德大厦、燕东商务花园、电子球场社区、万红西街、嘉美风尚中心、北京花园、南十里居、上东双子座、霄云里、新燕都家园、丽都苑小区、首开国风上观、怡思苑、住皇城、将府家园、大山子西里小区、丽都壹号、新华联丽港、酒仙公寓、东润枫景区、远洋公馆、蓝色港湾、花家地、US联邦公寓、福景苑、北京红墙盛源商贸中心、融科橄榄城、朝庭公寓、海润国际公寓、鹿港、国际港、嘉林花园、大西洋新城、悠乐汇、女子街等。项目定位商业定位：中高档，集购物，餐饮，娱乐为一体的绿色环保、时尚购物中心。消费人群定位：目前居住的主力人群为青年人，包括公司高层、白领、外籍人士、海归人员、演艺圈人士等。这部分人群教育程度较高，收入较高，消费能力较强。业态分析业态组合：根据商业定位——中高档，集购物、餐饮、娱乐为一体的时尚购物中心，颐堤港采用了涵盖国际时尚品牌店、国际影城、大型美食广场及精致餐厅、精品超市、国际书店、电子产品店、美容美发沙龙、创意家居用品店等多种业态的组合形式。楼层总面积㎡铺位平均面积㎡铺位数铺位个数/总铺位个数业态规划及主要进驻品牌负一层2万571.43519.44%超市︱零售︱餐饮华联精品超市︱品厨︱咖世家咖啡一层1.8万3605027.78%零售︱餐饮Hollister二层1.2万3004022.22%零售︱餐饮VEROMODA三层1.2万2405027.78%零售︱餐饮大食代︱爱博特︱迪巧克咖啡︱联想︱乐兜儿童成长中心︱匡威︱美丽田园︱哥伦比亚︱阿迪达斯四层5000100052.78%电影院星星国际影城合计6.7万261180100%\业态配比：楼层业态调研：业态分析地铁层：主力店铺：华联超市：50~5000不等，平均消费大致为400元，超市面宽约150m，进深约22mPageOne（叶一堂）：30元，面宽约：15m，进深约20m顺电：平均500元，面宽约25m，进深约15m业态分析一层：主力店铺：GAP：平均100元（促销），面宽约15m，进深约15mH&M：50~600元不等，平均200元，面宽约15m，进深约20mI.t（高档时尚品牌）：300~4000元不等，平均1000元，面宽约20m，进深约15m业态分析二层：主力店铺：iROO（台湾品牌）：600~2000不等，平均800元，面宽约10m，进深约15mONLY：100~4000元不等，平均500元，面宽约20m，进深约10mVEROMODA：100~4000元不等，平均500元，面宽约10m，进深约10m业态分析三层：主力店铺：大食代：人均约30元，面宽约：100m，进深约25m麦当劳：人均约30元，面宽约：10m，进深约15m业态分析四层：电影院：人均约35元，面积为5000㎡动线规划平面动线设计：采用目前较为主流的“回”字型，并设置多处挑空，增加商场的空间感和购物舒适度；另外，内部设置与酒店、写字楼的通道，使顾客可以在商场、写字楼以及酒店之间穿梭自如，从而更好的享受综合体的便利性。垂直动线设计：中庭挑空直达屋顶，不仅增加室内采光，还将顾客的视线引导向上，挑空处的多部扶梯设置更起到促进客流垂直流动的作用。设计规划内部空间采取具有流线感的退台式楼层布局，大量应用局部挑空，使商业具备鲜明时尚风格。扶梯设计落错有序，巧妙引导人流的分布。颐堤港在建筑设计方面也毫不含糊，十分注重顾客的视野感受，扶梯的位置必须在视野范围，均设置在项目中心位置，在乘坐扶梯时可以直视多个楼层的店铺，视觉上减少楼层之间的距离。局部赏析反光槽消火栓扶梯侧面消防卷帘轨道文化石墙面拦河扶手局部赏析男厕卫生间标识母婴室洗手台灯光细节女厕局部赏析超市导视楼层导视电扶梯钢结构主入口项目小结优势：商业定位：酒仙桥商圈缺少集购物、餐饮、娱乐为一体的时尚购物中心，该商业定位准确，填补了区域需求空白。阳光广场：首层2000平米“冬季花园”多功能空间特色鲜明，是目前北京商业中少见的大型室内景观区，为消费者在天气不佳或冬季时购物、餐饮提供了良好的室内环境，并为举办各类时装展、车展、艺术表演及周末集市提供空间。兼备六大购物：缤纷时尚购物，幻彩靓丽购物，动感数码购物，轻松惬意购物，饕餮美食购物，绿色环保购物。劣势商圈氛围不及其他商场，交通也不是很便利，在寸步难移的北京是个软肋将来地铁开通后相信会有一定的改善。同时，物业管理水平也需要相应的提升。在购物中心能体会到设计者的用心，但是在实际表现中做的差强人意，尤其在施工工艺上不够细致，而且后期维护跟不上。围挡及洗手间卫生情况不佳，这些都是一个高质量的商场中不允许出现的。虽然有太古的优良基因，但是如果没有得到很好的传承，可能在竞争激烈的北京容易被淘汰THEEND谢谢观赏！