湖北农村宅基地新政策

赢了网s.yingle.com法律咨询s.yingle.com遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问湖北农村宅基地新政策近年来随着中国房地产产业的蓬勃发展，农村宅基地的改革也在逐步进行。但是很多人对于农村宅基地的政策并不了解。为了帮助大家解决这个疑问，赢了网在本文中主要介绍湖北农村宅基地新政策这个问题。什么是宅基地使用权?宅基地是从农村集体土地中划出的无偿、无期限提供给本村农户用于建设房屋居住生活的土地。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村农户一户只能有一处宅基地，村民出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。《中华人名共和国物权法》规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有与使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。据此，宅基地具有明显的额身份属性，即只有本村村民才享有宅基地使用权，且宅基地的分配以户为单位，而不是以农民为单位，因此，宅基赢了网s.yingle.com法律咨询s.yingle.com地使用权本身是家庭成员共同所有的。湖北农村宅基地新政策是什么?一、2017年1月1日，《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)正式发布实施。这是我国不动产统一登记制度建设的又一关键节点，也是现代法治国家发展的重要一步。针对农民集中居住等新农村建设新情况，《细则》明确申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的，具体程序参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理。二、根据湖北省厅土地利用处于2017年8月15日在湖北省国土资源厅官方网站发布的《湖北省农村宅基地制度改革政策解读》，湖北省农村宅基地新政策有：(一)建立规划管控和引导机制。这部分内容是农村宅基地制度改革试点的基础和关键点之一。一是明确规划的管控和引导作用，明确以土地利用总体规划为底盘，实行“多规合一”(创新点)。在对土地利用总体规划进行评估调整的赢了网s.yingle.com法律咨询s.yingle.com基础上，国土、规划、农业、环保等部门，按照近、中、远期规划相结合的思路，编制《宜城市新型城镇化发展规划》、《宜城市农业产业发展规划》、《宜城市生态文明建设规划》，以及各镇(办、区)《镇域总体规划》、村级土地利用和村庄建设规划等，做到“统一控制、统一布局、层次清楚、相互衔接、同步实施”。上述规划要求在2017年6月底前完成。二是优化村庄布局与规模。经统计，宜城市自然村和居民点共有6603个，村镇范围面积22万亩，其中有4000多个小型独立的自然村和居民点(小于10亩)，空心村、空置闲置的现象比较普遍，加之，随着经济社会发展和城镇化的推进，农村人口不断减少，为提高村庄土地利用率、促进农业产业化、逐步提升居民点聚集度，按照国家新型城镇化综合改革试点的要求，拟在全市规划50个左右的新型农村社区，100个左右的新农村居民点，保留部分符合规划、规模较大、具有历史文化特色的自然村落，力争减少50%左右的自然村和居民点。实现10万人以上的城镇化，包括就地城镇化。据此测算，居民点和自然村可减少50%左右，可增加耕地8万亩左右，减去还建区2—3万亩，可净增耕地5万亩以上。为强化规划的龙头作用，在宅基地管理工作中充分发挥规划引领作用，《方案》提出新建住房坚持“无规划不审批、无设计不建房”的赢了网s.yingle.com法律咨询s.yingle.com要求(创新点)。目前，宜城市建设部门结合新农村建设，专门设计了20余种房屋造型，后续还会增加更多房屋造型供农户选择。(二)加快推进农村宅基地确权登记发证。1、设立不动产登记机构。宜城市人民政府已成立了不动产登记局，明确了机构编制和职能职责。2、加快房屋所有权及宅基地使用权确权登记发证。根据宅基地制度改革和统一登记的要求，宜城市同步开展宅基地登记和房屋登记，进一步摸清当前农村宅基地管理使用中存在的突出问题，梳理问题的成因和类型，为解决历史遗留问题和确权登记发证奠定基础。目前，全市已完成170个村10万户宅基地测绘登记工作和8个试点村(社区)的确权登记发证工作。3、梳理历史遗留问题，审慎稳妥分类处理。宜城市共搜集梳理宅基地历史遗留问题14类50余种，按照“尊重历史、正视现实、划分时段、多予少取、区别对待、尊重多数意愿”的原则，提出审慎稳妥的处理办法。其中，对超占面积的，按1982年2月13日以前、1982年2月13日至1987年9月3日、1987年9月3日至今三个时段分别处理(1982年2月13日国家《村镇建房用地管理条例》没有明确农村宅基地面积标准，1987年9月3日《湖北省土地管理实施办法》规定，农民宅基地使用耕地的每户不超过140㎡，非耕地的不超过赢了网s.yingle.com法律咨询s.yingle.com200㎡);对“一户多宅”的，分集体经济组织成员和非集体经济组织成员，并按其使用性质不同分别处理;对违法占用宅基地的，按是否符合规划、是否“一户一宅”、是否为集体经济组织成员分别处理;对原使用权人与实际使用权人不一致的，按继承人或购买人是否为集体经济组织成员、是否“一户一宅”分别处理。对因历史原因违法“超占面积、一户多宅”等情形确权发证时，并不是将其合法化，而是将合法的和不合法的都记载清楚，合法的予以保护，不合法的在登记簿上给出应有的权利限制，确保为所有权利人提供合法、公平的证据。四是按照“尊重历史、正视现实、划分时段、多予少取、尊重多数意愿”的原则(多予少取是指对自愿有偿退出宅基地的，尽可能多给补贴，而对超面积有偿使用在合理范围的，尽可能少收)，通过村民自治确定有偿使用的办法，妥善解决历史遗留问题。(三)改革完善宅基地审批和分配制度。1、制定完善《宜城市农村宅基地管理办法》，界定“户”与“宅”的概念，为实现农村宅基地的合理分配提供依据。2、科学制定农村宅基地面积标准。结合全省实际，运用大数据分析，确定宅基地面积标准。变按地类划分为按区位划分农村宅基地面积标准，确保农民宅基地权益平等性;变按区域划分为按人均耕地面积来赢了网s.yingle.com法律咨询s.yingle.com划分宅基地面积标准，确保农民生产需求与生活需要相适应。城市规划区内，原则上不再单独分配宅基地，采用农民公寓和农民住宅小区建设形式的，户均不超过90㎡。在城市规划区外，结合各村人均耕地面积来确定(镇政府所在地、传统集镇、新型社区集中建设的，宅基地面积不超过140㎡;在传统农区、丘陵山区不适宜集中统建的，按人均耕地1亩以下、1—2亩、2亩以上三种情况，分别执行160㎡、180㎡、200㎡三种标准)，以确保农民宅基地权益平等，满足农民生产、生活需要。3、改革农村宅基地审批制度。农村宅基地实行批、供分开，下放审批权限，在宅基地审批方式上，由村(居)委会制定上报年度用地方案，使用存量建设用地的，报镇(办、区)审批;使用新增建设用地的，报宜城市人民政府审批。两级审批均是对方案而不是对具体宅基地。(创新点)。根据先行试点经验，正在研究出台试点期间的相关审批管理办法。(四)探索宅基地有偿使用制度。这项主要是探索历史原因形成的超面积、“一户多宅”和城镇规划区范围内等宅基地的有偿使用问题。赢了网s.yingle.com法律咨询s.yingle.com1、建立农村基准地价体系，宜城市国土资源局会同镇(办、区)、物价等部门，建立农村基准地价体系，为有偿使用、流转、抵押、自愿有偿退出、回购提供依据。在确定宅基地有偿使用费标准时，依宅基地所处区位分为五等：城区、建制镇、传统集镇、中心村、普通村庄，与之对应的宅基地有偿使用费年基价分为五级。此项工作基本已完成，拟近期组织专家论证。2、提出实行阶梯式分年度有偿使用(创新点)。按3个时间节点来划分时间段，同时综合考虑湖北省的法定面积标准，村规民约中确定的面积标准，以及在这两个标准外又超占面积的，拟按先宽后严、从少到多的原则(对超占时间早的，没有法定面积之前的，虽超法定面积但在村规民约规定范围内的情况，从宽处理，尽量不收或少收;对已有法定面积之后超占的，既超过法定面积又超过村规民约规定的情况，从严处理，相应多收)，实行阶梯式有偿使用。考虑到村级资金管理使用和农民的承受能力，遵循村民自治，民主自愿原则，参照《宜城市农村基准地价》标准，选择系数修正法计算缴费金额，按年度收取有偿使用费。初步确定宅基地有偿使用标准：超过200㎡而达不到村规民约或村实际平均面积的，按村民自愿选取0.1到1的一段系数调节;超过村规民约或村实际平均面积的，由村民自治选取1到2的二段系数调节;非本村成员的，按住房用地总面积在年基准价格的1到2倍调节。对赢了网s.yingle.com法律咨询s.yingle.com因历史原因形成的超占面积、一户多宅、非本集体经济组织成员使用宅基地等情况的，按照各个时段和区段的具体情况实行阶梯式分年度有偿使用。(五)探索宅基地自愿有偿退出机制。这项内容主要是通过土地综合整治统筹增减挂钩等方式，促进农村宅基地自愿有偿退出。1、设立农村宅基地回购资金(创新点)。为鼓励农村宅基地自愿有偿退出，及时补偿到位，拟设立农村宅基地回购资金，主要来源于宅基地有偿使用和新增耕地占补指标、新增建设用地指标的交易收益。2、建立农村宅基地回购交易平台。为体现出公开、公平、公正，建立农村宅基地回购、交易平台。3、以土地综合整治统筹增减挂钩(增减挂钩就是城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩)，促进宅基地自愿有偿退出。主要解决的问题是，把土地综合整治统筹增减挂钩，作为改革的政策抓手。通过田水路林村的综合整治，改善村容村貌，完善村庄路水电等基础设施(土地整治的目的)。同时，在土地综合整治中，全域推进增减挂钩项目(突破点)，增加耕地面积、耕地占补指标和建设用地指标(增减挂赢了网s.yingle.com法律咨询s.yingle.com钩的目的)，在保证农村宅基地再分配用地指标的前提下，允许剩余指标入市交易(突破点)。既解决了耕地保护问题，又解决了新型城镇化、农业产业化、新型农村建设的资金来源问题。为切实提高土地综合整治质量，最大限度地满足人民群众和农业产业化企业的需要，在整治方式上，探索采取市场化运作或产业化龙头企业自建(即项目自建方案经省国土资源厅批准，实行邀标后，由企业自行组织实施，且企业自身要配套总投资的15%以上用于项目建设)等方式实施(突破点)。4、建立宅基地自愿有偿退出的利益导向机制。需要说明的是，为鼓励农民将闲置宅基地、超占或“一户多宅”等占用的建设用地退还给集体经济组织，针对农民对房屋是所有权，对宅基地是使用权的实际情况，提出由村委会与村民协商约定，实行对房屋参照评估价补偿，对宅基地进行补贴，对超占面积和“一户多宅”自愿退出的，根据不同时段节点，实行不同标准补贴(即按照多予少取的原则，对补偿部分做到应补尽补，对补贴部分利益尽量向农民倾斜)(创新点)。目前，宜城市8个试点村已有68户农民自愿退出超占面积和一户多宅的宅基地61.67亩。流水镇刘台村已有40余户农户自愿将“一户两宅”中的老宅基地退出，腾退土地达33.5亩。五是建立宅基地增值收益的合理分配机制。宅基地有偿使用或退出后集体取得的收益部分，应当作为集体经济组织的土地增值收益，由集赢了网s.yingle.com法律咨询s.yingle.com体成员共同分享。宜城市通过开展“农村宅基地增值收益分配”专题研究，制定了《宜城市农村宅基地收益资金管理办法》，依照“谁流转谁收益”的原则，农村集体建设用地流转所获收益应当归农村集体建设用地所有者。在收益分配方法的结构上，合理增加村集体和农民或其他土地使用权主体的收益分配比例，保障农村集体经济组织和农民的土地收益分配权。按照收益初次分配基于产权的原则，可以采用比例和定额的方法进行收益分配，对于不改变土地用途的流转，地方政府和土地管理部门应该免收税费和土地收益金;对于改变土地用途发生增值的流转，地方政府和土地管理部门可以收取不超过10%的土地增值收益和土地管理税，进行土地收益的二次分配和调节;使用权主体为农户的小规模、短期民宅出租的流转，提倡农户免缴任何税费，以此鼓励农户合法流