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（2013级）调研报告题目老旧小区改造调查报告专业环境设计班级环设131小组成员蔡鸿梁沙鹏赵玉冲完成日期2015年11月9日摘要：随着社会不断的发展，人们对居住环境、生活环境的要求越来越高。但是，生产力与人们对于物质生活需求的增强并不协调，社会财富的增幅也十分有限。因此，如果一味的拆除重建，不仅是一种浪费行为，社会还将难以负担其所带来的一些诸如安置，超支等问题。由此可见，改造老旧小区相较于拆除重建是一个更合适的方法，也被更多人接受。嘉兴地处东南，发展较早，老旧小区遗留问题较为严重，因此，本小组便立足嘉兴，通过实地调查，网上查阅资料，问卷调查等方式获得了一些有用信息，并以此为基础，经过寻找问题，分析问题，解决问题三个阶段，设计出一套关于某老旧小区改造的方案，以便于进行老旧小区改造。关键词：老旧小区；遗留问题；经济效益；改造目录一调查目的...........................................................................................4二调查流程…………………………………………………………...4三调查内容...........................................................................................4四调查方式...........................................................................................5四情况分析...........................................................................................5五案例借鉴...........................................................................................7六方案制定...........................................................................................8七调查建议.........................................................................................11一调查目的随着社会经济的发展，人们对于居住空间和环境景观的舒适性都提出了较高的要求。但城区的老住宅还存在一定问题，影响老住宅小区居民的生活质量，现就这一热点问题进行研究、分析，并为解决这些问题制作方案。以嘉兴市为例，多数房屋无法落实房屋维修责任主体而成为弃管住宅区，普遍存在房屋维修难，居民生活不便的问题。针对这些问题，小组成员通过问卷调查、实地走访以及对国内外案例分析研究等方式，研究总结出一套更符合嘉兴老旧小区的合理化改造方案。二调查时间进度项目\日期10/15——10/1610/17-10/1810/19-10/2010/21——10/2310/24-10/2710/28-10/3111/1-11/511/6-11/811/9工作日222344531问卷设计方案讨论联系/问卷预约访谈/跟踪问卷回收回访数据统计调研报告三调查流程1、老旧小区存在的安全隐患2、老旧小区住户需要增加的功能区域3、老旧小区改造的费用4、老旧小区现有的诸如采光，锻炼等基本生活方面是否需要改善5、老旧小区的道路系统四调查方式实体调查：访问老旧小区住户，像他们了解居住问题；发放问卷，收集意见；向一些设计师，专业人士讨教。网络调查：问卷填写，进行分析；寻找已改造的相似小区，借鉴学习。三情况分析一、房屋本体和基础设施陈旧老化，甚至缺失，缺乏系统保养和维修。老旧小区都已经到了“问题阶段”，如房屋外墙粉刷面起壳风化；内楼道墙面楼梯扶手脱落锈蚀，没有公共照明；多层楼房顶层防渗漏功能退化，房屋前后下水管道破损、堵塞，雨水、污水混流，化粪池定期得不到清理；小区道路老化，路面破损甚至没有路灯；绿地杂草丛生、布局混乱，有些公共绿地甚至被人用来种菜。消防设施设计标准低，高层楼房没有电梯、没有专用消防泵和消防控制柜，消防设施自然损坏、人为破坏和被盗现象严重，造成很大的消防安全隐患。二、生活环境脏、乱、差现象严重。主要表现在各类违章搭建多，破墙开门多，阳台改为厨房、厕所以及“房中房”现象多，无证摊点多，车辆乱停乱放多，这已成为影响城市容貌的顽症。几乎每一个老旧住宅小区都有违章建筑，一些个人、单位、街道未经规划部门许可，擅自在小区内主干道两侧乱搭亭棚，在院墙开个门，影响小区交通和景观，破坏了小区绿化。机动车、自行车无序停放，随意占用便道，造成交通拥堵。老旧小区的建筑一般比较分散，难以达到相对封闭和独立，任何人都可以自由进出；有的小区由于没有围墙和门卫值班室，车辆失窃和刑事案件时有发生，存在极大的安全隐患。老旧住宅小区中，由于多方面的原因，房屋出租率普遍较高，居住人员和外来人口多，甚至是“三无”人员聚居地。三、公共配套设施缺少、被占用现象严重或者说小区分布零散，公建配套无人问津。一些老旧住宅小区，建设之初，只是为了解决居民住房困难，规划方案比较简单。居民活动场所、公共绿地、自行车库、停车场等配套设施与居民实际需求的矛盾相当突出，环卫设施不完备，有的没有垃圾箱和垃圾中转站，垃圾房、公厕、果壳箱等设臵过少，有的地方甚至是空白。大多数小区原有公建配套设施规划配置比例较低，仅有的一些公建配套设施有的也被挤占挪作它用，一些小区居委会用房已转租或出卖给其他单位，小区居委会与物业管理公司之间关系不和，争房、争权、争地盘，矛盾重重。这些年市政府加大了投入改造力度，部分老旧住宅小区条件有所改善，但上述问题并没有从根本上得到解决。要彻底改变这种情况，需要认真分析整治过程中面临的突出问题，予以解决。四、道路分级并不明确，杂物堆放过多。老旧小区内汽车并不是很多，多的是自行车和电动车。因此，在道路上摆放无章的杂物似乎并没有给在当地生活的居民很大的影响。可是，当杂物越放越多，道路系统越来越小时，消防通道便被堵塞了，万一发生火灾，后果不堪设想。同时，道路系统越来越窄，老旧小区中老人的子女们便不愿“翻山越岭”般探望老人，对老人的关怀便少了，老人晚年最需要的关爱也随之而去。杂物堆放过多隐患着实不少。首先，有些地方势必会损坏绿化面积，小区绿化将会遭到破坏。第二，杂物堆放营销了小区美观，东一堆西一堆的摆放，使人一看就觉得杂、乱，使小区的格调一下子下降了不少。最后，杂物堆放过多会给蛇虫鼠蚁等动物以生存的空间，对于疾病的预防，小区的治理极为不利。四案例借鉴通过网上调查，翻阅资料等方式，小组内找到了一个关于东胜区小区改造的方案，通过对于该方案的学习，借鉴，对本小组方案制定有重要意义。改造内容：1、供热系统改造包括室内系统分户控制、热计量改造，实现单户可控，室内温度可调，可按计量收费的目的。室外供热系统的改造，按照节能建筑的用热指标对管网系统进行重新设计，加装平衡、控制、计量装置，做到按需供热，减少热量损失。热源系统改造，对换热站（锅炉房）进行供热能力核算，对供热设备进行优化，通过智能控制、变频控制来降低电能、热能的消耗。2、建筑物围护结构节能改造建筑物围护结构节能改造主要指建筑物的外墙保温、屋面保温、门窗气密性改造、阴阳台封闭。通过建筑物围护结构的节能改造，可大大降低热损失，提高人体舒适感。3、供水管网改造原有的供水管道大都老化严重，跑冒滴漏司空见惯，常常因为故障而停水，严重影响居民正常生活，有的供水管道与污水管道并行，不符合规范标准要求。将原有的供水管道更换为符合饮用水卫生标准的塑料管道，提高管道使用寿命。4、排污管网改造老旧小区的排污管网年久失修，管道堵塞及污水溢出现象时有发生。将污水管道进行维修改造，使水流顺畅，减少堵塞。5、绿化、亮化、硬化改造“三化”改造主要是维修、补充、完善，着力打造宜居环境，提高居住舒适度。6、公共服务设施改造为丰富居民业余休闲文化生活需求，在老旧小区适当建设一部分公共活动室，添置一些体育活动设施，满足人们的文娱生活、体育锻炼需求。实施步骤1、摸底调查阶段老旧小区的改造工作涉及的范围广、部门多、内容杂，要把这项工作做好，首先要调查老旧小区的基本情况，了解小区的建成年代、建筑面积、居住户数、面积分布、楼栋数、单元数、建筑物的基本结构情况，了解小区地下管网的使用情况等等。调查过程中要涉及办事处、社区、物业公司、居民、供热、供水、排污、供电等相关单位。调查一定要详细、真实，为做施工方案提供依据。2、施工方案设计阶段根据摸底调查阶段提供的基本情况作出具体的施工设计。这一阶段需要聘请有类似经验的设计院进行，施工图完成后要邀请有关单位、业界专家进行图纸会审。施工图既要符合国家及地方有关标准、规范，又要符合实际情况。3、项目招投标阶段根据改造项目类型进行分类打包招标，招标按照国家及地方有关招投标程序进行。选择有经验、有技术、有实力的施工、监理单位来承担老旧小区的维修改造任务。4、项目施工阶段施工阶段要有专门的部门来统一指挥、协调，对每一项工程要有专人负责。严格控制工程质量、进度、安全、造价。5、项目验收阶段验收包括进度验收、分项验收、竣工验收等，每次验收须有施工单位、建设单位、监理单位、设计单位参加。验收要做到每完工一项验收一项。6、项目评价阶段改造工作完成后要进行改造评价，尤其是节能评价，要请有资格的专业公司进行能效评价。五方案制定老旧小区改造必须解决的有四大问题。一是整治合力能否形成问题。老旧小区整治涉及的整治任务重，内容范围广，涉及建设、规划、工商、城管、房管、街道、水利、自来水等政府十多个部门或单位。无论是在整治工作方面还是在整治投入方面，仅靠个别部门是难以承担这项任务的，必须条块结合，共同参与，明确任务分工和职责，密切配合，形成工作的合力，才能确保老旧小区整治工作的强力推进。二是经费的筹措问题。嘉兴老旧小区着实不少，改造经费动辄上亿元。如果全部由政府或部门承担，财政将无力承受，如果全部由企业承担，既不现实也不合理。再加上由于房改体制的推进，住宅产权已呈多元化，因此，不能再揪住开发单位或原产权单位不放，应立足于小区找资金，尽最大可能、最大限度地合理利用小区闲臵土地或简陋房屋进行二次开发，在不要政府和企业投入、不影响规划的情况下，实现资金平衡。资金无法平衡的缺口部分，再由房屋产权人、原房屋产权单位、房屋建设单位、政府及政府部门按一定比例进行合理分摊较为合适。三是改造完成，后续管理问题。随着社会主义市场经济体制的逐步建立，政府应通过建立市场机制来培育老旧小区百姓的市场观念，即政府花钱买机制，百姓花钱买服务。要让广大居民懂得，房屋的产权已经多元化，作为产权人要承担维修养护责任。只有通过成立业主委员会等自治组织，对老旧住宅小区整治完的后续管理实施监督，才能真正维护自身的利益，落实长效管理的机制。同时，要让广大街道、社区干部懂得，老旧住宅小区的维修养护及其他管理服务也应从过去的政府行为转变为市场行为，要转变政府职能，逐步转换角色，积极主动地做好退位和补位工作，把老旧住宅小区整治完的后续的管理工作让位于社会化、市场化、专业化的物业管理，并加强监督管理。否则，整治成果将前功尽弃。四是一些相关部门或单位的利益调整问题。整治势必牵涉到原有利益格局的调整，尤其是腾退已被占用的原公建配套设施，回购街道办事处、居委会等投资自建的配套设施，这将影响到一些单位和个人的利益，同时根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施，也存在利益机制的调整问题。为切实维护广大业主的合法权益，促进老旧小区社会化、市场化、专业化管理机制的建立，只有强化政策约束，才能确保老旧小区整治工作尤其是配套设施的腾退、回购与补建工作的顺利进行，才能巩固整治成果，扩大市政府对老旧住宅小区综合整治的社会效益。当解决了这些问题以后，