某市地块分析报告(1)

地址：哈尔滨市香坊区和平路115号邮编：150040电话：0451—88812345传真：0451—87700668群力新区（NO.2010HTQ001）地块分析报告2010年3月20日地址：哈尔滨市香坊区和平路115号邮编：150040电话：0451—88812345传真：0451—87700668目录一、项目概况1、地块位置2、地块经济技术指标3、地块周边环境分析二、区域规划分析1、功能定位2、整体布局3、规划重点三、区域市场分析四、地块SWOT分析五、产品建议附：区域市场项目情况地址：哈尔滨市香坊区和平路115号邮编：150040电话：0451—88812345传真：0451—87700668一、项目概况1、地块位置本项目共涉及两宗地块，其中008号地块东临职工街，西临上江街，南临工农大街，北临光明大街。087-1号地块东临融江路，西临朗江路，南临群力第六大道，北临群力第五大道。2、地块经济技术指标地块编号用地面积容积率规划建筑面积保守可销售建筑面积（剔除廉租房与配套设施建筑面积）建筑密度绿地率建筑限高008共计：99624.9平方米其中住宅：89414.35平方米，商服：7957.54平方米，划拨廉租房：2253.01平方米。≤2.25≤253400平方米，其中地上高层住宅≤103100平方米，地上多层住宅≤103100平方米，地上多层商服≤17900平方米（含部分配套设施），地下建筑（含人防及部分配套设施）29300平方米。215978.03平方米≤25%≥30%80米087-1共计：183093.5平方米其中住宅：171591.48平方米，商服：6990.13平方米；划拨廉租房:4511.89平方米。≤2.0≤451180平方米，其中地上高层住宅（含部分配套设施）≤317700平方米，地上多层住宅≤34500平方米，地上高层商服≤13980平方米（含部分配套设施），地下建筑（含人防及部分配套设施）85000平方米。353853.40平方米≤25%≥30%80米起始楼面地价（剔除廉租房建筑面积与不可售配套设施建筑面积）：008号地块：213100000/(99624.9*2.25-253400*2%-3110)=986.67元/平方米087-1号地块：556630000/(183093.5*2-451180*2%-3310)=1573.05元/平方米两宗地块合计：769730000/[(99624.9*2.25-253400*2%-3110)+(183093.5*2-451180*2%-3310)]=1350.80元/平方米3、地块周边环境087-1号地块地块东北侧有水系穿过，此水系分别与北侧的内河公园及东南侧雨阳公园相连。地块北侧隔群力第五大道，三块规划综合用地环抱着的水系为翠湖，翠湖是东环水系的源头。由此再向北，即为规划中的群力CBD。地块东西两侧，朗江路以西及融江路以东目前规划均为居住用地。地址：哈尔滨市香坊区和平路115号邮编：150040电话：0451—88812345传真：0451—87700668地块南侧目前规划为大规模的教育用地，地块东南方向为省级重点中学三中以及建设中的哈尔滨医科大学附属第一医院群力分院。地块周边区域内分布着四大主题公园：雨阳公园、湿地生态公园、内河（翠溪）公园以及体育公园，其中雨阳公园、内河（翠溪）公园（一期）已经于去年完工，其他公园也已经开工建设，基本将于今年内陆续完工。地块未来交通条件便利，经群力第五、第六大道均可以直接抵达规划中的三环路并直通建设中的三环西桥。008号地块地块东侧为已经建成的美辰家园小区。地块北侧规划为居住用地，规划中的书香公园也位于地块北侧。地块西侧目前规划为居住用地和教育用地。087-1008地址：哈尔滨市香坊区和平路115号邮编：150040电话：0451—88812345传真：0451—87700668二、区域整体规划1、功能定位群力新区的功能定位是21世纪具有国际竞争力的，集居住、商贸、游憩为一体的，现代化、生态园林新城区，成为国际冰雪文化名城的载体系统之一。2、规划重点（1）、构筑哈尔滨市中央商务区(CBD)。（2）、构筑哈尔滨市生态游憩商务区(RBD)。（3）、营造国际冰雪文化名城的重要载体系统。（4）、构建一流寒地生态社区。087-1008地址：哈尔滨市香坊区和平路115号邮编：150040电话：0451—88812345传真：0451—87700668（5）、配套建设一流现代化新区基础设施系统。3、总体布局群力新区规划由城市三环路和延伸的康安路划分成九个功能体，并形成簇状的组团模式，各功能体由中央商务区(CBD)、游憩商务区(RBD)及相应的生活区构成。新区在空间结构布局上采用两轴、两核、一带、七片的空间格局。两轴为交通轴线和景观轴线，其中交通轴线由康安路和规划三环路组成；景观轴线主轴为齿轮路--体育公园，次轴线为查家屯--游艇码头。两核为商务核心区和行政管理核心区。一带为沿康安路规划的景观绿化带，在节点处设置主题公园。七片为新区7个居住功能组团。三、区域市场分析：地址：哈尔滨市香坊区和平路115号邮编：150040电话：0451—88812345传真：0451—87700668产品舒适度普遍优于旧城区内项目。目前群力新区内大多数项目容积率不超过3.3同时拥有自然景观优势，较旧城区项目舒适度更强。2009年市场活跃，成为主城区价格上涨速度最快的版块。2009年政府在大力投入群力新区基础设施建设的同时，也加大了群力招商引资的力度。随着三环西桥开工建设以及新区内多个公园、景观广场、大型购物中心、文化产业基地等一系列工程相继开工建设，群力新区未来优越的居住前景逐渐被市场认同、追捧。恒盛豪庭以完善的规划设计、良好的品牌价值成为2009年群力板块的标杆项目，其一期最终8000元/平方米的均价创出了这一区域的新高，在它的带动下天鹅湾、海富第五大道、润园翡翠城等项目的售价在2009年均有不小的涨幅。土地市场升温，成交量与地价快速上涨。2009年群力土地市场也异常活跃，土地成交量大幅增长的同时，地价也直线上升，先后有群力观江国际和盛和天下两宗地王成交，其中盛和天下地块楼面地价高达4024.39元/平方米。2010年市场供应骤增，竞争势必加剧，入市高风在5月份之后.2010年群力新区的住宅在建工程包括天鹅湾、群力新苑、恒盛豪庭、宝石花园、丽水丁香园、海富第五大道等6个项目，住宅新开工项目有群力观江国际、盛和天下等6个项目。计划在建总规模不低于360万平方米，新开工规模不低于300万平方米，竣工规模不低于70万平方米。目前已经探明将在上半年入市的项目在6至7个，体量超过100万平方米，他们大多把开盘时间放在5月的房展会前后。大批新项目的蜂拥入市势必导致本区域的市场竞争加剧。四、地块SWOT分析优势：项目位于政府政府规划中重点发展的新区，区域整体规划完善，远期具有良好的发展潜力。地块周边具有自然景观优势，087-1地块临近天然水系和四大主题公园，008号地块北侧为规划中的书香公园。087-1号地块东南方向临近优质的教育、医疗资源-省级重点中学三中和建设中的哈尔滨医科大学附属第一医院。地址：哈尔滨市香坊区和平路115号邮编：150040电话：0451—88812345传真：0451—877006682009年以来区域成为市场热点，发展前景被消费者广泛看好，多个项目市场表现良好。劣势:群力新区基础设施建设目前仍然处于起步阶段，缺乏生活配套设施。087-1号地块周边的市政道路目前并未完工，008号地块周边目前只有南侧的工农大街是已经建成通车的市政道路，而其他几条道路都处于未完工或部分完工的状态，这将影响项目快速入市。机会地块容积率比较低，拥有自然景观优势，适宜发展产品力较强的中低密度高端产品。威胁坊间舆论认为2009年市领导进行调整后，城市新区的发展重点有可能由群力从新转移到江北，近期区域发展前景有一定的不确定性。承接2009年市场热度，区域内今年将有大批项目入市，未来将面临一定的市场竞争压力。五、产品建议地块容积率相对较低，建议将容积率进行拆分，设计包括叠拼别墅、多层花园洋、高层住宅等多种产品的混合型社区。先型推出低密度产品，树立社区高档品质，赢得溢价空间，随后推出高层产品，实现利润最大化。借鉴项目：北京：1、龙湖.蔚蓝香堤容积率：2.2，社区特点：托斯卡纳风格叠拼别墅及16至20层高层公寓混合社区。2、华润.橡树湾容积率：2.25社区特点：北美学院派建筑风格，多层、小高层、高层，板楼、板塔结合、塔楼多种楼型搭配的社区。地址：哈尔滨市香坊区和平路115号邮编：150040电话：0451—88812345传真：0451—877006683、融科橄榄城容积率：2.7社区特点：18层、27层、28层纯薄短板楼，每栋保持2～3个单元设计。其中28层楼为两梯三户，18层楼为两梯二户。六、结论本项目现阶段周边市政设施与生活配套尚不完善，其中087-1号地块周边市政道路均没有建成，近期内入市条件不成熟。两宗地块的容积率指标相对较低，都具有自然景观优势，随着区域内市政道路及其他配套设施的不断完善，未来具有发展潜力。由于本项目的启动与入市时机与群力新区市政道路及各项配套设施建设周期密切相关，在现阶段取得并持有本项目将有可能使公司面临资金压力风险，但从远期分析，群力新区具有良好的发展前景，随着区域内各项市政配套与生活设施的完善，本项目未来将具有投资前景与利润空间。哈尔滨亚麻房地产开发有限公司营销策划中心2010年3月20日