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第1页共18页中华人民共和国国家标准房地产估价规范简介中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施）中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）总则1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。1．0．2本规范适用于房地产估价活动。1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。术语2．0．1房地产realestate，realproperty土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。2．0．2房地产估价realestateappraisal，propertyvaluation专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2．0．3估价对象subjectproperty一个具体估价项目中需要估价的房地产。2．0.4估价目的appraisalpurpose估价结果的期望用途。2．0．5估价时点appraisaldate，dateofValue估价结果对应的日期。2．0．6客观合理价格或价值value某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。2．0．7公开市场openmarket在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。第2页共18页2．0．8公开市场价值openmarketvalue在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。2．0．9类似房地产similarproperty与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。2．0．10同一供求圈comparablesearcharea与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。2．0．11最高最佳使用highestandbestuse法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。2．0．12市场比较法marketcomparisonapproach,salescomparisonapproach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.13收益法incomeapproach,incomecapitalizationapproach预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2．0．14成本法costapproach求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2．0．15假设开发法hypotheticaldevelopmentmethod，residualmethod预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2．0．16基准地价修正法landdatumvaluemethod在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。2．0．17潜在毛收入potentialgrossincome假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。2．0．18有效毛收入effectivegrossincome由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。2．0．19运营费用operatingexpenses维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。2．0．20净收益netincome，netoperatingincome由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。2．0．21建筑物重置价格replacementcostofbuilding采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。第3页共18页2.0．22建筑物重建价格reproductioncostofbuilding采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。2．0．23物质上的折旧physicaldepreciationphysicaldeterioration建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。2．0．24功能上的折旧functionaldepreciation，functionalobsolescence建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。2．0．25经济上的折旧economicdepreciation，economicobsolescence建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。2．0．26估价结果conclusionofvalue关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。2．0．27估价报告appraisalreport全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。估价原则3．0.1房地产估价应遵循下列原则：1合法原则；2最高最佳使用原则；3替代原则；4估价时点原则。3．0．2遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。3．0．3遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：l保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；2转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；3装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；4重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；5上述情形的某种组合。3．0．4遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。3．0．5遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。估价程序4．0．1自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：l明确估价基本项；2拟定估价作业方案;3搜集估价所需资第4页共18页料；4实地查勘估价对象；5选定估价方法计算；6确定估价结果；7撰写估价报告；8估价资料归档。4．0．2明确估价基本事项主要应包括下列内l明确估价目的；2明确估价对象；3明确估价时点。注：1估价目的应由委托方提出；2明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况；3估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日；4在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。4．0．3在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要应包括下列内容：1拟采用的估价技术路线和估价方法；2拟调查搜集的资料及其来源渠道；3预计所需的时间、人力、经费;4拟定作业步骤和作业进度。4．0．4估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下列方面：1对房地产价格有普遍影响的资料；2对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；3相关房地产交易、成本、收益实例资料；4．反映估价对象状况的资料。4．0．5估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。4．0．6完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价方法5．1估价方法选用5．1．1估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。5．1．2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。5．1．3根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。5．1．4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。5．1．5收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。5．1．6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。5．1．7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。5．2市场比较法第5页共18页5．2．l运用市场比较法估价应按下列步骤进行:1搜集交易实例；2选取可比实例；3建立价格可比基础；4进行交易情况修正；5进行交易日期修正；6进行区域因素修正7进行个别因素修正；8求出比准价格。5．2．2运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容：1交易双方情况及交易目的；2交易实例房地产状况；3成交价格；4成交日期；5付款方式。5．2．3根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：l是估价对象的类似房地产；2成交日期与估价时点相近，不直超过一年；3成交价格为正常价格或可修正为正常价格。5．2．4选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：1统一付款方式；2统一采用单价；3统一币种和货币单位；4统一面积内涵和面积单位。注：1统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清。2不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。5．2．5进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l有利害关系人之间的交易；2急于出售或购买情况下的交易；3受债权债务关系影响的交易；4交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6相邻房地产的合并交易；7特殊方式的交易；8交易税费非正常负担的交易；9其他非正常的交易。注：1当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正；2对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。5．2．6进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正直采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。5．2.7进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整。5．2．8进行个别因素修正，应将可比实例在其个体