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第九章物权法《物权法》基本知识•一、制定和实施《物权法》的意义•二、物权法的主要特点•三、《物权法》的主要内容•四、学习物权法应把握的重点法律制度一、制定实施《物权法》的意义一个适应:就是与全面贯彻科学发展观、构建社会主义和谐社会的要求相适应。四个需要:一是坚持社会主义经济制度的需要；二是规范社会主义市场经济秩序的需要；三是维护广大人民群众切身利益的需要；四是以实现第十届全国人民代表大会常务委员会制定的到2010年形成中国特色社会主义法律体系立法目标的需要。《中华人民共和国物权法》讲座二、物权法的主要特点•1、弘扬了《宪法》精神。•2、贯彻了“平等保护”的公平原则。•3、体现了“民生至上”的立法思想。•4、坚持了以人为本的惠民宗旨。•5、强化了对权利人的利益保护。《中华人民共和国物权法》讲座三、《物权法》的主要内容1、概念●物权----是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。财产权分为物权、债权、知识产权等等。●物权法----物权法是调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系的法律规范的总称。《中华人民共和国物权法》讲座2、物权法特征（1）物权特征。•a从客体上看，物权是对物权•b从内容上看，物权是支配权•c从物权的属性来看，具有独占性和排他性。•d从物权义务主体来看，物权是绝对权。•e从物权的效力来看，物权具有优先权。《中华人民共和国物权法》讲座（2）物权法特征•a物权法是私法•b物权法（一般）是强行法•c物权法兼含实体法和程序法•d物权法是固有法《中华人民共和国物权法》讲座3、物权法遵循的原则•a物权法定主义原则•b一物一权主义原则•c物权优先效力原则•d公示公信原则《中华人民共和国物权法》讲座一物一权原则•根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是()。•A、所有权和抵押权可以同时存在于一物之上•B、用益物权和抵押权可以同时存在于一物之上•C、一间房屋上可以同时存在两个所有权•D、一间房屋上可以同时存在两个抵押权公示公信原则【案例】甲、乙为夫妻，共有一处房产无人居住，但房产证上及房产局的登记簿上均只记载甲一人的名字。现甲、乙闹离婚。一日，甲背着乙而与第三人丙签订了一份房屋买卖合同。丙将房款交与甲，并与甲一起办理了房产过户登记手续。过一段时间后乙才得知此事，诉至人民法院，要求丙返还房屋。问：法院应如何处理?4、物权分类（1）所有权▲四个特点：整体性、弹力性、永久性、社会性▲四项权能：占有、使用、收益和处分。全民所有权集体所有权个人所有权《中华人民共和国物权法》讲座（2）用益物权用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权。与担保物权区别：①目的不同。②权利的性质不同。③权利实现时间不同。④占有的情况不同。⑤代位性不同。《中华人民共和国物权法》讲座(3)担保物权●担保物权-----担保物权是为担保债权的实现而于他人之物上设立的物权。它包括抵押权、动产质权、权利质权和留置权等。它们的主要区别:抵押权主要是不动产，而质权和留置权主要是动产；抵押权、质权不能留置物体，不能抵债，而留置权则可以留置物体。《中华人民共和国物权法》讲座5、物权的变动●物权的变动是指物权的发生、变更、和消灭。1）物权的发生---是指物权的取得或设立。物权的取得---是指因一定法律事实的存在而由特定主体取得特定物的物权。A、物权的原始取得（ａ先占；ｂ善意取得；ｃ时效取得；ｄ遗失物拾得、埋藏物的发现、添附等）B、物权的继受取得《中华人民共和国物权法》讲座•2）物权的变更•物权变动的原因•物权变动的法律形式•3）物权的消灭。•A、不动产登记。•B、动产交付。《中华人民共和国物权法》讲座四、学习物权法应把握的重点法律制度•（一）所有权所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权主要包括：国家所有权、集体所有权和个人所有权。《中华人民共和国物权法》讲座●法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。包括：矿藏、水流、海域；城市的土地；森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源；无线电频谱资源；国防资产。法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有的野生动植物资源，国家所有的铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施。●国家所有权通过法律规定取得，并由国务院代表国家行使。1、国家所有权《中华人民共和国物权法》讲座2、集体所有权●集体所有权----它是指劳动群众集体组织对其所有的财产享有占有、使用、收益和处分等全面支配的权利。•包括村集体所有和村民小组集体所有及乡镇集体所有三种情型。•集体所有的不动产和动产包括：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；集体所有的其他不动产和动产。《中华人民共和国物权法》讲座集体成员权1、重大事项的决定权a土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；b个别土地承包经营权人之间承包地的调整；c土地补偿费等费用的使用、分配办法；d集体出资的企业的所有权变动等事项；2、监督和请求撤消权3、知情权《中华人民共和国物权法》讲座3、个人所有权•个人财产所有权是指自然人对其所有的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。•▲婚姻法规定的个人财产包括：a一方的婚前财产；b一方因身体受伤害所得的医疗费、残疾人生活补助费等费用。•c遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产•d一方专用的生活用品。比如假牙、女性专用化妆品。e军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费。•▲法律规定属于个人财产的，不因婚姻关系的存续而转化为夫妻共有财产。•▲约定财产----指夫妻可以自由约定婚前和婚内财产的所有方式。•包括分别财产制、ｂ共同财产制、ｃ混合财产制。•●约定财产效力比法定的高。约定必须采用书面形式。《中华人民共和国物权法》讲座（二）共有和相邻关系1、共有：包括按份共有和共同共有•1）按份共有：共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系[分别共有]。按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。•2）共同共有。•共同共有人对共有不动产或者动产共同享有所有权。•共有人在同等条件下享有优先购买共有财产的权利。《中华人民共和国物权法》讲座2、相邻关系▲三大便利：１）用水、排水；２）通行；３）铺设（电线、电缆、水管、暖气和燃气）管线和建造、修缮建筑物等。▲三个不得：１）不得（违反国家有关工程建设标准）妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。（确保6小时日照）２）不得弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。３）不得危及相邻不动产的安全。▲四个原则：一是有利生产的原则、二是方便生活的原则、三是团结互助的原则、四是公平合理的原则。《中华人民共和国物权法》讲座业主的建筑物区分所有权•▲邻地利用权（地役权）是指因通行、取水、排水、铺设管道等需要，通过合同约定利用他人的不动产，以提高自己的生产或生活水平。《中华人民共和国物权法》讲座•甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼(共四层)的一至四层住宅，并各自办理了房产证。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的有()。•A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入•B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利•C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权•D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意••【答案】ABD•【解析】选项C：建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。(三)用益物权用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。●土地承包经营权●建设用地使用权●宅基地使用权《中华人民共和国物权法》讲座1、土地承包经营权•1、农民拥有法定的土地承包权。•2、农村集体土地实行土地承包经营制度。•3、农民享有法定的自由种植权。•4、土地承包要登记造册确权领证。•5、土地承包期届满原则上自动延期。•6、承包的土地可以自由流转。《中华人民共和国物权法》讲座●需注意的有几个问题：•第一，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。•第二，未经依法批准，不得将承包地用于非农建设；不得抵押、出卖、赠与。•第三，流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。•第四，双方应当签订书面合同。•第五，采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。•第六，应当进行变更登记。•第七，要自觉履行义务。•①支付农地使用费（地租）的义务•②保持土地的生产力•③按约定用途使用义务《中华人民共和国物权法》讲座2、建设用地使用权•●建设用地使用权----是指依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。•1、取得方式。主要有出让、转让和划拨三种。•2、取得的程序。•a进行审批。B交纳金费。c应当申请登记。•3、使用期限。50年。•第149条规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。《中华人民共和国物权法》讲座4、土地征收。可以收回国有土地使用权的情形:收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。5、土地争议及解决。a公共利益需要b旧城区改建c需要调整使用土地的d使用期限届满e公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的f因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地等《中华人民共和国物权法》讲座3、宅基地使用权●是指农民对本集体所有的土地依法享有占有和使用并依法建造住宅及其附属设施的权利。•（1）农村村民一户只能拥有一处宅基地，是法定权利。且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。•（2）转让、出租、赠与房屋的不再审批宅基地使用权。•（3）禁止在农村宅基地上进行房地产开发；•（4）农村房屋转让只限在本村村民范围内进行，不能对外进行自由销售（土地使用权不能转移）。小产权房。•（5）宅基地（农村建设用地）使用权不能单独进行抵押。《中华人民共和国物权法》讲座（四）担保物权1、抵押权●为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。1）抵押财产：a建筑物和其他土地附着物；b建设用地使用权；c以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；d生产设备、原材料、半成品、产品；e正在建造的建筑物、船舶、航空器；f交通运输工具；g法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。《中华人民共和国物权法》讲座下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。(2009年新制度单选题、2009年原制度多选题)《中华人民共和国物权法》讲座•【例题1·单选题】根据物权法律制度的规定，下列财产中，不可以作为抵押权客体的是()。(2009年新制度)•A、工厂的半成品•B、正在建造的船舶•C、以招标方式取得的荒地的土地承包经营权•D、土地所有权•某中学为修缮教育设施向银行借款，银行要求该学校提供担保，学校以自有财产向银行设立抵押，以下财产不可以抵押的有()。•A.该学校的办公楼•B.该学校的操场•C.该学校的小汽车•D.与邻校存在权属争议的财产•ABD•解析：本题考核点是抵押物的范围。学校的教育设施不得设定抵押。所有权不明或者有争议的财产也不得抵押。2)抵押人的权利•占有权、使用权、处分权。•【例题1·单选题】甲将房屋一间作抵押向乙借款100万元。抵押期间，知情人丙向甲表示愿以120万元购买甲的房屋，甲也想将抵押的房屋出卖。根据《物权法》的规定，下列各项中，正确的是()。•A、甲有权将该房屋出卖，但须事先告知抵押权人乙•B、甲可以将该房屋出卖，不必征得抵押权人乙的同