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深圳轨道交通投融资模式探索与实践深圳市地铁集团有限公司二○一三年八月十八日一、深圳地铁基本情况二、深圳地铁三期工程建设模式三、深圳地铁上盖物业开发情况四、目前存在及尚需研究解决的问题五、结语1、深圳地铁集团成立于1998年7月31日，是一家集城市轨道交通投融资、设计、建设、运营、物业开发和综合利用，以及自有物业管理、相关业务咨询及教育培训为一体的深圳市属大型国有独资企业。2、截至目前，公司总资产1234亿元，净资产689亿元。员工人数10320人。3、深圳已建成并开通运营轨道交通一、二期工程5条线178km。深圳地铁集团负责运营4条线路总长158公里，目前日均客运量200多万人次。4、在建的三期7、9、11号线总长107公里，总投资约812亿元，另外还有6、8、16号线也将在三期建成。一、深圳地铁基本情况•根据国家发改委关于深圳市城市轨道交通近期建设规划批复，深圳轨道交通三期工程6、7、8、9、11号线总长约172公里，设车站102座，建设总投资约1260亿元。二、深圳地铁三期工程建设模式前海枢纽车公庙枢纽16号线（一）三期工程建设规模4线路概况车站（座）长度（公里）投资（亿元）BT中标价（亿元）项目审批进展11号线起于福田中心区福田站，止于松岗碧头站。是城市核心区与西部滨海地区的组团快线，同时兼有机场快线的功能。1751.7333.22204.16已于2012年8月获得国家发改委立项批复7号线起于南山区丽水站，止于罗湖区太安站，东西向横穿深圳市区。是规划轨道交通线网中的局域线。2830.3254.92168.53已于2012年8月获得国家发改委立项批复9号线起于南山区深湾站，止于罗湖区文锦站。是联系特区内主要居住区与就业区的线路。2225.33223.71123.23于2013年8月获得深圳市发改委立项批复6号线起于龙华深圳北站，止于宝安区松岗站。是规划轨道交通线网中的市域快线，联系核心城区与中部综合组团、西部高新组团。2037.85242工可报告已上报国家发改委。拟采用PPP方式与港铁联合建设经营。8号线连接罗湖区和盐田区，是集游客输送、观光旅游和上下班通勤、商圈联络线四项功能为一体的独特线路。1526.38206目前正在进行工可研编制。合计102171.561259.8516号线由福田区到龙岗中心城片区2128.76282目前正在进行工可研编制。深圳地铁三期工程概况56深圳市委市政府提出构建并实施准市场化轨道交通投融资模式的改革目标。不以财政资金投入，配套土地资源，以支持深圳地铁的市场化融资。借鉴香港“地铁+物业”模式，结合深圳地铁二期上盖物业开发实践和成功案例，坚持地下地上一体化开发与建设，实现地铁建设运营经济社会效益最大化，充分利用地铁沿线及上盖再造土地空间，采取资源资产化、资产资本化运作，引入社会资本参与地铁建设和物业开发，以此建立资金链、增强融资能力、保障投融资良性循环和企业可持续发展。二、深圳地铁三期工程建设模式（二）三期工程投融资模式1、三期工程投融资体制改革思路按照准市场化原则实施轨道交通建设投融资政府财政一元化投融资模式主要依靠政府财政和依赖政府财政兜底政府财政投资50%，企业承担50%建设资金（企业自筹、银行贷款和采取部分BT、BOT投融资模式解决）政府土地资本金（50%）银行贷款中期票据企业债券设备租赁股权融资债权投资计划1、三期工程投融资体制改革思路7（二）三期工程投融资模式二、深圳地铁三期工程建设模式123沿线上盖物业开发与地铁同步规划设计政府以土地资源形式注入项目资本金企业将土地资本转化为现金资本在新线规划设计时，统一考虑沿线和站场上盖物业开发，在建设期，坚持地铁与物业一体化建设与开发。政府通过作价出资方式将轨道交通配套融资资源——土地资源注入到地铁集团，作为新线项目资本金投入。地铁集团依托政府注入的土地资源，通过资本市场、信贷市场以及债券市场等多渠道市场化运作，融资解决地铁建设资金，或将具备开发条件的上盖项目进行合作开发，引入社会资金将土地资本转化为现金资本。2、三期工程投融资模式实施路径8二、深圳地铁三期工程建设模式（二）三期工程投融资模式45以BT方式解决“土地变现金”的时间差问题通过上盖开发解决BT回购资金和融资还本付息考虑到上盖开发收益在时间上滞后于地铁建设投资需求，因此新线建设采用BT方式，三年回购，三年内项目资本金由BT方代投。在实际操作过程中，为化解BT回购时集中支付风险，地铁集团根据上盖物业开发和市场化融资情况，采取均衡支付方式提前支付部分BT工程款。通过多种形式开发回收土地地价，获得项目开发利润，解决BT项目回购部分资金和债务融资的还本付息问题。9二、深圳地铁三期工程建设模式（二）三期工程投融资模式2、三期工程投融资模式实施路径3、三期7、9、11号线投融资模式按照“轨道+物业”模式完成了深圳地铁三期工程7、9、11号线投融资方案，并于2012年1月通过了国家发改委组织的专家评审。国家发改委批复7、9、11号线项目资本金主要来源为轨道交通上盖物业及沿线土地开发收入。10二、深圳地铁三期工程建设模式（二）三期工程投融资模式5、三期6、8号线及16号线投融资模式进一步创新投融资模式，6号线推行“轨道+物业”模式和特许经营机制，多元化融资，以地铁集团为主，引进社会资本。项目按独立封闭运作策划，对轨道建设和运营30年进行全成本分析测算并配置相应的土地资源。8、16号线将参照6号线模式运作。11二、深圳地铁三期工程建设模式（二）三期工程投融资模式（一）提前策划地铁沿线物业项目预选方案提前对地铁沿线土地资源进行全面调查，开展潜力站点（地块）的上盖物业项目城市设计、提出配套资源的预选方案，并持续跟进协调落实。12三、深圳地铁物业开发情况2007年8月，市政府确定了地铁上盖物业开发模式，要求正式启动前海等4个车辆段（站）的上盖物业开发建设工作。采取挂牌方式出让土地，地铁公司参与摘牌，地价收入和开发所得利润专款用于轨道交通建设和运营补亏。随着地铁三期工程的实施和投融资模式的改革创新，2011年4月11日，我市轨道交通投融资平台正式组建。将地铁沿线土地资源作价出资到地铁集团，以地价收入和开发收益来解决地铁建设运营所需的资金问题。三、深圳地铁物业开发情况（二）上盖土地资源取得情况地铁集团对物业开发模式选择及开发方案进行了调研论证，明确了合作开发为主，自主开发及合作开发并举的多元化商业物业开发模式。立足我司利益最大化和考虑市场的接受程度，视项目的特点，物业开发模式将采用自主开发、代开发+BT、协议+法人型以及法人型等。（三）研究创新物业开发模式14三、深圳地铁物业开发情况开发模式适用项目优势劣势自主开发适用于项目规模小、开发难度小、以销售型物业为主的项目我司获取项目全部收益；对项目开发可控；可进行所得税筹划。我司承担全部投资及市场风险；现行体制机制下，项目运作效率不高；难以实现项目价值最大化。代开发+BT指我司负责全部投资，委托发展商进行开发及BT建设。该模式适用于项目预期收益大的项目。我司获取项目全部收益，利用专业开发商，提升售价，实现项目高品质；减少工程环节招标，提高开发效率；可进行所得税筹划。我司承担全部投资及市场风险；存在合作管控风险；增加了开发成本。协议+法人型指土地权属不转移、初始登记至我司，对外双方共同投资、共担风险、共享收益，项目具体运作由双方授权于合资成立的法人管理公司进行，对外是以我司名义开发。我司对项目可控；可进行所得税筹划我司法律风险大；运作效率取决于双方对法人型管理公司的授权；有关操作细节须进一步完善。法人型指用地权属由地铁集团转移至项目公司，双方作为股东，共同投入、共担风险、共享收益、共同开发。与合作方共同投资，我司可提前回收部分地价；市场化运作，项目运作效率高；与专业开发商合作，提升售价，实现项目高品质；责权利清晰；模式成熟。我司获取项目部分收益，不能实现收益最大化；发生土地流转或股权转让环节的税费，增加开发成本；我司获取的开发收益须交纳较多的所得税。物业开发模式比较分析15位于前海深港现代服务业创新合作示范区。占地约50万㎡，其中物业开发占地约30多万㎡计容建筑面积约80万㎡，配建保障性住房建筑面积约60万㎡。包括住宅、公寓、商业、办公及酒店等物业。案例：二期工程前海车辆段上盖物业模式一：代开发+BT建设16案例：二期工程塘朗车辆段上盖物业模式选择模式二：法人型位于塘朗山北侧，属生态线内，留仙大道南侧，毗邻南山大学城地区。综合体占地约5万㎡，建筑面积约26.15万㎡。物业涵盖酒店、商业、办公、公寓及住宅等。17为地铁1号线深大站的车站上盖物业，位于深南大道与科苑大道交汇的西南角。规模约10万平方米，建筑高度240多米。建成后将为区域标志性建筑，物业涵盖国际五星级酒店、甲级写字楼和配套商业设施。案例：二期工程深大站上盖物业项目模式三：自主开发18（四）物业开发进展情况目前已开工物业开发项目2个，开工建筑面积17万平方米；计划年内开工项目3个，施工建筑面积将达到51万平方米。蛇口西车辆段商品房开发项目一期工程主体结构已封顶正进行安装装修，计划9月份开盘销售，二期已开工；深大站上盖“地铁科技大厦”项目进行基础施工；前海车辆段商业开发项目完成一期施工图，正进行合作开发商招标，年内开工；塘朗车辆段商业开发项目已选定合作开发商，合作协议签署中，年内开工；横岗车辆段商业开发项目已选定合作开发商，合作协议签署中，年内开工；深湾站商业项目和前海枢纽商业项目规划指标稳定；车公庙枢纽项目，规划指标稳定，进入作价出资准备阶段；松岗车辆段项目、安托山停车场项目、深云站项目和彩电工业区项目进行土地整备工作。19三、深圳地铁物业开发情况1.通过自主开发、法人型、代开发+BT、协议+法人型等多种开发模式，分时序启动各物业开发项目，动态衔接轨道投融资安排，陆续回收地价资金和创造开发利润。在BT建设期内，计划每年新开工物业开发面积50万平方米，力争2015年后每年实现销售面积50万平方米。三、深圳地铁物业开发情况（五）开发计划安排（一）轨道交通投资需求量大，土地资源配置需求量大资金需求量大。同时多条地铁线路建设，投资需求巨大，深圳地铁在三期建设期间（2011-2018年），资金需求近2000亿元，平均每年约250亿元。目前配置的土地资源主要是考虑政府资本金投资部分，企业承担的配套投资部分和运营亏损部分未配置相应资源，需动态配置封闭缺口。6、8、16号线拟采取“轨道+物业”+特许经营30年模式，引进社会投资，各线独立封闭运作，全成本计算资源配置，土地资源需求量大，仅靠车辆段上盖开发难以满足投资需求，需要赋予更大范围，更多站点的物业开发权。土地资源配置计算方式方法意见不统一。四、目前存在及尚需研究解决的问题（二）配置的土地资源开发时间长，投融资匹配要求配置的土地资源相对集中，以车辆段、停车场上盖为主。物业开发量巨大，开发时间长。物业开发时序受轨道交通建设影响。上盖物业开发较正常房地产开发要求高、复杂。合作开发受到一些政策条件的限制。（三）受宏观经济政策影响大受房地产开发市场方面的影响。受资本市场方面的影响。受政府对地方投融资平台政策的影响。四、目前存在及尚需研究解决的问题城市轨道交通属公共服务产品，属民生工程，社会需求量大，探索通过市场化投融资模式建设运营城市轨道交通，实现城市轨道交通建设运营的良性循环和可持续发展具有十分重要意义。深圳地铁在国内率先进行了“轨道+物业”投融资模式探索，我们认为：该模式能较好地落实深圳市政府提出的“建地铁就是建城市”的发展理念，创造城市发展空间，提升沿线物业功能与价值，将地铁建设带来的部分社会效益企业内部化，是实现轨道交通建设运营的可持续发展有效途径之一。深圳地铁将在政府相关部门的大力支持下，与兄弟单位一起继续探索创新轨道交通可持续发展的投融资模式。五、结语谢谢！