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地铁上盖商业专题学习柳茜商业管理部2011.3购物中心基础知识12345地铁上盖商业物业类型及概念剖析地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目的特点6地铁上盖商业物业定位地铁上盖商业物业——类型及概念剖析地铁即地下铁路，指建在地下的干线旅客铁路，广义上则包括各种城市轨道交通工具；地铁上盖商业物业指利用地下地铁站的交通便利性，在其上方加盖商业建筑，从而方便乘客和吸引顾客，并带动商圈发展与提升。广义上的地铁上盖商业物业不仅包括地下车站的上盖商业建筑，也包括从侧面天桥廊道连接地面或高架地铁站的商业建筑；相关分类：与地铁直接关联的商业项目主要包括两大类：站内商业、车站连通商业，地铁上盖商业物业属于车站连通商业，后文将详细介绍；词典地铁上盖商业物业——类型及概念剖析站内商业定义（日文：EKI-NAKA）：指在车站里所规划出来的商业经营空间，一般直接位于地铁车站或者火车站内部，对于站内客源具有独占性，通常由地铁公司或铁路公司自行投资运营或与专业商业集团合作经营；日本站内商业的发展：站内商业最初的规模并不大，通常包括贩售零食、饮料、报章杂志的小铺，以及在长途客车月台附近设置的许多快餐店、便当店和土产点；随着车站周围日渐兴旺，许多大中型车站进行大规模重建改建工程，利用地下空间、检票口和月台当中的道路或小广场等空间建设专属的地下商场、商店街区甚至规模更大的车站商厦；东京地铁公司鉴于站内商业表现突出（知名连锁品牌大量进驻且业绩与租金均表现上佳），决定加大车站商业设施车站地下商城、车站商厦、车站内商店街、车站高架桥下商店等四种业态的开发力度；注：除日本站内商业外，香港地铁公司、首尔地铁公司和巴黎地铁公司也都非常擅长地铁商业；站内商业地铁上盖商业物业——类型及概念剖析我国站内商业（地铁）：我国多数地铁车站只有零星的车站商业，商铺大多设置在地铁站厅的公共空间，如过道、出入口等处，提供便利的快速消费品和专业服务以及自助销售机服务；少量的大中型车站商业则往往存在散、乱、差等诸多弊端，且大多销售低端地摊商品或大众商品，典型：已停业整改的上海地摊徐家汇站的徐家汇地下商城、上海莘庄站的吉买购物中心和上海站的三叶眼镜市场等；近期新规划改造的一批地铁车站商业项目已有所改进，典型：上海人民广场站站厅闸机外的地下金三角上海申通地铁公司自行打造的METROMORE地铁生活馆、最新开业的9号线打浦桥站上海日月光购物中心（整个地铁站的所有出入口都彻底包裹在购物中心内，客人进出站必须经过购物中心商场）等；此外，部分机场、游轮城也与地铁轨交站相连通，借助地铁和多种交通工具形成的交通枢纽港和旅客优势，也形成了某种特殊的地铁上盖商业综合体，典型：香港机场非禁区内的航天城翔天廊购物中心、香港上环港澳码头的信德中心；站内商业地铁上盖商业物业——类型及概念剖析我国站内商业（火车站）：我国大陆地区火车站站内商业以往仅有”麦当劳、肯德基、永和大王“等几家快餐店和便利超市，传统城市火车站拥有的大型配套商业却是环境脏、乱、差等不适合乘客需要的传统专业市场；随着我国”公交化“运行的高频率城际铁路和城际高铁相继或即将投入运行，商务客与中高端旅客、中低档客源逐渐分流，大量高铁车站配套购物中心纷纷投入建设，典型：上海虹桥火车站拥有约5000㎡现代化商场，引入了近50个著名连锁品牌商家（如万宁、肯德基、COAST咖啡、便利店、蛋糕店、银行、书店等）火车站内数万㎡的大型商业（购物中心）可资借鉴参考的国内案例目前尚很少（如上海南站银泰百利时尚购物中心等），而海外成功案例则较为普遍，如德国柏林中央车站购物中心、美国纽约中央火车站、台北车站的微风广场等；站内商业地铁上盖商业物业——类型及概念剖析车站连通商业定义：指虽然不位于车站内部，但有通道直接连接车站内部，无需再绕道地面进入车站的商业项目；类型：车站连通商业定义特点典型商业物业全部处于地下且与地铁相通的地下商城或者延伸出来的地下通道型地下商业街该类商业多数经营流行服饰或其他特色中低档时尚商品南京莱迪地下购物中心、广州流行前线、北京西单地铁77街购物中心、东京八重洲地下商城地铁上盖商业物业，即地面地下商业物业联成一体并与地铁站直接相通的商业物业或商业综合体，通过某层楼面（通常为地下一、二楼或地面二、三楼）与城市轨道站点通道直接或间接相连，使出入城市轨交站的客流可以直接通过专用的通道进入购物中心商业项目得以通过地铁口和地上商业实现有机结合，分享依靠地铁口交通便利优势带来的巨大客流，从而带动地铁进出口周边商业的发展，形成一个辐射力很强的购物中心深圳万象城、中信城市广场、上海龙之梦、深圳益田假日广场购物中心基础知识12345地铁上盖商业物业类型及概念剖析地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目的特点6地铁上盖商业物业定位地铁上盖商业物业——与地铁站接驳模式地铁上盖商业物业——与地铁站接驳模式主要有以下两种：无缝直通模式（标准地铁上盖）间接连通模式（准地铁上盖）空中连廊城与地下城（地铁商圈）三种接驳模式地铁上盖商业物业——与地铁站接驳模式无缝直通模式定义：指购物中心特设的入口和地铁站厅处于同一平面上，人流出站即可直接进入商场；典型：深圳益田假日广场通过地下二楼的通道与地铁连接；上海中山公园龙之梦购物中心通过地下商场和二楼商场分别和上海2号线和3号线无缝连接；上海日月光广场彻底将地铁站独占在购物中心地下二楼商场内（成为商场内的地铁站），使项目成为上班族的“下班第一站”；香港新翠花园位于柴湾地铁终点站，商场的底层由商业空间和小巴车站构成，二楼的主要功能是地铁站台，商铺毗邻而建，三楼则是与地铁站台相临的商铺，整栋楼宇的裙房都是由交通设施与商业空间紧临而建，商场的屋顶平台是住宅的中心花园；无缝直通模式地铁上盖商业物业——与地铁站接驳模式间接连通模式定义：指购物中心距离地铁站距离较远，需要设立封闭或开放式的地下或高架通道甚至需要先通过其他建筑再间接连接地铁站台，从而将地铁出口与商场入口相连接，引导人流从地铁站进入商场内；按通道的长远距离，间接连通模式又可分为短距离间接连通与中长距离连通。短距离通道无疑比中长距离通道更具商业交通优势，但长距离间接连通模式依然为顾客提供了很大便利，较之于无任何通道连接地铁站的商业物业仍然有更强大的吸纳客人能力，100米的地下通道往往要耗资上千万，平均每延长1米就要花费10万余元；典型：上海迪美广场和香港广场南座必须先经过香港名店街和太平洋百货淮海店才得以连接人民广场地铁站；香港铜锣湾的时代广场的地铁通道就距离地铁站台非常远，但每天依然吸引了源源不断的客源；注：大陆虽然临近地铁站点的购物中心数量并不少，但可真正成为地铁上盖商业物业的项目比例却远低于香港，当然政府与地铁公司是否给力支持也很关键；间接连通模式地铁上盖商业物业——与地铁站接驳模式空中连廊城与地下城定义：为了将众多分散的商业物业集聚起来形成紧密的连接，增强商圈的便捷性和吸引力，需要更便捷、更人性化的行人步道系统。“空中连廊城”或“地下城”将商圈内各商场裙房的二楼或地下室彻底连通形成网络，通过二层连廊、步行街、步行通道和地下空间，使整个商圈的步行体系连成一体化网络；典型：加拿大蒙特利尔市创建了巨型“地下城”，通过超大规模的地下通道，将多个不同商圈彼此相连，形成地理位置上既分开又彼此相连和影响的特殊“商圈集群链”；国内正在尝试类似的规划，如上海五角场下沉式地下广场和静安寺地下城、北京西单和深圳人民南架空连廊等，其中上海五角场由于下沉式广场取代了行人地面道路交通，使得五角场万达广场地下室商场—城中城商铺的租金以及业绩均比万达广场一楼铺面更佳；空中连廊城与地下城购物中心基础知识12345地铁上盖商业物业类型及概念剖析地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目的特点6地铁上盖商业物业定位不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响地铁网络建设初期地铁网络建设中期地铁网络建设后期三个建设阶段不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响对核心商圈的影响：城市的第一条地铁线路基本会在核心商圈设立站点，借助迅捷的地铁动脉，传统核心商圈的可达性较以往大幅提高，客人的时间成本大为降低，其商圈辐射范围和吸引力进一步扩大，核心商圈的是商业物业赢得品牌提档升级良机，其商圈能级有所提升并形成一定的垄断优势，但不足以彻底颠覆整个商圈多年来的基本定位；注：地铁建设过程中的开挖阶段要通常要持续两年甚至更长，该阶段的围板施工和交通调整对核心商圈负面影响较大，因此需要商业物业经营方在地铁施工期努力的招商和培育；对非核心商圈的影响：由于地铁沿线土地开发的廊道和辐射效应以及区政府的推动，各类商业地产项目点也顺延着地铁沿线进行布局和外延，非核心商圈的大型商业地产项目随之大量涌现，同样，对优质商户资源与潜在消费客群的竞争也变的激烈起来，许多项目初期营运注定将经历波折与变数；对策：大学城、工业园科技开发区等特殊商圈的地铁上盖商业项目的经营情况主要取决于如何挖掘自身商圈文化底蕴和特色进行主题塑造（如青春主题、成长主题、爱情主题、友谊主题、科技主题等）；地铁网络建设初期不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响定义：不同规模的城市地铁网络建设中期不尽相同，特大型城市地铁线路达到10条可能才刚达到网络建设中期阶段（例如如今的上海和北京），而许多中型城市可能2至4条就达标了；特点：达到网络建设中期时，商业地产开发项目和各类零售商加速向地铁站点集聚，并以站点为据点圆心辐射分布，形成零售商业环，商业布局越来越偏重于圈状商圈（如上海徐家汇和五角场）；多条地铁轨道交通的交汇点形成的换乘枢纽逐渐发育成为城市的各级副中心，交通枢纽型零售商业模式（如香港又一城和上海龙之梦）开始出现；部分具有商圈先天优势的地铁换乘枢纽站的辐射优势开始凸显（如上海人民广场和香港中环），网络化的多中心商圈格局逐步成型（例如上海发展出了十大市级商圈），某些核心传统商圈的超级霸主地位逐渐有所减弱，近郊新城大型住宅区的购物中心项目依托轨交站点开始加速发展（如上海百联南方商城）；地铁网络建设中期不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响地铁线路既能带来大量外来客流，也能造成本商圈客流大规模消失，对于某些实力不强或尚在培养其的商圈而言对策如下：由于地铁网络使各商圈的辐射范围扩大，商圈彼此间的竞争加剧，各商圈应注意强化自身特色，进行互补型经营，避免恶性竞争；对商业的影响；没有地铁站点通过的传统商圈开始有所衰落，典型：上海四川北路和南京湖南路商业街；位于市中心传统条状商业街上距地铁站出口500m以外又不具备足够车位的中型商业项目可能由于孤岛效应而有所衰退，典型：上海淮海路上的伊势丹百货；由于地铁线路的延伸或车站的改造，偶尔会导致某些地铁上盖商业项目不再拥有优势，典型：上海传奇广场，由于地铁2号线延长导致张江地铁站由高架车站改为地下车站，使其不再紧邻地铁站；地铁网络建设中期不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响特点；随着城市规划的地铁网络基本成型形成发达的轨交网络，远郊导入人口的数量和质量均大幅提高，有地铁站点通达的远郊新市镇上去开始逐步发力，商业地产项目发展的中心或由市区向郊区城镇转移；整个城市初步形成完善的商业空间网络化布局—核心商圈、多个区域商业中心、众多社区商业中心以及边缘新城/郊区商业中心同时并存，繁荣发展，典型：香港；注：地铁对于城区面积巨大，地面交通严重拥堵，停车位难觅且停车费高昂，生活节奏快的城市的商业会造成很大的影响，对于地面交通顺畅，停车很便利的城市商业而言，意义并不是很大；地铁网络建设后期购物中心基础知识12345地铁上盖商业物业类型及概念剖析地铁上盖商业物业与地铁站接