土地增值税

第十一章土地增值税对土地增值额的征税内容简介•第一节土地增值税概述•第二节土地增值税的征税范围和纳税人•第三节土地增值税应纳税额的计算•第四节土地增值税的征管和申报第一节土地增值税概述•一、土地增值税的概念和发展•二、土地增值税的作用和特点一、土地增值税的概念和发展•（一）土地增值税的概念•土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。•（二）土地增值税的发展二、土地增值税的作用和特点•（一）土地增值税的作用•1、完善税制；•2、规范房地产市场。•（二）土地增值税的特点•1、纳税人广泛；•2、税率特殊；•3、计算复杂。第二节土地增值税的征税范围和纳税人•一、征税范围•二、纳税人•三、税率一、征税范围•（一）征税范围的规定•在我国境内转让国有土地使用权；地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。•（二）征税范围的界定标准•1、转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为；•2、对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为；•3、对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物并取得收入的行为。一、征税范围•（三）征税范围判定•1、以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的；•2、以继承、赠与方式转让房地产的；•3、房地产的出租；•4、房地产的抵押；•5、房地产的交换；•6、以房地产进行投资、联营；•7、合作建房；•8、企业兼并转让房地产；•9、房地产的代建房行为；•10、房地产的重新评估。二、纳税人•（一）单位•（二）个人三、税率•四级超率累进税率，30%—60%。级次增值额与扣除项目金额比率税率（%）速算扣除系数1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分405%3超过100%-200%的部分5015%4超过200%的部分6035%土地增值税四级超率累进税率表第三节土地增值税应纳税额的计算•一、基本计算公式•二、应税收入的确定•三、扣除项目的确定•四、增值额•五、增值率•六、应纳税额一、基本计算公式•（一）速算法•应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数•（二）分步计算法•应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）二、应税收入的确定•（一）纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款和有关经济收益。•（二）纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的货币收入、实物收入和其他收入。三、扣除项目的确定•（一）取得土地使用权所支付的金额•1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；•2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。•（二）房地产开发成本•1、土地征用及拆迁补偿费；•2、前期工程费；•3、建筑安装工程费；•4、基础设施费；•5、公共配套设施费；•6、开发间接费用。三、扣除项目的确定•（三）房地产开发费用•房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，按《实施细则》的标准计算。•计算公式是：•1、利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内•2、（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内•（四）与转让房地产有关的税金•（五）其他扣除项目•（六）旧房及建筑物的评估价格四、增值额•（一）一般计算方法，计算公式：•增值额=应税收入—扣除项目金额•（二）按照评估价格计算•增值额=应税收入—扣除项目金额五、增值率•增值率=增值额/扣除项目金额×100%六、应纳税额•（一）速算法•应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数•（二）分步计算法•应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）第四节土地增值税的征管和申报•一、税收优惠•（一）纳税人建造钸通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免；•（二）国家征用收回的房地产，免；•（三）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报批准，凡居住满5年或5年以上的，免；居住满3年未满5年的，减半；居住未满3年，按规定征税。•二、纳税地点•（一）纳税人是法人的；•（二）纳税人是自然人的。•三、纳税申报