地铁车辆段上盖物业开发规划设计和规划管理相关问题的研究

地铁车辆段上盖物业开发规划设计和规划管理相关问题的研究【摘要】本文结合广州市二十一号线镇龙车辆段及上盖方案的研究，提出了一些车辆段上盖物业在规划设计和规划管理中应注意的问题供大家讨论，对于在城市土地日益紧张的今天，如何利用车辆段空间以节约用地，促进城市的发展具有重要的意义。【关键词】地铁车辆段；上盖物业开发；规划设计；规划管理1、车辆段定义车辆段是车辆停放，检查，整备，运用和修理的管理中心所在地。若运行线路较长，为了有利于运营和分担车辆的检查清洗工作量，可在线路的另一端设停车场，负责部分车辆的停放，运用，检查和整备工作。传统车辆段因其功能性的特点具有占地面积大、建筑密度小、用地强度低的特点。2、地铁车辆段上盖物业开发的意义2.1地铁对于城市的意义地铁作为大运量的公共交通工具以安全、快捷、方便和舒适的特点成为现代城市的重要标志，地铁建设也对沿线的土地利用和建设项目开发带来了机遇，近年来，“TOD模式”被广泛利用在城市开发中，更加强调了以公共交通为导向的开发。2.2地铁车辆段上盖开发的意义2.2.1有效带动车辆段周边区域发展所谓地铁车辆段上盖物业开发，是指在车辆段上进行综合性去也开发，这种开发方式本质上是地表增厚、复合利用、空间加密的方式。充分挖掘车辆段用地发展的潜力，可带动周边用地功能的综合利用，形成新的空间增长极核，有效推动城市功能的提升。2.2.2符合国家集约用地的政策要求随着城市建设的发展，土地的集约利用越显重要，而城市中用于地铁机车停放、检查的地铁车辆段占地问题已成为城市发展中较为突出的矛盾。为解决突出的用地矛盾，提高土地使用效率，地铁车辆段盖上开发项目极大的改善了土地产出和空间环境，同时间接带动了周边地区的土地开发，是土地集约利用背景下拓展城市发展空间的重要途径。2.2.3改善车辆段形态，有效降低噪声影响，提升城市环境改变以往的地铁车辆段“方盒子”的空间形态，提高车辆段周边的城市景观形象，有效降低车辆段运行产生的噪声影响。3、镇龙车辆段简介地铁二十一号线是广州地铁线网重要的转换线路，沿线串联起广州科学城、山水新城、广州教育城、增城中心城区等重要片区，地处萝岗与增城的交界处，与穗莞深城际轨道站点毗邻，拥有大量的土地资源与优越的交通区位条件，形成地区交通枢纽，与周边片区统一打造，以此形成集约、便捷、高效的TOD社区。作为交通枢纽地区，在规划设计时需特别注重处理好区域及片区交通的组织与疏导，同时协调与周边片区的功能发展定位。镇龙车辆段示意图4、地铁车辆段上盖开发物业在规划设计中应注意的问题（结合镇龙车辆段阐述）4.1合理确定车辆段范围和上盖物业开发的范围车辆段是负责地铁车辆维修、清洗、整备的场所，主要功能房间占地大、层高高、跨度大，通常可分为几大区域，一是综合办公区，包括综合办公楼、综合维修楼、变电站等一些人员较为集中的生产办公建筑；二是道岔区；三是停车列检库；四是检修库。上盖物业开发要在满足车辆段建设运营管理技术限制条件下，在其上盖平台形成建设用地进行开发，实现土地混合使用，一般情况下，上盖平台及基础需与地铁功能部分同步实施。如镇龙车辆段的工艺总平面采用尽端式布置，检修库与停车列检库并列布置在车辆段东端，物资库整合在检修库东部，调机及工程车库布置在咽喉区中部。车辆段的牵引降压变电所设置在出入段线南侧，污水处理站则位于变电站南段，布置在车辆段中西部。用地面积约24万平方米。3.2合理确定上盖盖板高度及盖上建筑限高和开发强度的问题综合开发物业布局需符合盖下车辆段轨道及功能用房的结构和工程要求。上盖物业基础结构需与车辆段建设同步施工，在车辆段开始建设时就需稳定上盖物业布局方案（见下图）。受车辆段建设技术条件如上盖工程结构荷载的大小的限制，建筑平面形式、高度、体量造型均受到刚性约束，如在出入段区，柱网因受轨道、道叉的限制而建筑无法灵活布置，技术限高100米（含车辆段层高度），考虑穗莞深城际轨道的分割，该地块较难使用，不设置上盖。在咽喉区，柱网因受轨道、道叉的限制，盖上不可建设高层建筑，技术限高为30米（含车辆段层高度）。在运用库，受到下面车辆段的影响，建筑横平竖直布置，技术限高为100米（含车辆段层高度），同时平面布局的建筑结构必须与轨道线布局相匹配。白地区（轨道交通设施发展备用地）无轨道设施，盖上建筑不受约束，但需考虑到与周边建筑的协调以及城市规划的要求。3.3合理确定交通组织交通组织是地铁上盖物业开发中的关键问题，重点在于使各类交通方式之间无缝衔接，对外交通组织上应与周边城市道路快速顺畅连接，解决好公交、出租车等与地铁的换乘问题，盖上内部交通组织以步行为主，在垂直交通方面，要注意各层次不同标高平台之间有序合理的衔接。镇龙车辆段在盖上层设置两个主要出入口，与9m层停车场库联系的有两个出入口，与15m层上盖物业联系的有三个出入口；皆通过坡道与外部交通道路连接。坡道同时是联系外部交通、夹层停车库和盖上层道路的交通方式。私家机动车交通主要在夹层（9m层）停车库内解决，一般情况不在盖上层通行，盖上层道路可满足紧急情况下消防车、救护车等特殊车辆通行要求。4、地铁车辆段上盖物业开发在规划管理过程中应注意的问题4.1土地使用性质盖下车辆段规划为交通场站用地，盖上规划为交通站场用地兼容综合开发用地（S4（R2/B1/A3）），盖上、盖下两部分分别核发规划设计条件和进行指标控制，并分开核发规划许可。4.2土地权属盖下车辆段为交通设施用地，采用土地划拨方式获取土地，土地使用权归地铁公司所有；盖上物业开发一般为商业或居住等经营性用地，根据我国物权法的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。参考文献[1]任伟强，陈艳艳，罗铭.轨道交通TOD发展模式研究[J].生态文明视角下的城乡规划，2008中国城市规划年会论文集[2]赵琰.地铁车辆段上盖综合性开发初探[J].城市建设理论研究，2013.8[3]缪东.对城市地铁车辆段物业开发的思考[J].铁道勘察，2010.4[4]肖中岭.地铁车辆段与综合基地物业开发模式探析[J].都市轨道交通，2010.12