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报告目录区域概况房地产市场楼盘分析第一部分区域概况区域概况区域配套区域规划朝阳规划区域概况西湖区原为汉代豫章群古太湖的一部分，唐贞元十五年（799年）洪恩桥（今羊子巷186号附近）的架设将东太湖分隔成东西两部分，洪恩桥以西谓之西湖，西湖由此而得名。西湖区是江西省省会南昌市的中心城区之一，自古钟灵毓秀，物华天宝，人杰地灵，素有“千年南昌看西湖”的美誉。西湖区是江西省省会南昌市的中心城区之一，位于东湖区南面。西湖区位于南昌市中部。东起京九铁路线与青山湖区毗邻，南以洪城路东段、抚河路南段、象湖以及南隔堤为界与青云谱区、南昌县交壤，西凭赣江中央线与红谷滩新区接壤，北沿中山路、北京西路与东湖区相连。全区总面积39.2平方千米，全区户籍人口44.45万人。区域属性西湖区西湖区位于南昌中部，总面积39.2平方千米，全区人口44.45万。西湖区妇幼保健院南昌市第六医院南昌第三医院南昌仁爱女子医院江西省交通医院桃花医院江西武警总队医院江西中西医学院消防总医院1321234455667788区域配套-医院99周边医院众多，有第二医院、第三医院等第二中等学校第二十一中学南昌外国语学校华东交通大学抚生路学校江西广播电视大学江西工程职业学院桃花小学第六中学南昌市十二中学江西行政学院1321234455667788区域配套-学校9910101111教育资源发达，小学、中学、高中、大学应有尽有，师资力量雄厚。区域配套-商场124天虹中山路店华润万家丽华购物广场抚生路百货动物园洪城客运站休闲广场藤茂购物中心1233455667788周边配套完善，配备多个大型商超、便利店、广场、休闲活动区等。区域规划按照南昌市打造全省核心增长极的要求，更好地呼应南昌市一江两岸的发展格局，针对赣江滨水特点，西湖区拟打造“滨江十里总部经济带”，推进西湖区由“中心区”向“核心区”转变、由“人口居住区”向“商业聚集区”转变、由“商业街”向“商业圈”转变。具体规划为：在赣江滨水带南段，发展现代商务区，打造成为类似香港中环街和维多利亚港湾；在赣江滨水带中段，通过塑造滨水景观、完善休闲娱乐设施，突出中西文化风情，打造南昌最亮丽的文化休闲娱乐服务主导商业功能区。现代商务区文化休闲区人口居住区商业聚集区西湖区拟打造“滨江十里总部经济带”，将由人口居住区向商业聚集区转变。朝阳规划规划建设方案为，北起中山西路、南至昌南大道，东接抚河西连赣江的大朝阳板块，重点实施朝阳片区11.7平方公里开发建设工程、洪城商圈提升改造工程和城中村改造工程，加快筹划区行政中心搬迁工程，将大朝阳板块打造成为与赣江西岸遥相呼应的现代化新城区。南昌建设以朝阳洲商圈为核心的20平方公里、聚集20余万人口的大朝阳新城。朝阳板块是南昌市中心城区八大片区之一，其范围为水厂路以南，昌南大道以北，滨江路以东，象湖风景区以西，面积约11.7平方公里。按照朝阳新城的发展规划，朝阳片区将建设道路43条、桥梁41座，新建整理水系8条，园林绿化建设面积约120万亩，拟建设7所学校、2所医院及社会福利院等公共配套设施。朝阳规划朝阳洲面积约11.7平方公里，是南昌中心城区八大片区之一。朝阳规划物流区桃源居住区抚生居住区朝阳居住区根据南昌市总体规划及朝阳新城控制性详细规划，朝阳新城将依托老城，独立成片，辐射周边，建设以高品质的生活居住为主，融办公、商业服务和金融业、文化体育和休闲娱乐、高新科技等多功能为一体的，设施完善的人居典范新城，营造滨江、滨湖、滨河多样化滨水特色之城，预计规划居住人口将超过20万人。该板块的建设将围绕4个特色打造，即现代宜居之城、绿色交通之城、滨水生态之城以及文化休闲之城。建设将围绕“宜居之城、绿色交通之城、滨水生态之城以及文化休闲之城”四个特色进行打造。西湖区是省会南昌市的中心城区之一，配套成熟。黑马观点区域位置：西湖区东起京九铁路线与青山湖区毗邻，南以洪城路东段、抚河路南段、象湖以及南隔堤为界与青云谱区、南昌县接壤，西凭赣江中心线与红谷滩新区交界，北沿中山路、北京西路与东湖区相连。行政区划：所辖面积34.5平方公里，常住人口43万，管辖1个镇、10个街道办事处，设12个行政村、100个社区。区域配套：区域路网较发达，地铁、国道等穿境而过，教育资源较丰富，区域内商超聚集，医疗配套集中第二部分房地产市场政策法规土地市场房产市场“决定”出台，短期内对房产市场影响不大宏观政策短期看来对房产影响不大，尤其是最重要的宅基地仍没大动作。宅基地不属于经营性建设用地，所以未来几年内不可能实现与国有土地同等入市。而工业、商业、综合等性质的经营用地，有望实现入市。政策调控一、增加住宅用地供应。在完成2013年全年住宅用地供应计划的基础上，继续加大住宅用地供应，力争今年住宅用地供应量超过年度供应计划的10%。2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%，力争130%，稳定市场预期。二、加快普通商品住宅建设，形成有效供给。加大对已供住宅用地清理力度、摸清底数，加强分类督导，加快开发项目报建审批速度，促开工、促建设，尽快形成有效供给。三、抑制不合理住房消费。提高第二套住房贷款的首付比例；非本市户籍居民家庭购房需提供缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明的年限，由连续1年调整为2年。严禁未成年人购买住房。四、引导开发企业理性定价。对新建商品住房预售价格实行价格指导，对房价涨幅较快和不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证并暂停其网上签约。五、大力推进保障性安居工程建设。进一步加快推进我市城市棚户区改造，用三年的时间，每年完成不少于300万平方米改造任务，同时加快安置房建设进度，每年旧改拆迁安置房建设任务不少于拆迁户数的50%；继续推进实施我市双限房试点建设工作。六、加强房地产市场监管。进一步严格执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施，坚决抑制投资投机性购房需求。继续开展房地产市场专项整治工作，严厉查处发布虚假信息、捂盘措售、哄抬房价以及违反住房限购措施等违法违规行为。昌六条2013年上半年南昌出让105宗土地，总成交面积达785.46万平方米。土地市场揽金79.79亿，近80亿，较去年同期，土地收益上涨76%。在出让的105宗土地中，有27宗为商住用地，76宗为工业用地。土地市场商住用地以底价成交为主流，仅8宗溢价成交。2013年上半年南昌新房成交25124套，同比上涨21.5%，成交总面积高达252.02万方。南昌新建商品住宅价格半年来涨了954元，近千元。南昌5月住宅成交均价为8925元每平米，较1月的7971元每平米，环比上涨11.97%。供求走势住宅成交18628套，较去年上半年的15150套，环比上涨22.96%；非住宅成交6496套，较去年上半年成交的5525套，环比上涨17.57%截止到12月02日为止，南昌地区在售住宅项目共10个。近一个月内，1个项目的销售价格出现下跌，另有9个项目的销售价格与之前持平。所有在售住宅项目的销售均价为11,190.0元/平方米，近半年来持平。价格走势在售住宅项目的销售均价为11,190.0元/㎡统计显示，朝阳新城板块10月共成交新房652套，签约面积70635.91㎡，环比分别上涨了19.03%和26.85%。其中，国贸阳光花园成交228套房源，成为10月朝阳新城成交房源之“王”;东亚朝阳SOHO成交98套列第二;华润橡府、中海朝阳郡铂宫、朝阳江上院、朝阳映象等几个楼盘成交量较为接近，均在40-60套左右。价格走势2013年10月份朝阳新城版块新建商品房住宅价格小幅上扬，均价为9990元/㎡，环比上涨0.85%，同比上涨13.18%。成交情况南昌市全年共成交39118套，西湖区2013年全年共成交5488套，占南昌各城区新房成交总量15%。西湖区由于朝阳新城大量房源的入市，推高了该区域的成交量。红谷滩高新区西湖区在3月份在国五条细则的刺激下，南昌楼市成交量攀升，其中西湖区全年共成交5488套。黑马观点政策篇：进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，增加普通商品住房及用地供应。市场篇：南昌市成交地块259宗，成交面积13793832.95㎡，土地出让金总额约257.2亿元，西湖区由于朝阳新城大量房源的入市，推高了该区域的成交量。第三部分楼盘分析楼盘分布楼盘个案户型分析销售分析在售楼盘分布中海朝阳郡朝阳峰汇东亚朝阳SOHO朝阳江上院橡树湾橡府国贸天琴湾外滩国际世纪亚太中心君领朝阳成交套数项目情况开发商华润置地代理商北京益普索市场咨询有限公司容积率2.2绿化率30%占地面积16120㎡总建筑面积236330㎡总户数1478户交楼标准毛坯小区配套中央广场、喷泉小品建筑风格法式销售均价高层：9000元/㎡多层：120000元/㎡户型面积三室两厅两卫113㎡四房两厅两卫129㎡华润橡树湾橡府是华润置地在朝阳新城橡树湾第二期项目名，9月18日正式开盘，尚未取得预售许可证。主推129-142㎡花亭小洋楼。华润橡树湾橡府户型分析MINI墅A户型四房两厅两卫面积150㎡赠送140㎡地下室；次卫正对客厅，私密性不够；主卧套房设计，尊贵享受B户型四房两厅两卫面积129㎡户型方正，景观阳台设计；次卫正对客厅；价格分析预计2014年1月加推3#、5#、6#、7#楼洋房，户型为127-150㎡的四房，房源共300多套，认筹享开盘98折。前期高层已售罄，先洋房少量在售，户型为127-139㎡四房，均价12000元/㎡，全款98折、按揭98折营销中心销售评价：售楼部装潢符合项目定位，现场销售人员综合素质较强，专业技能佳，形象较好。内部装潢采用暖色调为主，更显温馨厚重。国贸天琴湾项目产品规划由20栋18-33F高层住宅组成，配套约4500㎡商业，近2000㎡幼儿园、46000㎡生态园林、国际会所、社区休闲等配套。项目情况开发商南昌国贸地产开发有限公司代理商世联地产容积率2.20绿化率45%占地面积102870㎡总建筑面积282880㎡总户数1948户交楼标准毛坯周边配套幼儿园、商业建筑风格欧式风格销售情况均价9800元/㎡。购房享99折优惠，同时购买车位享11万/位。主力户型2房、3房、4房90—175㎡户型分析B1户型2室2厅1卫1厨面积：96.70㎡双卧朝南，南北不通透；三阳台增加采光。C1户型3室2厅1卫1厨面积：106.50㎡南北通透，双卧朝南；动静分离，主卧赠送转角飘窗。价格分析国贸天琴湾2013年11月08日的最新销售报价为均价10000元/平方米。国贸天琴湾近3个月的销售价格上涨了700元，涨幅为7.5%；近10个月的销售价格上涨了1800元，涨幅为22.0%；与本项目2012年07月25日第一次对外报出的8100元相比，15个月以来，销售价格累计上涨了1900元，涨幅为23.5%。营销中心销售评价：营销中心门外的绿化园林较整洁，内部大厅阔绰明亮。销售人员素质较高，统一服装，技能较强。国贸阳光项目情况开发商南昌国贸地产代理商尚美佳容积率2.0绿化率30%占地面积83419㎡总建筑面积21万㎡总户数1428户交楼标准毛坯建筑风格新中式销售均价9800元/㎡小区配套露天泳池、喷泉、老年活动中心、篮球场户型面积三室两厅两卫137㎡三室两厅一卫107.1㎡国贸阳光位于朝阳新城，由5栋33F高层、14栋18F小高层组成，配套约5500㎡商业。项目已于10月19日开盘，一期1#、2#高层（33F）和17#小高层（18F），整体均价9800元/平。户型分析D户型三室两厅两卫面积：120.2㎡户型方正，南北通透；独立入户阳台设计；两次卧对门相冲；B户型三室两厅一卫面积：99.1㎡南北通透，主卧270°转角凸窗；户型不方正；价格分析国贸阳光2013年11月11日的最新销售报价为均价9600元/㎡相比上个销售周期下跌了-2.0%。国贸阳光近1个月的销售价格下跌了200元，跌幅为2.0%；近21天的销售价格下跌了200元，跌幅为2.0%；与本项目2013年10月21日第一次对外报出的9800元相比，21天以来，销售价格累计下跌了200元，跌幅为2.0%。营销中心销售评价：售楼部装潢符合项