商业综合体项目设计任务书

西藏昌都地区时代广场设计任务书1昌都时代广场项目设计任务书西藏昌都地区健益投资开发有限公司西藏昌都地区时代广场设计任务书2目录第一章项目概况1.项目概括2.项目定位3.设计理念4.背景简介5.目标市场定位第二章技术经济指标1.技术经济指标2.用地性质、现状、市政条件3.设计要求第三章设计原则第四章总体规划要求1.总体规划总则2.总体规划细则3.基地出入口及建筑出入口4.交通组织5.停车设计6.地基处理7.其它第五章建筑设计要求1.商业综合体2.地下部分第六章结构、机电系统设计要求1.无障碍设施2.结构系统3.楼内交通4.采暖通风和空调5.设备系统和注意事项6.管道和排水设备7.电力供应西藏昌都地区时代广场设计任务书38.防雷和接地系统9.安保系统10.防火安全措施11.通讯设备12.智能写字楼设计13.公共设施部分14.项目经济成本要求第七章设计成果要求1.规划设计及概念设计阶段2.方案阶段3.初步设计阶段4.有关阶段的论证报告5.施工图设计阶段6.设计文件提交成果深度要求7.规划设计成果的提交形式8.各设计阶段提供图纸时间西藏昌都地区时代广场设计任务书4第一章项目概况1.项目概况1)项目名称：时代广场（暂定名）2)开发商：西藏昌都健益投资开发有限公司3)基地位置：基地位于西藏昌都地区昌都县主城区南部，位于达卡路以北。4)交通状况：目前项目周边为新开发社区，市政公交未开通。因此本项目需要有相对充裕的机动车及非机动车停放区域5)区位分析：位于昌都县达瓦村，属于新区规划中的达应卡片区，其规划目标为分解2.项目定位“辐射昌都整个地区，极具人气的一站式购物、餐饮、休闲、娱乐目的地”1)定位：本项目定位为一站式购物、餐饮、休闲、娱乐商业综合体。建成后将成为集办公、住宿、购物、餐饮、休闲、娱乐、功能于一体，进行全方位服务的高档CBD区域，并具有地区标识性。本项目将设置全面的综合配套和设施，不仅能满足昌都县的办公、商住、购物需要，还能满足商务活动、观光消闲、文化体育等需要，服务功能、服务范围跨行业跨区域。打造健益地产品牌，“时代广场”代表与国际接轨的一种高品质时尚生活方式。2)要求：结合项目经济性要求的前提下，建筑设计应具有鲜明的时代特征，充分体现二十一世纪建筑高科技的发展水平，建筑的品质应该达到投资级品质，其质量标准应与三星酒店建筑执行管理标准一致。3.设计理念融合昌都县新区的地理位置、文化特色，引进国际最新设计理念，追求不仅是物质的产品，还包括精神上的时尚生活体验，将该项目建设成昌都地区城市板块的划时代的标志性的大型综合商业地产，具备市场竞争的差异化，为昌都地区提供更多的城市景观和活动舞台。商业地产设计需要全新的创意，“时代广场”将引领未来国际新的生活方式，是品牌、时尚、财富、超越的象征，是城市商业地产发展的引领者。本项目应提升为一个融生活、消费、商务、休闲、文化、教育、咨询各种要素于一体的现代化、高品质的商业综合体，是消费者提升生活质量、享受休闲生活、获得流行咨询、发现消费乐趣，融入到一种新的时尚生活方式的地方，并成为昌都县的一个标志性建筑。西藏昌都地区时代广场设计任务书54.背景简介1)建议投资西藏昌都地区健益投资开发有限公司是由自然人唐建益、王荣专门为投资“西藏昌都地区时代医药有限公司”、“西藏益西生物科技有限公司”“西藏健益医药有限公司”三家医药企业及建设“时代广场”、“中藏药材展示中心”二个项目发起成立的有限责任公司，注册于2014年4月18日，注册资本3000万元，公司经营范围：项目投资；房屋出租等。公司自2014年成立以来，致力于在昌都地区打造高性价比的物业，目前已拍得两个地块，即CDGY2014005“时代广场”地块和“中藏药材展示中心”地块。2)项目背景项目位于昌都县达瓦村，属于新区规划中的达应卡片区，发展前景良好。位于主城区南部，距昌都中心最繁华地段仅4公里，约7分钟车程；地块周边未来规划建设县人民医院、公安局、华电集团办公楼和员工宿舍，同时在建有6栋返迁房、12栋公租房，将来对周边商业配套将有较大的需求；未来还将规划有公交线路直达地块所在地。5.目标市场定位1)本项目锁定的客户，是认同区域价值、认同健益品牌价值、认同项目定位的高端客户群体。2)目标客户群体为具有较强购买力的中高端社会阶层。3)客户应包括国内、昌都本地客户。4)商业出租和办公出租以长期投资客户为主。5)商户定位为具有一定影响力的国内外知名品牌及经销商。西藏昌都地区时代广场设计任务书6第二章技术经济指标1.技术经济指标占地面积：13334.25m2总建筑面积：40001.65m2地上总建筑面积：24001.65m2（计容积率面积）其中：商业：21334.8m2（四层），准三星级酒店：2666.85m2建筑限高：不超过150米地下总建筑面积：16000m2(地下二层，不计容积率面积）其中：负二层停车位、设备用房：3000m2，商铺5000m2负一层大卖场：8000m2建筑限高：不超过40米容积率：1.8绿化率：不小于25%建筑退建设用地红线要求：按照国家及昌都地区相关规定。2.用地性质、现状、市政条件用地性质：商业、酒店。用地现状：已平整。市政设施条件：周边市政设施齐全，接口已具备。其中：燃气；供水；雨水；污水；供电；电信；具体道路方案及管网综合方案详见。3.设计要求1）项目拟规划成一栋大型商业综合体，商场、商业街、酒店三种业态之间地上及地下部分均考虑相互连通。2）商业：地上四层共21334.8m2，因地块为坡地，地下商业价值也很高，因此项目地下商业面积可适当多做规划（目前初步暂定两层，8000m2/层）。3）准三星级酒店：2666.85m2，80套房间。4）地下部分：地下共两层层，地下一层设置商业，地下二层为设备和停车，西藏昌都地区时代广场设计任务书7第三章设计原则本项目设计应遵循“以人为本”的原则，提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，突出智能、人性、个性、自由、效率，追求优化经济设计，增强建筑的市场竞争力。项目的设计过程中应重点考虑如下方面原则。规范性原则：符合国家、昌都规定的现行建筑、结构、消防等节能规定和规范，设计内容及深度必须符合甲方向政府各部门进行申报各种技术论证、手续所需的深度。协调性原则：建筑师应该全面掌握该地块和设计的细节，以及相邻在建或已建的项目。建筑师在整个设计过程中应充分考虑与相邻地段建筑及环境的协调。价值实现原则：设计应采用灵活的手法，包括高效利用空间，协调当地环境，节能等，以增强建筑的商业吸引力。建筑开发的经济性原则：相关材料应具属于通用型产品以保证项目开发的经济性要求；设计应充分考虑现有施工技术，包括选择易于施工的材料。采用节能环保技术和设计，保证建筑产品长期运营经济，并要在其使用寿命内取得最大的经济效益。灵活性原则：充分考虑楼宇定制化的市场趋势，保留建筑未来改造的弹性空间。长期运营的经济性原则：综合考虑结构、材料、设备等因素，以最少的能耗和运行费用来提供一个舒适的内部环境，运行费用包括管理费用。适应性原则：设计应符合昌都当地的风俗习惯，体现出西藏的文化特色。新技术原则：设计上要考虑采用建筑新技术、节能生态新技术等。西藏昌都地区时代广场设计任务书8第四章总体规划要求1.总体规划总则项目定位为综合体，除商业价值外，还需体现其与周边环境的相互联系，内外部相互关系。总体规划中要注重酒店与商业的和谐统一。场地规划中，必须考虑建筑、交通流线、服务、停车、入口设计等各个方面的一致性，并考虑消防、人防、防洪防涝等有关规范总体合理布局。2.总体规划细则在总体规划布局上，尽量考虑将建议建筑面向达北路，保证商业的主要沿街面3.基地出入口及建筑出入口酒店、商业应单独设置建筑出入口，互不干扰。机动车主要出入口宜设置在东面及北面，且基地内应留出足够的临时停车及回车场地。基地出入口应满足规范规定设计，并符合消防及紧急疏散要求。建筑出入口应重点关注入口的尺度、品质和可见性。仔细考虑入口前的空间利用，该空间应充满活力。要考虑服务性出入口的设计。在建筑的主要出入口不应该看到服务性入口、垃圾收集设施、变压器和冷却塔等。到达建筑的主要人行道和车行道不应位于服务性区域，主要出入口也不能作为货物进出的主要入口。在服务性区域应充分考虑机动车的停车空间。室外绿化尺度不宜过大，过高，绿化植株避免遮挡高层主入口﹑底层商业；外管井口、人防出口等建构筑物以及后勤工作区域宜结合绿化园林设计进行弱化；主入口设置应保证良好的可视性，交通的可达性、标志性；4.交通组织1)总则重点研究整个达应卡区域的交通组织，以及达北路等与基地的人流、车流关系，对交通组织进行深入分析。重点研究商业、酒店人流和车流的关系，应完全分流，避免相互干扰；处理好上下客流线、消防流线、紧急疏散流线等必须的动线，并提供相应的技术分析。各物业的主入口应易于识别，应考虑该场地上下午高峰时期交通流量的信息，以对入口和出口道路的设计与布局提出合理方案。应对停车的管理方式和控制装置西藏昌都地区时代广场设计任务书9进行分析与选择。在设计中必须考虑道路的承载量和转弯半径以满足消防车出入的需要。人车流线应避免交叉，应研究适于此项目的各种交通模式和出入路线并反映在总平面布局设计中。注意地形高差现状，保证人流进入项目的便捷；2)主要交通流线设计要点车流、人流分离；商业、酒店业态的人流、车流分离；重要商务车流可以直抵主楼入口雨篷下；通勤停车与来访停车应分离停靠管理；结合底层商业，在用地内合理组织内部人行交通；后勤服务车流、人流组织于办公、酒店隐蔽面；室外照明、铺地方式结合商业人流考虑，加强对人流的引导作用；地下车（机动车、非机动车）库出入口避免离商业、酒店主出入口过近。5.停车设计——地上停车位：要设置临时和紧急停车位，并相应设计停车场、停车库引导系统。在建筑适当位置可考虑设置雨蓬，其宽度应满足雨雪天方便落客的要求。——地下停车库：主要停车库安排在地下二层。应考虑运货货车到达地下服务区域的方式。机动车位总量按项目规划指标设置。非机动车标准参照昌都有关规定的下限设置。商业、酒店的地下停车库应明确划分，建议酒店在电梯厅与停车场间设置前厅。6.地基处理设计方根据地质勘察报告情况，制定地基处理原则、方式及其他有关施工方案及意见报告，并保证地基处理、使用符合国家、昌都政府有关规定。对地基处理及对项目有重大问题，设计方应及时书面告知业主，并明确提出解决意见及后果。并请设计提供本项目的建筑所需地基承载力等相关指标要求。7.其它西藏昌都地区时代广场设计任务书10室外应考虑设置符合首层商业安放广告的需要，并考虑建筑整体立面效果；高层的夜景照明应便于维护管理；西藏昌都地区时代广场设计任务书11第五章建筑设计要求总则酒店、商业、商业街三种业态之间相对独立但又互相连通。酒店标准层设计尽量规整简洁。酒店、商业、商业街三种业态在建筑造型设计上应协调统一。■三星级酒店建筑面积：约2666.85m2酒店约80套客房平面布局及功能应满足“三星”标准要求1.酒店总体设计要求建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰，建议主出入口布置在地块西侧或东南角。在保证建筑外形、空间感与商业和谐的条件下，应具有相对独立性酒店应功能划分合理。建筑设计应利于销售及后期物业管理的经济性要求，并便于后期维护；施工材料选用节能、隔音材料，并达到防火等级要求。满足环保、节能要求。设计标准以国家、西藏最新节能标准设计。充分采用节能材料，降低使用能耗。尽量使用本土材料，有效控制成本。2.与商业、商业街关系要求在保证建筑外形、空间感与商业、商业街和谐的条件下，应具有相对独立性；建筑外观具有公建特征，应重点考虑节能环保需要；建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰，建议主出入口布置在东侧。3.建筑首层大堂应气派豪华、风格独特、装饰典雅、光线充足，人流的平面及竖向交通通畅舒适；大堂建议挑空处理；大堂应