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车辆基地物业开发研究北京城建设计研究总院2013年3月28日汇报内容一、车辆基地设计二、车辆段上盖物开发的起源、必要性及限制条件三、车辆段开发类型四、案例分析五、技术要点六、开发建议及经验借鉴北京城建设计研究总院汇报内容一、车辆基地设计二、车辆段上盖物开发的起源、必要性及限制条件三、车辆段开发类型四、案例分析五、技术要点六、开发建议及经验借鉴北京城建设计研究总院一、车辆基地设计（1）停车场停车、列检、洗车、月检、临检、信号楼（2）车辆段停车、列检、洗车、月检、临检、信号楼定修、架修、厂修、不落轮镟、静调、吹扫、油漆、轨道车、特种车（3）综合维修综合维修中心、综合维修工区（4）材料总库（5）培训中心（6）其它配套的服务、办公管理变电所、水泵房、水处理、锅炉房、换热站办公楼、司机公寓、食堂、浴室北京城建设计研究总院一、车辆基地设计库/库/（1）停车列检库/运用库——戊类厂房（2）联合检修库——丁类厂房（3）轨道车库/内燃机车库/调机车库——丙类（4）牵引降压变电所//降压变电所——民用建筑配套（5）水泵房、水处理、锅炉房、换热站——民用建筑配套（6）信号楼——民用建筑（7）办公楼、司机公寓、食堂、浴室——民用建筑（8）综合维修中心——（办公部分）民用建筑、（厂房部分）丁类厂房（9）材料库——按照实际存放物品危险等级（10）危险品库——甲类库房（11）培训中心——民用建筑北京城建设计研究总院汇报内容一、车辆基地设计二、车辆段上盖物开发的起源、必要性及限制条件三、车辆段开发类型四、案例分析五、技术要点六、开发建议及经验借鉴北京城建设计研究总院二、车辆段上盖物业开发的起源、必要性及限制条件1、起源住宅車站車輛商場段人行天桥行人天橋目前车辆段物业开发的设想是来源于香港地铁的上盖开发。总的思路就是在车辆段上方设置钢筋混凝土结构（大平台），在其上进行物业开发，从而达到节约土地资源的目的。北京城建设计研究总院二、车辆段上盖物业开发的起源、必要性及限制条件1、起源小濠湾车辆段1998年落成九龙湾车辆段1979年落成将军澳车辆段2002年落成有上盖物业发展的车辆段没有上盖物业发展的车辆段二、车辆段上盖物业开发的起源、必要性及限制条件地铁车辆段由于占地面积较大,利用上部空间进行物业开发,结合规划开发成住宅及公建设施,可充分开发商业利用价值，提高轨道交通和周边土地的综合效应。对车辆段综合物业开发规划,不仅可以减少铁路对城市的分割作用,而且可以带动周边地块的经济发展,完善整个区域的城市功能。北京城建设计研究总院二、车辆段上盖物业开发的起源、必要性及限制条件2、必要性：回馈建设资金，补贴运营费用龙胜站二、车辆段上盖物业开发的起源、必要性及限制条件2、必要性：为轨道交通涵养客流车辆段进行物业开发,新增车站,最小曲线半径为为300m.轨道交通站点辐射范围之内的人口越多，可能乘坐轨道交通出入的人数就越多，轨道交通运营的收入就越高。物业用地住宅及商业为了早日达到轨道交通事先计划的人流量，提高轨道交通站点辐射范围之内的土地开发利用强度是一种双赢的策略。在车辆段上盖综合进行开发建设，扩大了轨道交通站点周围的工作人口和居住人口，有利于轨道交通涵养客流，提高轨道交通的运营收入。北京城建设计研究总院二、车辆段上盖物业开发的起源、必要性及限制条件2、必要性：完善周边配套设施车辆段一般地处周边生活配套较为缺乏、生活配套设施分布散乱、规划水平与层次比较滞后的地区，因此，要充分考虑公共生活设施，不仅满足本车辆段上盖物业的生活便利，还将带动周边整体生活环境质量的提升。北京城建设计研究总院二、车辆段上盖物业开发的起源、必要性及限制条件3、制约（1）国家土地政策、地方政策支持；（2）地铁运营主体的开发资质；（3）分期建设与物业开发资金落实；（4）经济合理性及投入产出比。北京城建设计研究总院汇报内容一、车辆基地设计二、车辆段上盖物开发的起源、必要性及限制条件三、车辆段开发类型四、案例分析五、技术要点六、开发建议及经验借鉴北京城建设计研究总院三、车辆段开发类型（1）屋顶绿化（2）库上物业开发（3）落地物业开发（4）结合车站开发北京城建设计研究总院三、车辆段开发类型1、屋顶绿化(屋顶停车场)车辆基地开发利用的最简易形式，通常用于对环境、景观要求特别严格的地区或针对某些特定功能服务。主要为改善环境，减少对区域环境的破坏。。北京城建设计研究总院三、车辆段开发类型2、库上开发库上物业开发就是在主要的大型厂房上部直接进行开发建筑的建设，达到土地的立体运用，是车辆基地最有效的土地综合了利用方式。库上物业开发需要对下部建筑结构体系的要求大大加强，按照结构实施方案可分采用结构转换层（板）的库顶开发和上下结构对应（或局部转换）的库顶开发。北京城建设计研究总院三、车辆段开发类型2、库上开发——采用结构转换层（板）在库上通过梁柱转换层或厚板创造一个均匀强度的开发平台，在平台上进行自由开发。优点：建设灵活、对下部建筑影响小。缺点：造价高，建设高度受限制。北京城建设计研究总院三、车辆段开发类型2、库上开发——结构上下对应（或局部转换）鉴于增加结构转换层（板）造价过高的问题，近期车辆基地多采用了不设转换层（或局部转换）的结构上下对应的开发方式。做法为提前确定开发方案，将大库与上部开发建筑一并设计，通过对上下结构关系的匹配使开发建筑的主结构直接落地，省掉结构转换的巨大投资。优点：节省投资。缺点：对下部结构布置有一定限制，上部开发建筑的位置、体量、高度必需稳定，建设灵活性差。北京城建设计研究总院三、车辆段开发类型3、落地开发落地开发主要指在一定的用地范围内，将地铁自身功能用地尽量压缩，空出土地进行物业开发或引入其它城市功能。这是最经济同时也是对地铁功能影响最小的开发方式，对开发方案和建设周期没有特定限制要求，便于分步实施，是车辆基地开发的最佳方式。目前进行开发的车辆基地多数都含有部分落地开发区域。北京城建设计研究总院二、车辆段开发类型4、结合车站开发通过加站或优化站位的手段，在欲开发的车辆基地周边设置车站，与车辆基地一同进行涵盖地下、地面、空中的多维开发。引入地铁车站可以充分发挥地铁开发的交通优势，提高物业开发的竞争力。设站受到线路条件制约。北京城建设计研究总院汇报内容一、车辆基地设计二、车辆段上盖物开发的起源、必要性及限制条件三、车辆段开发类型四、案例分析五、技术要点六、开发建议及经验借鉴北京城建设计研究总院四、案例分析我院是最早进行城市轨道交通车辆基地设计和综合开发利用技术研究的国内设计单位，我们发挥全专业、多平台的优势，在结构、设备、轨道、交通、仿真模拟等多专业、多学科进行了专项研究并积累了大量成果。一直以来，我院在国内地铁车辆段设计领域占有重要的地位。在我们所设计的工程项目中，已有30余座车辆基地投入运营使用，还有多座在手设计，遍及全国主要大中城市，占国内市场较大的份额。为更加适应城市发展的新要求，结合车辆基地进行土地综合开发利用成为新兴工作重点，在引入港铁“轨道+物业”的建设理念的基础上，注重关键技术的应用和不断提高创新意识，所设计的车辆基地中已经有10余座融入了物业开发，并且在北京、上海、深圳等地均有建成实例，同时成为国内轨道交通业内观摩的成功范例。北京城建设计研究总院四、案例分析1、北京四惠车辆段总用地面积：34.2万平米平台面积：29.4万平米上盖开发住宅：50.33万平米上盖配套公建：9.94万平米人口容量：1.65万人尝试。北京城建设计研究总院•是我国第一个大型车辆段综合开发项目，是有益的•但由于设计周期短，上下层设计及施工周期不同步、投资主体复杂，权属不明确等原因留下一些遗憾。四、案例分析1、北京四惠车辆段四、案例分析1、北京四惠车辆段北京城建设计研究总院四、案例分析1、北京四惠车辆段北京城建设计研究总院四、案例分析2、深圳竹子林车辆段北京城建设计研究总院四、案例分析3、深圳龙华车辆段北京城建设计研究总院四、案例分析3、深圳龙华车辆段北京城建设计研究总院四、案例分析3、深圳龙华车辆段北京城建设计研究总院四、案例分析3、深圳龙华车辆段北京城建设计研究总院四、案例分析3、深圳龙华车辆段北京城建设计研究总院四、案例分析4、深圳蛇口西车辆段北京城建设计研究总院四、案例分析4、深圳蛇口西车辆段北京城建设计研究总院四、案例分析4、深圳蛇口西车辆段北京城建设计研究总院四、案例分析5、北京郭公庄车辆段北京城建设计研究总院四、案例分析5、北京郭公庄车辆段北京城建设计研究总院四、案例分析5、北京郭公庄车辆段北京城建设计研究总院四、案例分析5、北京郭公庄车辆段北京城建设计研究总院四、案例分析6、北京五路停车场北京城建设计研究总院四、案例分析6、北京五路停车场北京城建设计研究总院四、案例分析6、北京五路停车场北京城建设计研究总院四、案例分析6、北京五路停车场北京城建设计研究总院汇报内容一、车辆基地设计二、车辆段上盖物开发的起源、必要性及限制条件三、车辆段开发类型四、案例分析五、技术要点六、开发建议及经验借鉴北京城建设计研究总院五、技术要点1、基本开发模式北京城建设计研究总院五、技术要点1、基本开发模式北京城建设计研究总院五、技术要点2、规范原则安全疏散平台（消防车）3（4）小时防火楼板北京城建设计研究总院五、技术要点2、规范原则层/上部开发建筑，高层建筑防火规范转换层/设备夹层/小汽车库，汽车库防火规范地铁车库部分，厂房（仓库）防火规范通过消防性能化解决总体消防问题。北京城建设计研究总院五、技术要点3、竖向交通（1）车行汽车坡道。上平台层坡道不少于2个，满足消防车通行条件；上小汽车库层坡道≥2个，超过500辆车3个；坡道上设顶棚时按汽车库规范设计坡度，不设顶棚时按市政桥梁设计坡度。（2）人行布置楼电梯竖向交通系统。北京城建设计研究总院五、技术要点4、结构方案对于采用钢筋混凝土材料的高层建筑，从安全和经济诸方面综合考虑，其适应最大高度应有限制。其中《建筑抗震规范设计规范》GB50011-2010对于现浇钢筋混凝土房屋适应的最大高度规定。北京城建设计研究总院五、技术要点4、结构方案如钢筋混凝土的结构的房屋高度超过最大适应高度时，应通过专门研究，采取有效加强措施，并应进行专项超限审查。超限审查相关文件：《超限高层建筑工程抗震设防管理规定》（中华人民共和国建设部令第111号）《超限高层建筑工程抗震设防专项审查技术要点》（2010）其对设计时程、工程造价均将带来较大影响。北京城建设计研究总院五、技术要点4、结构方案香港车辆段上盖物业开发可以做到30层以上，其与国内相关工程主要区别：1、香港和内地执行不同规范体系，其主要执行英国规范；2、香港相关结构考虑抗震设计，其结构高度限制与国内工程不同。日出康城北京城建设计研究总院五、技术要点5、后期施工预留（1）施工人员、车辆上库顶条件，尽量从车辆基地外部直接引入。（2）顶板预留施工荷载。（3）施工面提前完成防水工程。（4）考虑吊车基础。北京城建设计研究总院汇报内容一、车辆基地设计二、车辆段上盖物开发的起源、必要性及限制条件三、车辆段开发类型四、案例分析五、技术要点六、开发建议及经验借鉴北京城建设计研究总院六、开发建议及经验借鉴（1）提前确定开发方案，节省结构造价；（2）条件允许的情况完成一层开发；（3）考虑加站聚集人气；（4）可考虑政府开发经济适用房；（5）第一条轨道线路慎重开发。北京城建设计研究总院谢谢!北京城建设计研究总院