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三发中心2中国的土地出让使用年限*住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全国统一执行的土地使用年限为70年。*工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。全国统一执行的土地使用年限为50年。教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。*商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的土地使用年限为40年。其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。三发中心3房产专业名词低层：1~3层低层住宅（别墅）1、独院式、双联式、联排式2、建筑多面临空，平面组合灵活，朝向、通风采光好；环境安静，干扰少；院子组织方便，使用便利。占地面积大，投资费用高。多层：4~7层中高层（小高层）：8~12层高层：12层以上（公共建筑超过24米）超高层：建筑高度超过100米三发中心4房产专业名词开间：住宅设计中，作宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。层高：指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。净高：指层高减去楼板厚度的净剩值。净高=层高-楼板厚度.套内面积：俗称“地砖面积”，是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。走廊：指住宅套外使用的水平交通空间。地下室：房屋地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室：指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。玄关：登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。三发中心5隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。房产专业名词跃层式住宅：一套单元住宅占据了住宅楼的两层，但又不同于别墅，别墅从首层到顶层都属于一户，跃层式住宅的上下两层有室内楼梯相连，下层为客厅及服务性房间，上层为主人及家里其他人员的卧室、起居室，增加了内部活动的私密性，扩大了单套住宅面积，居室、厅、卫生间都较一般户型增多。三发中心6房产专业名词复式住宅：根据每套住宅内各功能特点，压缩某些功能占用的高度，上层与下层作宅空间互相借用，达到在建筑面积不变情况下增加使用面积，或在住宅体量不变情况下增加内部住宅使用面积的效果，但这种住宅在功能安排及使用的舒适性上并不理想。三发中心7房产专业名词建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地率：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。得房率：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积得房率=套内建筑面积/建筑面积三发中心8房产专业名词得房率：高层住宅约在75%~78%之间小高层住宅约78%~85%之间多层建筑约在85%~95%左右三发中心三发中心谈判转定带看配对收意向签约-售后获取信息二手房买卖业务有哪些环节？1234二手房买卖业务包含信息获取、配对、带看、收意向、谈判、转定、签约-售后七个环节。567三发中心获取信息配对收意向转定124要获取哪些信息?信息的获取包括房源的开发和客源的开发，大量的房源和客源信息是形成快速配对，乃至最后成交的基础。房源开发的关键信息:物理属性：所在小区、楼栋、几楼几室、房型、面积、朝向、年代、家具家电配套法律属性：产权、产权人、合法用途交易属性：出租or出售、价格、业主姓名和联系方式注：黑色加粗部分是房源开发信息中的重点，特别是业主联系方式。签约-售后6带看37谈判5三发中心要获取哪些信息?客源开发的关键信息:需求：房型、面积、楼层、用途、目标区域、法律属性：购房资格交易属性：求租or求售、预算、业主姓名和联系方式，付款方式（全款、贷款（商业、公积金、组合））注：黑色加粗部分是房源开发信息中的重点，特别是客户联系方式。信息的获取包括房源的开发和客源的开发，大量的房源和客源信息是形成快速配对，乃至最后成交的基础。获取信息配对收意向转定124签约-售后6带看37谈判5三发中心如何获取（开发渠道）?社区开发社区驻守、派单、举牌媒介开发网络、社交开发人际开发亲戚、朋友、同学、邻居、保安、物业介绍客户或房源门店开发门店/橱窗接待、电话接待同业开发关注同行房源推广、带看、成交动向资源库二次开发盘源系统新信息、旧信息的更新和翻盘。注：各渠道详细技巧，后续新人知识宝典将作详细讲解。获取信息配对收意向转定124签约-售后6带看37谈判5三发中心什么是配对?配对：是红娘牵线！是媒婆说媒！不过咱是为房子，为客户“牵线说媒”，即将合适的房源和合适的客户进行匹配，目标在于形成约看和带看。获取信息配对收意向转定124签约-售后6带看37谈判5三发中心为房找客为房找客，即经纪人推荐房源的过程是二手房交易中非常关键的一个环节，过程中即可匹配已有客户，也可通过一些渠道拓展新客户。通过网络：如公司外网、端口（58、信息网等），推广房源，吸客；（开发新客户）通过电话：公司资源系统中的客户资源，老客户等，通过电话推广房源；通过派单：驻守、贴纸条；（开发新客户）获取信息配对收意向转定124签约-售后6带看37谈判5三发中心为客找房由于房源数量和类型在商圈中较为固定，公司房源资料相对也较为齐全，因此为客找房以公司内部资源为主。通过内部资源：如公司内部房源系统，注意客户需求与房源属性的匹配；通过转介：将客户转介至有其需求房源的区域或分公司；通过网络：外部网站发布求购信息；关注同业资源：关注同行带看、推广的房源资源。在为客户推荐房源时，注意客户的首付和总价预算、用途（学区/婚房等）、户型等需求，有的放矢方可成交！获取信息配对收意向转定124签约-售后6带看37谈判5三发中心啥叫带看?简单说，就是带客看房，相当于一般商品买卖中，客户看货、挑货的环节。定义：是指为客户寻找符合其基本要求的房源，并带领其参观现场，直至选中其满意房源的一种过程。有效的带看是成交的前提！平均6至10套带看才可成交1单。获取信息配对收意向转定124签约-售后6带看37谈判5三发中心新人带看步骤：带看前：1）熟记要带看的房源、交通、配套等信息，以便熟练地跟客户介绍；2）计划好带看路线，方便沿途介绍周边配套，路线两边最好整洁美观；3）跟客户提前约好时间；带看当天提前15-20分钟跟客户确认是否准时到场，并提前通知房东。带看中：1）守时，一定比客户早到；2）多问多听，找出家庭中决策人物；3）房子优点最大化，缺点迂回转化；4）签署《看房确认书》，防止跳单；5）紧跟客户，切忌业主与客户亲密接触，以防跳单。带看后：1）根据客户反应，进一步判断客户意向（房源要求、价格底线等）；2）客户如有意向，立即拉回店里谈3）客户如无意向，一定送客户远离，路上即可沟通，也可杜绝跳单。注：详细带看攻略，后期新人知识宝典会做专篇详解，敬请关注。获取信息配对收意向转定124签约-售后6带看37谈判5三发中心客户看房满意后，可催促客户缴纳一定数额的意向金（订金）。收意向金（逼定），并给客户签发意向金收据（订金收据）。逼定方式有：1）可正面进攻，反复强调房源的优点，重复购房手续、步骤，说明交意向金的好处，逼其下定；2）如客户犹豫，步步紧逼，找出问题，逐个击破；3）举例说明，现在购房对客户最有利；4）确认付款方式、贷款资格。注：详细逼定攻略，后期新人知识宝典会做专篇详解，敬请关注。注：意向金（订金）仅表明客户单方面的购房意愿，对于最终成交没有法律效力，但是客户预先缴纳意向金（订金），一方面便于我们及时找业主收定金（转定），另一方面也便于我们把控客户。客户的购买热情一般只能维持36个小时左右，在客户最具购买热情的时候，催促其缴纳意向金后（订金），可帮助我们掌握主动权。获取信息配对收意向转定124签约-售后6带看37谈判5三发中心谈什么？价格、意向金数额、付款方式、按揭/贷款、余款支付时间和方式、税费承担、租约处理办法、家具；过户时间、户口迁移时间、维修基金和水电煤气等过户、房屋交验时间注：详细转定攻略，后期新人知识宝典会做专篇详解，敬请关注。获取信息配对收意向转定124签约-售后6带看37谈判5三发中心什么时候谈？有些条件是在谈判前就大致确定的，如（客户）贷款or全款；（客户和业主）大致可接受的价格范围；（业主）家具处理；（业主和客户）租约的处理方式等等。真正意义的谈判从客户看重房子开始。重点在撮合二者的交易价格，交易条件等，谈判进程可分为两个阶段：1）电话/单独见面：分别打电话给客户和业主，或者有机会跟客户或业主见面时，不断试探两者底线，撮合二者的价格和条件；2）面谈：一些细节问题的进一步确定，或者有些微小的矛盾单独谈难以解决，面谈通过一些技巧，如同是配合做状况等比较容易解决。注：详细转定攻略，后期新人知识宝典会做专篇详解，敬请关注。获取信息配对收意向转定124签约-售后6带看37谈判5三发中心双方面谈注意事项谈判前：1）与买卖双方约好签约时间和地点，并告知乘车路线，并按时接双方入店（防止被截客）、并提醒双方该应带的相关证件、收据等；2）再次了解双方心理底线、急迫程度、付款方式、交房时间等细节，从中了解双方矛盾点，以便提前做好并计划好自己的操作流程；3）领取合同和相关收据，可以事先填写的项目尽量事先填完毕；4）告知买卖双方，签约当天需缴纳相应服务费（佣金及其他服务费），准备好现金或银行卡。5）如果双方不见面的，要保正有两个空余的谈判室，买卖双方各一个。注：详细谈判攻略，后期新人知识宝典会做专篇详解，敬请关注。获取信息配对收意向转定124签约-售后6带看37谈判5三发中心双方面谈注意事项谈判中：1）提醒双方手机关机或静音，保证谈判不被打扰；2）谈判中避免偏袒一方，让双方感觉我们保持中立；3）谈判注意掌握节奏和气氛，保持三方相互尊重、相互理解；注：详细转定攻略，后期新人知识宝典会做专篇详解，敬请关注。获取信息配对收意向转定124签约-售后6带看37谈判5三发中心双方价格谈拢，其他条件基本一致后，可催促业主收取定金（即客户交的意向金），给业主签发定金收据，签署定金合同，买卖即发生法律效力，这个过程叫转定。两种情况下的转定：情况1：上门送定1）送定前跟业主做好电话沟通（确认降价空间，告知经纪人辛苦度），约定时间；2）携带工具：笔、计算器、白纸、定金、收据、签约步骤及携带证件提示；3）业主收定后，留存产证上所有产权人身份证复印件和产证原件；4）跟业主约定签约时间（最好第二天）、提供业主签约步骤及携带证件提示；5）签发定金收据和签署定金合同，并收取服务费（佣金及其他服务费）。注：详细转定攻略，后期新人知识宝典会做专篇详解，敬请关注。获取信息配对收意向转定124签约-售后6带看37谈判5三发中心情况2：双方面谈后收定1）当场收定、签发定金收据，签署定金合同，当场签买卖合同；2）业主收定后，留存产证上所有产权人身份证复印件和产证原件；3）签发定金收据和签署定金合同，并收取服务费（佣金及其他服务费）。注：详细转定攻略，后期新人知识宝典会做专篇详解，敬请关注。获取信息配对收意向转定124签约-售后6带看37谈判5三发中心签约（买卖合约）1）证件审查：包括双方的房产证、身份证、户口本、结婚证等等必要证件（视交易中心及银行要求而定）2）对整个交易过程及合同做讲解和描述，即体现经纪人专业度，也维护买卖双方知情权。对于客户和业主提出的疑问做详细解释，但不做口头承诺或担保；3）认真、规范填写合同，并制定补充协议，补充协议重点：双方交付款时间方式、交房时间、物业验收装修及室内物品的归属、过户时间、公共维修基金，买卖双方时效的规定及违约责任，对现行政策的执行，告知双方如遇调整按照新政策执行；获取信息配对收意向转定124签约-售后6带看37谈判5三发中心售后1）联系按揭部同事，并一同协助办理贷款、按揭事项；2）联系交易部同事，并一同协助办理过户事项；3）协助办理房屋交验；4）定期回访，并汇报交易进展。获取信息配对收意向转定124签约-售后6带看37谈判5三发中心祝：大家早日开单