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第6章建筑装饰工程承包合同6.1建筑装饰工程合同概述6.2建筑装饰工程承包合同内容6.3建筑装饰工程合同的谈判与签订6.1建筑装饰工程合同概述6.1.1工程合同额基本概念6.1.2建筑装饰工程合同的作用6.1.3建筑装饰工程合同的种类6.1.1工程合同额基本概念1.合同的概念合同又称为契约。广义合同，泛指发生一定权力、义务的协议；狭义合同，是指当事人双方或多方关于建立、变更、终止民事权利和义务的协议。我国为适应社会主义经济市场的要求，1999年颁发的《中国人民共和国合同法》，对合同原则、各类合同的订立和履行，合同的变更和解除，违反经济合同的责任，合同的纠纷调解和仲裁，国家对经济合同的管理等问题做了明确的规定。2.合同的法律特征和效力（1）合同的法律特征合同是当事人双方的法律行为，它具有以下法律特征：1)签订合同者必须是法人。2)合同是合法的法律行为。3)和同是双方的法律行为。4)合同双方的地位平等。(2)合同的法律效力合同具有以下法律效力。1)合同成立之后，合同的双方（或多方）当事人必须无条件地、全面履行合同中约定的各项任务。2)依法订立的合同，除非经双方当事人协商同意，或出现了法律变更原因，可以将合同变更或解除外，任何一方都不得擅自变更或解除合同。3)合同当事人一方不履行或未能全部履行义务时，则构成违约行为，要依法承担民事责任；另一当事人有权请求法院强制其履行义务，并有权就不履行或迟延履行合同而造成的损失请求赔偿。6.1.2建筑装饰工程合同的作用1）建筑装饰工程承包合同明确了双方责、权、利，使合同双方的计划能得到有机的统一，使计划的落实和实现有所制约和保证，能确保建筑装饰工程按承包合同中预定的目标顺利实施。2）建筑装饰工程承包合同为有关管理部门和签订合同的双方提供了监督和检查的依据，能根据合同随时掌握工程施工的动态，全面监督检查其工作的落实情况，及时发现问题和解决问题。3）建筑装饰工程承包合同中明确了工程的工期、质量标准和造价，这样有利于提高施工企业经营管理水平。4）实行建筑装饰工程承包合同制，有利于充分调动发包商和承包商等各方面的积极性，共同在工程承包合同的相互制约下，有效地共同保证建筑装饰工程项目的完成。6.1.3建筑装饰工程合同的种类建筑装饰工程合同是经济合同中的一种，是以合同双方的工程项目为目的，根据国家规定的基本建设程序和批准的计划与建设标准，确定相互权力、义务关系的协议。根据取费的方式不同，建筑装饰工程承包合同，可分为固定总价合同、计量估价合同、单价合同和成本加酬金合同。(1)固定总价合同固定总价合同，是指发包方与承包方按固定不变的工程投标报价进行工程结算，不因工程量、设备、材料价格、工资等变动而调整合同价格的合同。这种方式的特点是：以设计图纸和设计说明为依据，明确承包内容并计算总价，并且一笔包死。在履行合同的过程中，除非发包单位要求变更原来的承包内容，承包发包双方一般不得要求变更原来的总包价。这种承包方式的优点是：建筑装饰工程造价一次包死，简单省事，不在资金上再次扯皮，但是承包商要承担工程量与单价的双重风险，这种方式多用于有把握的工程。(2)计量估价合同是以工程量清单和单价表为依据，估算工程项目造价的一种承包方式。工程量清单通常由建设单位委托专业估算师提出，作为招标文件的重要组成部分，由承包商填报单价，并算出工程总造价。在特殊情况下，个别工程项目（如工程量不清）可规定为暂定价，允许按实际情况下调整。这种方式中的工程量是按施工图纸统一计算出来，承包商只需计算并填报价表，即可得出工程的总造价；建设单位也只需审核单价是否合理即可。因此对双方都比较方便，且风险较小。我国的施工图预算就属于此种类型。(3)单价合同是指按照实际完成的工程量和承包商的投标单价进行结合计算的合同，也就是量可变、单价不变的合同。单价合同又分为按分部分项工程承包单价和按最终产品承包单价两种，它们又分别适用于不同的情况。按分部分项工程承包单价。它由建设单位列出部分项工程名称、计算单位和估计工程量，由承包商填报价表，双方协商后签订单价合同，将来按实际完成的工程量和商定的单价进行工程结算。这种承包方式，主要适用于没有详细的施工图、工程量难以确定，而又必须开工的紧急工程。按最终产品承包单价。这种是按建筑装饰工程每完成单位最终产品（如每平方米门窗、每平方米内墙装修等）的单位承包工程的一种方式。这种方式通常用于采用标准设计的工程。(4)成本加酬金合同是一种按工程实际发生的成本，另加一定额度的酬金（利润）的合同。酬金的额度，一般按工程的规模和施工难以程度确定，酬金的多少，随工程成本的变化而变动。采用这种承包方式时，往往在合同中规定一些快速、优质、低成本的附加条件，以督促承包商很好的执行。这种成本加酬金的合同，可能酬金较少，但承包商不承担风险，比较安全，但其先决条件是发包方与承包方之间有高度的信任和交往，酬金由双方协商确定。6.2建筑装饰工程承包合同内容6.2.1建筑装饰工程承包合同的主要条款6.2.2建筑装饰工程承包合同的主要内容6.2.1建筑装饰工程承包合同的主要条款在建筑装饰工程承包合同的法律关系中合同的主体是业主和承包商；合同的客体是建筑装饰工程项目；合同的内容是经过双方共同协商确定的权利和义务。根据《中华人民共和国经济法》、《建筑安装工程承包合同条例》、《建筑工程施工合同管理办法》、《建筑市场管理规定》和《建设施工合同》(GF91-0201)的规定，建筑工程承包合同应具备以下主要条款。主要条款1、标的在建筑装饰工程承包合同中，主要应当明确工程项目、工程范围、工程量、施工工期和质量要求等。2、数量和质量合同数量要明确计量单位，如m、m2等；在质量上，要明确工程的质量等级、所采用验收标准和验收方法等。主要条款3、价款和质量价款或酬金是建筑装饰工程承包合同的主要条款之一。在工程承包合同中，要明确货币的名称、支付方式、单价、总价、付款日期、付款比例、结清期限等，特别在国际工程承包合同中更应当引起注意。4、履约的期限、地点和方式合同履行包括工程开始至工程完成的全过程（有时延长到使用期）、履约地点及结算方式等。主要条款5、违约责任当合同当事人一方违反承包合同规定的期限完成时，将承担违约责任，受到违约罚款。违约罚款有违约和赔偿金等。(1)违约金违约金是合同规定的对违约行为的一种紧急制裁方法。违约金的数额，一般由合同当事人在法律规定的范围内双方协商确定，如事后发生争执，可由仲裁机构或法律机关依法裁决或判决。(2)赔偿金赔偿金是由违约方赔偿对方造成的经济损失，赔偿金的数量要根据直接损失加由此引起的其他损失一并计算。如双方发生争执，可由仲裁机构或法律机关依法裁决或判决。6.2.2建筑装饰工程承包合同的主要内容1、简要说明是对整个工程承包合同的概括、总说明，文字不要太多，内容不宜与后边过多的重复。2、签订工程施工合同的依据主要包括：国家现行的方针和政策，上级主管部门批准此工程的有关文件的文号，经批准的建设计划、施工许可证等。3.工程的名称和地点在施工承包合同中要其明确工程的名称、工程的规模、等级及施工地点，为编制施工方案、调整材料价差和计算相应的费用提供依据。6.2.2建筑装饰工程承包合同的主要内容4、工程造价是工程承包合同中最重要的一个数据，明确写出工程项目的总造价，不仅要有小写数据，而且要有大写数据。5、工程范围和内容在合同中应按施工图列出工程项目一览表，表中分别注明其工程量、计划投资、开竣工日期、工期及分期使用要求等。6、施工准备工作分工施工准备工作不只是施工单位的事情，有很多需要建设单位去完成。因此，应当明确建设单位与施工单位在施工准备工作方面的职责范围、工作项目、完成时间等。6.2.2建筑装饰工程承包合同的主要内容7、承包方式常见到得有包工包料承包和包工不包料承包，在合同中应当十分明确，并对施工期间出现的政策性调整处理方法也要写进合同。8、技术资料供应技术资料是施工的依据和标准，应当明确建设单位（或设计单位）向施工单位供应技术资料的内容、份数、时间、方式及其他有关事项。9、物资供应采用包工包料承包方式的工程，物资供应的责任主要在施工单位；采用包工不包料承包方式的工程，物资供应的责任主要在建设单位。应当明确物资供应的分工、内容、时间、质量要求、供应方式及管理等。6.2.2建筑装饰工程承包合同的主要内容10、工程质量和交工验收在承包合同中应当明确工程质量的要求、施工规范、检查验收的标准和依据，发生工程质量事故的处理原则和方法，保修条件及保修期限等。11、工程拨款和结算方式在承包合同中，应明确工程预付款、工程进度款拨付的具体数额和办法，应明确设计变更、材料调价、现场签证等处理方法、延期付款计息方法和工程结算方法等。12、奖罚条款为提高工程质量、加快施工进度、降低工程成本，在合同双方自愿的前提下，商定奖罚条款，如工期提前或拖后的奖罚、质量达到某一等级的奖励、降低成本的奖励等，并明确奖罚的项目、数额（奖罚率）、支付方式、结算时间等。6.2.2建筑装饰工程承包合同的主要内容13、仲裁是合同双方发生矛盾不能达成一致意见、依法解决矛盾的法律措施。在承包合同中，应当明确可由某国某地方仲裁或法律机关进行仲裁或判决。14、合同份数和生效方式在签订工程承包合同时，应当根据实际需要和法律要求，确定合同正本和副本的份数，并明确合同的生效日期。15、其他条款除以上14方面外，其他需要在合同中明确的权利、义务和责任等条款。6.3建筑装饰工程合同的谈判与签订6.3.1建筑装饰工程的合同谈判6.3.2建筑装饰工程合同的签订6.3.1建筑装饰工程的合同谈判建筑装饰工程的合同谈判，是合同签订双方对是否签订合同，以及合同具体内容达成一致的协商过程。1、合同谈判的准备工作（1）谈判的组织准备对主要谈谈判的人选，一般要求具有以下四个方面的基本素质：1）具有较强的业务能力和应变能力。2）具有较宽的知识面和丰富的工程经验与谈判经验。3）具有较强的分析判断能力且决策果断。4）年富力强。思维敏捷、精力充沛。谈判组以3~5为宜，可根据判断不同阶段的要求，进行阶段性的更换，以确保谈判小组的知识结构与能力素质的针对性，取得谈判的最佳效果。1、合同谈判的准备工作(2)谈判的资料准备谈判前要准备好自己一方谈判使用的各种参考资料，准备提交给对方的文件资料以及计划向对方索取的文件资料清单。资料准备可以起到双重作用。其一是双方在某一具体问题上争执不休时，提供论据、背景材料；其二是防止谈判小组成员在谈判中出现口径不一的情况，以免造成被动。1、合同谈判的准备工作(3)谈判前的具体分析在获得基础材料、背景材料的基础上，即可做一定分析。1)对己方的分析。发包方：和众多的工程承包单位接触；实地考察承包方以前的各类工程质量和工期；考察承包方在工程施工中是总包方还是分包方；亲自到过去与承包方合作的建设单位进行了解。承包方：调查研究拟承包项目的规模如何，是否适合身体的资质条件，发包方的资金实力如何；如发包方的法人营业执照、立项批复、资金是否落实等。2)对对方的分析。了解对手的谈判组由哪些人员组成，及组成成员的基本情况。对对方实力的分析，指的是对对方资信、技术、物力、财力等状况的分析。注意审查发包方是否为工程项目的合法主体；调查发包方的资信情况，是否具备足够的履约能力。1、合同谈判的准备工作（4）拟订谈判方案拟定谈判的初步方案，决定谈判的重点，在运用谈判策略和技巧的基础上，获得谈判的胜利。2、工程合同谈判的策略和和技巧1）掌握谈判议程，合理分配各议程的时间。2）高起点战略。3）注意谈判氛围，创造信任感。4）拖延和休会，私下接触，打破僵局。5）避实就虚，声东击西，先苦后甜策略。6）合理分配谈判角色。7）充分利用专家的作用。3、工程合同谈判的具体内容1）工作内容2）工程价格3）项目工期4）工程变更5）工程验