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关于江苏中能云装建材科技发展有限公司可行性研究报告投资方：江苏中能置业集团有限公司2018年4月一．基本概况（一）投资公司1.名称：江苏中能云装建材科技发展有限公司2.法定地址：南京市江宁经济技术开发区秦淮路33号3.企业主管部门：江宁开发区管委会4.经营范围：建材研发：室内外装饰工程、水电工程、机电工程、钢结构工程、建筑智能化工程、安防工程、园林绿化工程的设计、施工；建筑材料、装饰材料、工艺品、五金交电、家用电器、卫生洁具、影响设备的安装、销售；计算机软硬件、电子元器件、机电产品、办公设备的销售；计算机系统集成；机械设备生产、销售；设计、制作、代理、发布国内各类广告；企业形象策划；品牌设计；舞台艺术造型策划；展览展示服务；图文设计制作；环境艺术设计；市场营销策划；自营和代理各类商品和技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）5规模：年产值1404167万元（二）投资方1．名称：江苏中能置业集团有限公司法定地址：邳州市东湖街道南京路与环城北路交叉口东北侧法定代表人：冯建方国籍：中国职务：董事长（三）公司投资情况1.总投资132480万元，注册资本3000万元。2.注册资本中投资方认缴额，出资方式：该投资方出资132480万元，占100%，以现金（或进口设备等其他方式）出资。（四）利益分配及风险承担投资方独资分享利润和分担风险，亏损。（五）经营期限****年。（六）可行性研究报告负责人名单：二．项目选址及依据（一）厂址选择方案及依据：公司设在南京江宁经济技术开发区内。南京地处沿海开放城市，长江国际航运物流中心，长三角辐射带动中西部地区发展的国家重要门户城市，江宁经济技术开发区为国家级经济技术开发区，具有得天独厚的区位优势和政策优势，有利于企业长远发展及战略部署。由于国家对外资企业的扶持，并大力鼓励外资企业家来华投资。因此该项目对中小型外资企业在华投资起到了帮助作用。（或其他方案及依据）（二）项目所需厂房、辅房、办公、生活等用房建筑总面积为：5万平方米。（三）解决途径和办法：江苏中能集团下属公司已具有国家级高新技术企业、江苏省认定企业技术中心、企业院士工作站；2018年公司高薪引进顶级IP网络规划专家成立IT中心，重在研发信息管理体系、智能工地系统、智能家居全屋方案。随着江苏中能集团的快速发展，需进行办公场地战略性调整，中能集团尤其是中能云装的发展定位，符合吉山基地的入园落户要求。江苏中能集团计划将集团总部办公（60人）、下属子公司研发基地（200人）、中能云装公司总部（200人）、中能云装设计研究院（1000人）、中能云装全智能展厅（4000㎡）搬迁至园区。经与园区初步沟通，拟申请软件园区C65地块（滨湖东路东侧、创新大道北侧、研发路南侧），地块西侧紧邻滨湖大道，意向用地30亩，可建设5万㎡，计划建设入驻周期3年。用地指标如下：1.占地面积：约30亩2.容积率：2.5，建筑高度要求不高于100米3.用地性质：科研用地，50年出让年限纳税指标：≥70万/亩/年。达标后享受园区自留部分返还，3免2减半C65地块（滨湖东路东侧、创新大道北侧、研发路南侧），地块西侧紧邻滨湖大道。计划用地30亩，容积率2.5在地块建设筹备期，园区内9号楼可整栋出租，园区内配有人才公寓。具体信息政策为：园区9号楼信息租金（元/㎡/月）物业（元/㎡/月）面积（㎡）房租物业404.260002880000302400园区9号楼租赁纳税政策税收（元/㎡/年）税收总额优惠幅度总税收缴纳房租200012000000全免1200000001400840000070%84000008640001000600000050%60000001440000700420000020%42000002304000园区人才公寓信息面积（㎡）305696租金（元/㎡/月）780130018005三.经营组织安排公司设立董事会，董事会为公司最高权利机构，其日常经营管理实行董事会领导下的总经理负责制。（一）总经理、监事的产生：由董事会直接聘用（二）公司总定员及其它来源：约1500人，招聘四．市场分析2016年全国建筑装饰行业完成总产值3.66万亿，而2016年申万装修装饰行业25家上市公司总营收1039亿，占全国建筑装修装饰行业完成工程总产值的2.84%，总营收第一的金螳螂占比也仅为0.54%，意味着在装饰行业各企业仍然有广阔的发展空间。家装行业整体市场规模约4万亿，全国工商联家具装饰业商会数据显示2016年到2026年复合增长速度为8%，其中新房市场为5%，二手房为10%，只有3.73%的消费者可以准确说出公司名称。2016年互联网家装成交额2300亿，渗透率仅为5%。就装饰行业现状来说，发展时间短，仅有短短的几十年，加之行业内的各种管理体制尚未健全，政府相关部门的各种政策、法规对行业的管理力度及制约能力不足，使得行业呈现出优劣并存、良莠不齐的状况，业内和消费者所说的“游击队”式的装修占整个家装容量的65%左右，“游击队”专业素质、服务水平及保障都难以满足消费者的需要，使得广大消费者在住房装修时，渴望得到高品质、专业化、保障强的家装服务。为此，家装企业的品牌化、规模化及产业化运营标准，已成为其核心竞争力。五．产品销售中能云装致力于为消费者提供一站式的家庭装饰服务，针对不同的消费群体，研发出一整套的解决方案，其中包含六大产品体系（精装包、家电包、家具包、家饰包、智能包、生活包）和八项服务（精工辅材、任意主材、百搭美观包、人性收纳包、百变功能包、安全包、生活包、精品生活包）；后续还会有更多的产品研发，为消费者提供更优更好的产品及服务，充分发挥家庭消费入口的价值；中能云装的家装管理系统的搭建，除了满足自身企业发展的需求，还可以对中小家装企业开放，并提供全面管理系统支撑；中能云装的供应链体系建设，将行业内的装饰材料及家居产品的产品及服务整合起来，打造子分公司快速交付的能力，另外也对其他装饰企业开放，为其提供一整套的产品服务。6六．环境污染治理、劳动安全和卫生设施办法（一）环境污染源及其治理本项目生产过程中基本无污水、污物排出，设备噪音控制在标准以下。同时建立健全各项目规章制度及有关防护措施，劳保卫生等按照有关部门规定执行。（二）劳动安全措施设备安全防护装置齐全，并对职工进行安全制度教育，制定设备操作规程；结合消防部门意见，制定生产岗位责任制，成立消防安全领导小组，配置相应消防灭火器材。（三）卫生措施生产原料在运输途中均包装覆盖，储存仓库通风透光，达到“四防”要求，生产车间安全卫生，工艺制度健全，符合劳动卫生要求。七．项目实施进度安排（一）合同、章程签订及报批；（二）领取营业执照副本；（三）资金到位及验资；（四）土建和配套工程竣工；（五）设备购置到位；（六）安装调试；（七）正式投产。八．财务综合分析按平均年度各项效益指标如下：（一）销售总额1404167万元（生产销售总成本912709万元）。（二）销售利润491458万元，销售利润率35%。（三）税后利润（纯利润）147438万元。纯获利率10.5%。（四）项目投资利润率=税后利润/总投资×100%=147438万元/132480万元×100%=111%（五）投资回收期：项目总投资/（年纯收入+折旧）=0.9年7预计收入流转税预计收入流转税预计利润所得税开业时间58102500第一年5510201937523.2577501551550387.5566开业时间158000000第一年404040100100000200012040000800600015002420第二年18010020036045000090005401800003600900022506390第三年48020030050099166719833119039666779337933198311107第四年1200500500122022708334541727259083331816718167454225433第五年22000320833364167385012833332566725667641735933税收合计电商平台中能云装5年发展规划备注：1、电商平台（含产品研发、IT中心，未来规划IT中心独立成智慧家居公司，在智慧家居方面独立发展）按交易额收取2%技术服务费。2、供应链全国集中采购，税收在注册地缴纳。3、全国开店，为全资子公司或控股公司，合并报表到中能云装。供应链公司项目运营店面数量预计新开店面预计销售额八．签字确认：投资方:江苏中能置业集团有限公司2018年4月89