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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。城市轨道交通沿线物业开发业务经验分享2007.04.10本报告是严格保密的。2报告结构世联服务过往案例住宅地铁项目相关分析—地铁效应分析运作灵魂：统筹必要性商业运作地铁沿线物业综合商业中心业态分析区域统筹六要素地铁沿线功能布局商业错位竞争分析商业写字楼国际案例借鉴轨道交通沿线物业开发模式初探本报告是严格保密的。3世联服务过往案例本报告是严格保密的。4世联服务过往案例世联地产从2001年开始接受商业客户或政府委托，进行地铁沿线物业开发研究。其中包括深圳地铁一号线、三号线、四号线，以及天津地铁一号线延长线等超过10个顾问项目，案例研究并实地考察城市包括：日本东京、香港、上海、北京、广州。地铁沿线物业开发研究的项目实践，为我们积累了比较丰富的城市轨道交通沿线物业开发经验和成果。典型案例有：天津地铁一号线沿线物业发展研究港铁深圳地铁四号线沿线290万平米土地开发价值研究深圳中心区国商购物地下商城项目深圳地铁一号线延展段开发模式研究深圳地铁三号线市场专项研究华联地铁一号线地下商城项目深圳地铁一号线站点银行网点租金调查……本报告是严格保密的。5天津地铁1号线沿线物业发展研究项目规模：26.7公里项目类型：轨道交通沿线物业工作成果：地铁沿线物业发展模式16个项目物业发展研究开发模式营销战略与策略典型案例本报告是严格保密的。6港铁深圳地铁4号线沿线物业发展研究项目规模：深圳地铁4号线沿线290万平米项目类型：轨道交通沿线物业工作成果：深圳房地产市场判研深圳各专项物业市场摸底地铁沿线物业发展模式4个地块整体定位和物业发展组合研究开发模式营销战略与策略12345678910111213典型案例本报告是严格保密的。7地铁项目相关分析——地铁效应分析本报告是严格保密的。8地铁对于沿线物业的影响主要是体现在交通的的高效率和变输能力，以及人群的集中能力地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响。从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。上海的城市轨道交通建设，直接导致了城市人口的分布变化，其建设和开通运营，大大促进了沿线地区的住宅建设，大批居民由中心区域迁往中心区边缘区域及近郊区的大规模新建居住小区，给城市带来了新的活力。城市功能提升交通时间缩短居住环境改善片区开发升温居住郊区化白领置业群增加次级商务中心城市功能强化辐射范围扩大集客能力增加商业中心强化沿线中小户升温办公区域集中城市中心区城市边缘地铁开通辐射范围增加居住群体扩大支撑支撑地铁对房地产的价格影响机理本报告是严格保密的。9地铁建设造就地铁物业–地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所，而地铁也成为沿线小商业货物供给的主要通道之一。沿线商业提升生活空间和便利度–地铁与机场、巴土站、的士站以及轮渡等不同交通工具的便捷接驳，使城市内与城市间的距离大大缩短，城市投资环境大大改善；城市距离格局变化，使人们居住在城郊、工作和购物在城市中心的生活已经成为现实。改善城市投资环境，使城市间的距离格局发生变化–地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。国际研究发现，地铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可达到5%～15%；原有区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，地价提升比率越高。为沿线土地带来增值本报告是严格保密的。10上海莘庄——住宅1997年地铁1号线通车以后，莘庄至徐家汇的时间缩短到了15分钟以内地铁的开通极大拉动了莘庄片区住宅的价格，目前已经成为配套齐全、工薪阶层购房的重要选择区域上海莘庄位于外环线以外，在地铁开通之前住宅物业处于极低的发展水平，随着地铁的开通莘庄住宅价格接近2年前徐家汇片区均价案例一010002000300040005000600070008000199519961997199819992000200120022003上海莘庄地铁开通前后片区价格变化走势上海市西北部地铁图淮海路徐家汇上海体育馆莘庄本报告是严格保密的。11南京新街口地铁——商业新街口是南京市传统商业中心，仅次于北京王府井、上海南京路的中国第三大商业街，因此选取地铁一号线新街口站点商圈内商业为例。2005年地铁1号线的正式开通，使得新街口商圈内的整个商业租金和售价水平有较大提升。从新街口大型商场一楼租金水平统计结果来看，2005年地铁正式运营后，租金增长幅度较大，为73.5%。从新街口沿街商铺的售价来看，2004年的增长幅度最大为66.7%，2005年地铁运营以后两年内的增幅为100%以上。新街口大型商场一楼租金新街口沿街商铺售价24000元40000元56000元52000元66.7%40.0%-7.1%01000020000300004000050000600002003年2004年2005年2006年-20%0%20%40%60%80%元/平方米地铁开通7.38.314.41613.7%73.5%11.1%0.05.010.015.020.02003年2004年2005年2006年0%20%40%60%80%元/平方米/天地铁开通案例二本报告是严格保密的。12南京新街口地铁——商业实际增长率宏观因素地铁及规划因素2004年13.7%9.7%4.0%2005年73.5%11.4%62.1%2006年11.1%8.0%3.1%新街口商业租金增长率与全市比较随着2005年地铁1号线的开通，整个新街口商圈的租金水平增长变化极为明显，并且远远超过了全市租金的平均涨幅。剔除宏观因素影响，地铁对商业物业租金的推动增长达62%左右。0%10%20%30%40%50%60%70%80%2004年2005年2006年新街口全市地铁开通本报告是严格保密的。13上海陆家嘴地铁——写字楼陆家嘴是传统商务CBD地区，因此选取陆家嘴地铁站周边的出租型写字楼为例。2000年地铁2号的开通，整个陆家嘴板块的写字楼租金由原来的降低趋势变为较大幅度的增长，2000年的增幅最大为47%。可见，地铁开通对写字楼物业的价值有明显的提升作用。剔除宏观因素影响，结果表明，地铁对办公物业租金的推动增长接近30%。陆家嘴站点周围写字楼租金走势实际增长率宏观因素地铁及规划因素1998年-33.3%-36.2%2.8%1999年-10.0%-15.6%5.6%2000年46.7%19.0%27.7%2001年13.5%5.6%8.0%2002年-2.4%9.5%-11.9%2003年-8.0%-1.1%-6.9%2004年13.5%18.7%-5.3%2005年14.3%6.7%7.6%陆家嘴写字楼租金增长率与全市对比元/平方米/天地铁开通6.34.23.85.56.36.15.76.47.3-33%-10%47%14%-2%-8%13%14%0.01.02.03.04.05.06.07.08.01997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%地铁开通-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年陆家嘴全市案例三本报告是严格保密的。14深圳中心区西移、关外建设加速都是城市化进程中的不可或缺的部分，地铁的出现加速了关外的宝安、龙岗两区与关内的联系，改变了深圳房地产的格局关内和关外的巨大差异，尤其是在城市功能和交通配套上的差异，成为制约关外房地产发展的最大障碍，地铁的出现促进了关外房地产的高速发展，改变了深圳房地产格局。近几年关外房地产开发的总量以及在真个市场中所占的比例上浮都较大。由于交通条件的改善和配套设施的逐步完善，十年前类似于今天关外状况的南山区目前已成为深圳人置业的首选区域，连续几年成为深圳市房地产的主战场各区历年住宅销售面积所占比例走势0%5%10%15%20%25%30%35%40%罗湖福田南山宝安龙岗盐田2001年2002年2003年2004年0501001502002503002001200220032004罗湖福田南山宝安龙岗盐田各区历年房地产销售面积（单位：万平方米）1%4%1%62%29%3%罗湖福田南山宝安龙岗盐田2004年各区土地出让面积比例案例四本报告是严格保密的。15地铁对成熟片区如罗湖福田有如“锦上添花”，南山区多数区域都受到地铁开通的利好刺激；地铁对于关外区域住宅价值的影响幅度明显超过罗湖福田两区地铁对深圳住宅价格影响分析30004000500060007000800090001999200020012002200320042005福田南车公庙皇岗新洲梅林莲花北农科莲花村景田南景田北福田典型片区三级市场价格走势30004000500060007000800090001999200020012002200320042005华侨城（高）沙河后海前海竹子林（高）南头（高）南山典型片区三级市场价格走势本报告是严格保密的。16地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异通过对大量的案例研究和实际成交案例的分析，地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异深圳地铁自99年公开规划信息以来便已开始影响深圳房地产，2002年开始建设至2004年投入运营期间，地铁对深圳房地产的影响表现尤为明显。地铁二期工程目前已经开始建设，至2010年全线通车之后，地铁对深圳房地产价值的影响将会逐步减少。而地铁沿线物业的开发将会进入新的阶段，沿线物业所占的比重逐步增加。地铁对深圳住宅价格影响分析地铁发展阶段对房地产价值的影响幅度一期建设一期运营二期建设临近完工全线通车运营成熟期地铁对深圳房地产价值影响的阶段序列表现物业类型最大增值区显著增值区一般增值区距离地铁站增值幅度距离地铁站增值幅度距离地铁站增值幅度住宅100～200m30.62%200～400m23.03%400～600m16.95%轨道交通对深圳住宅物业价值的影响对比注：地铁对房地产的影响的有效距离为≤600米的范围本报告是严格保密的。17地铁盈利需要商业运作和发展沿线物业本报告是严格保密的。18只有地铁建设、地铁运营与沿线物业发展形成联动机制，才能建立起持续稳定的资金供应链，促进地铁网络的良性发展案例香港地铁沿线物业发展带来的收入主要包括：物业发展利润、物业租金收入以及物业管理收入。沿线物业发展所得收益，有助于抵消新地铁建设的大额资本性投资的额外折旧及利息支出。只有地铁建设、地铁运营与沿线物业发展形成联动机制，才能建立起持续稳定的资金供应链，促进地铁网络的良性发展，从而大大提高城市的运行效率，加速改善城市空间形态，增强城市吸引力。本报告是严格保密的。19发展沿线物业统筹是大前提本报告是严格保密的。20城市地铁沿线物业的发展只有统筹，才能使土地的价值没有最大化的体现，使城市建设和谐可持续发展以香港地铁为例，从建设第一条地铁开始，就采用地铁建设与地铁站点（车厂）上盖大型物业联动发展的方式。地铁公司与政府达成协议，统一征用地铁沿线地块用做站点(车厂)上盖物业发展。地铁公司负责所有地块发展的统筹，包括确定用地规划指标，制定发展计划和物业方案，通过招标选择发展商，对属下的物业进行经营管理。案例城市地铁沿线物业的发展如果没有统筹，土地的价值没有