搜索
清远房地产市场情况报告2017年10月P1、清远市房地产市场宏观分析P2、清远市土地和规划信息P3、清远市各区域市场情况分析P4,清远市场总结分析P1.1清远宏观经济情况宏观经济：清远一季度GDP同比增长7.2%，房地产开发投资增长显著2017年一季度清远全市实现生产总值283.2亿元，同比增长7.2%，增速高于全国（6.9%），低于全省（8.2%）2017年上半年，清远市固定资产投资268.4亿元，同比增长11.1%，增幅比去年同期大幅提高15.6个百分点。其中，上半年清远市房地产开发投资124亿元，同比增长17.1%，增幅比去年同期提高16.2个百分点。房地产开发投资额占整体固定资产投资的46.2%，同比提高2.4个百分点。清远市经济及房地产投资发展均保持良好势头P1.2清远宏观政策及影响2017年两会后，楼市风向发生改变，广州率先出台“317”、“330”新政，珠三角各市纷纷跟进，4月份起，清远陆续提高首套房贷至基准利率4.9%、出台公积金限贷、打击捂盘惜售、外地客4成首付和“限价令”等政策。政策的出台限制了周边限购区域的外溢需求，清远的楼市受到压制，5月份清远市清城区住宅成交量相比4月份呈现腰斩，政策的收紧严重影响成交走势。P1.3清远宏观市场情况目前清远仅出台限贷以及限价政策，并未跟进珠三角城市群的限购调控。预计下半年清远政策方面依然趋紧，信贷政策保持紧缩。但由于清远主力购房人群是外地客，外地客购房首付已经提至四成，估计短期内不会出台限购政策。虽然5月份开始成交量出现明显下滑，但网签均价持续上涨。2017年二季度，清远市清城区商品房住宅可售货量面积为218.59万㎡，由于二季度成交量大且供应不足，导致清城区库存面积处于低位。参照2017年二季度133.66万㎡的成交速度，目前库存消化周期约4.9个月，去化周期处于低位上半年清城区商品房住宅成交3.57万套，然而同期只有1.5万套新房供应，供求比仅有0.42，清远市清城区楼市处于供不应求的阶段P1.3清远市宏观市场情况2017年上半年清远市商品房均价与销售面积增速走势随着商品房销售价格持续走高，销售增幅出现高位回落。上半年，清远商品房平均销售价格每平方米5899元，比去年同期增加1079元，同比增21.2%。清城区和清新区增速位居全市前列。从商品房的销售情况和销售均价可以看出，随着销售均价走高，销售面积和销售额增幅不断往下收窄，这也反映出购房者的购房心态逐渐趋于理性。近期销售均价的高位运行必将导致销售情况方面有所下滑。商品房销售市场方面受新一轮调整政策影响不确定性加大。从上半年的走势看将会带来购房热的降温，投机需求得到抑制，成交量有所萎缩。预计2017年下半年清远房地产销售面积增幅将会不断持续收窄。清远市房价将会得到抑制，从疯狂回归到理性发展。P2.1清远土地市场情况2017年上半年，清远全市共有115宗地块成交，成交总用地面积约196.79万㎡，总建筑面积约390.70万㎡。土地成交结构上，2017年上半年工业用地成交占上半年总成交面积的55%；居住用地占比29%；其他综合用地占比8%；商住用地和商业用地各占比6%和2%。成交的居住用地主要集中在英德市和清城区。其中碧桂园在英德市英城街道竞得7宗土地；清城区石角镇七星村成为热点区域，成交的4宗居住用地用地面积共37.74万㎡，占上半年居住用地成交面积的56.76%。保利、碧桂园和时代竞得土地均实现溢价，溢价率最高达527%，成交楼面价最高为3662元/清远核心城区土地稀缺及楼市火爆，导致清远城区土地市场高价地遍地开花P2.1清远土地市场热潮在清远火爆的楼市成交带动下，土地拍卖市场也越来越火热。2017年3月9日，时代地产以总价9.1亿元、楼面价3662元/㎡，摘得飞来湖万达旁6.8万㎡居住用地。再次刷新了3个月前碧桂园创造的地价纪录，成为清远新的地王。在3月17日广州收紧“限购”政策后，清远房价更出现了连续3个月环比上涨超50%的局面。万达旁“地王”的诞生，也被视为清远楼市开启新一轮上涨的导火索。近期清远市国土资源局连发公告，挂牌三宗位于旧城飞来湖、横荷板块的居住用地，总用地面积6.4万㎡，总建筑面积16万㎡。这是继今年3月飞来湖万达旁“地王”诞生后，时隔半年清远市中心再有土地挂牌。定必引起各大龙头房企的激烈竞争。继续为清远火热的楼市再度添砖加瓦P2.2清远城市轨道交通规划规划已久的广清城轨一期将于今年（2017）底正式通车，广清城轨时速200km/h，全长38.35公里，届时广州北站与清远之间的来往时间只需10几分钟，市民出行将更加便捷。乘坐完城轨，由清远市区到达花都的广州北站后，进广州城区怎么走？往东可换乘9号线（2017年底开通）。往南则可选择8号线至广州火车站（远期规划）。2016年，清远修编了城市总体规划，并调整清远城市性质定位和城市职能规划。规划考虑的最重点是区域一体化和广清一体化，其中城市轨道交通最受关注.P2.2清远城市轨道交通规划广清城轨一期年底开通、现在广清城际轨道二期也有新进展，广东省发改委网站于5月发布了《广州至清远城际轨道交通广州至广州北段项目建议书审批前公示》，线路自广州站城际场引出，经棠溪、江高，止于广州北站城际场，线路全长约25公里。公示显示，该项目建设期限暂定为2018-2022年，总投资为145亿元。这意味着广清城轨二期工程最快有望明年就能动工，经过四年建设，有望2022年建成。广清城轨二期将驶入广州火车站，届时清远市区到广州火车站仅需40多分钟。随着交通提速加快，广清一小时经济生活圈逐渐形成P2.2清远城市轨道交通规划今年4月，广东省发改委发布关于珠三角城际轨道广清城际北延线项目建议书批复的公示，该线路或明年开工，该线路自广清城际轨道清远站引出，并新设燕湖新城、清远东站2座车站。总投资30亿元，建设期限为2018-2022年。让更多的清远居民受益广清城轨北延线第一站选址在清远东站，也就是在现在的高铁站设点，意在进一步打通清远的城际交通脉络据了解，“十三五”期间，广州路网将与清远交通路网全面实现无缝对接。除了城轨和地铁，还将有14条道路通道。包括：广清高速、广乐高速、京珠高速、国道G106、省道S354、佛清从高速、汕湛高速、S114、Y005、德龙大道南延、太石路南延、清远东环快速南延、S354东延、连佛高速南延。将形成半小时便利生活圈！清远的城市交通网络不断地迅猛发展，与广州的联系越来越密切，清远的城市发展，潜力巨大，未来可期P2.3清远主城区城市发展规划清远市辖清城区、清新区、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县，并代管英德市、连州市两个县级市，共2区2市4县，总面积1.9万平方公里。通俗意义上的清远城区为清城区北部，以及清新区南部的部分区域，市中心区为清城区（市政府所在地）。清远市的发展定位为珠三角北（缘）门户、环珠三角新兴产业与绿色产业集聚区、国际旅游休闲目的地、生态宜居城市。P2.3清远主城区城市发展规划清远市政府于2012年就开始规划建设燕湖新区，将其规划为清远市未来的城市中心，燕湖新城功能定位为：清远市新的市级商务金融中心、文化中心、商业中心、休闲体验中心。即清远未来的CBD清远市提出了“三年搭建框架、五年基本完成配套、八年初具规模”关于燕湖新城的建设目标，全力打造属于清远的核心商务区截止2016年12月底，燕湖新城项目累计完成投资约140亿元我们不难看出政府竭力打造燕湖新城的决心，清远政府将逐渐打造一个属于清远的“珠江新城”清远市区房地产市场大致可分为三个大的板块：清新区、清城区以及广清沿线板块；清远市有95%的项目均集中在以上三大板块中。清城区集清远政治、文化、经济、居住功能为一体的中心城区；清远市区60%的项目均集中在该区域，成交量亦为最多，为清远房地产市场发展最火爆的置业板块。清新区该区拥有各种旅游资源，路网、配套等不断完善；近年房地产市场发展较快，新增楼盘多，客群主要来自广州投资客及清新本地或边缘乡镇客户。广清高速主要有万科城、恒大银湖城、美林湖、阳光壹佰等四个大盘项目，客群主要来自广州。清新区清城区广清沿线板块P3.1清远市主城区楼盘板块划分合富.时代项目组2013年2月26日清远大桥时代倾城新城板块滨江板块东城板块旧城板块清远市区有近80%的楼盘分布在清城区，清城区房地产市场主要分为新城、旧城、东城及滨江四大板块；清新区与清城区由于地理位置接近，客群存在一定程度上的重叠。新城集清远政治、文化、经济、居住功能为一体的中心区；在售楼盘最多，成交量亦为最多，为市民首选的热点置业板块。但剩余在售货量不多旧城传统老城区，配套完善，人流最旺，但街道狭窄拥挤；新楼盘不多。东城清远东拓新区，以“宜居、宜学、宜游”为定位。暂时无在售新盘，但未来供应量巨大。滨江清远最为高端的江景住宅区。P3.1清城区各板块概况云山诗意（别墅）27000元/㎡凯旋华美达10000元/㎡保利天汇21000元/㎡和富湖畔公馆12000元/㎡金碧湾13000元/㎡天湖郦都8000元/㎡龙汇领峰12000元/㎡城市花园11000元/㎡金海湾豪庭13000元/㎡凤城明珠9000元/㎡凤凰花园9000元/㎡五洲世纪城8300元/㎡时代倾城8900元/㎡豪美湖景湾9500元/㎡海伦春天9500元/㎡凤城郦都12000元/㎡新城东城滨江旧城翔隆七色城邦11000元/㎡维港半岛12000元/㎡东方明珠8800元/㎡清城区四大板块在售重点住宅项目分布；敏捷东城水岸7500元/㎡朝南康城9500元/㎡时代花城10500元/㎡创富御水湾14000元/㎡万豪水晶湾9300元/㎡丽清花园9500元/㎡碧桂园天誉9000元/㎡海港城11000元/㎡倚湖居12000元/㎡凤凰花园9000元/㎡碧桂园江与峸20000元/㎡尚东名苑7000元/㎡金碧公馆12500元/㎡云尚四季7500元/㎡汇丰花园7000元/㎡1.清城区四大板块（新城、旧城、东城、滨江）2016年总成交量约为325.8万㎡。2.其中前三名（天湖郦都、维港半岛、七色城邦）的成交量占清城区（60个项目）的13%，1-9名的成交量占清城区总成交量30%，且前三名的成交量相当于4-9名（6个项目）的总成交量，反映出去年的成交高度集中在少数高素质项目中，且排名靠前的项目与剩余的项目成交量差距很大，可谓达到冰火两重天。3.4-9名（6个项目）2016年平均单个楼盘的年消化量为7.0万㎡，该数据亦可理解成清城区在售主流优质项目的年去化量约为7万㎡。清城区2016年成交分析项目成交面积(万㎡)占比平均单个项目的2016年消化量1-3名（天湖郦都、维港半岛、七色城邦）42.313%14.14-9名（6个项目）55.317%910-21名（12个项目）71.622%5.922-60名（39个项目）146.145%3.7合计325.8100%5.43P3.2清城区各板块成交分析1.各版块的成交高度集中在排名靠前的项目中，且排名靠前项目与剩余的项目平均成交量差距很大；2.天湖郦都单个楼盘约占东城板块全年成交的一半，其价格拉升了整个版块的均价；3.东城2-4名主流在售楼盘的年去化量为5.4万㎡，新城2-10名主流在售楼盘的年去化量为5.3万㎡，旧城前三名楼盘的年去化量为3.3万㎡，滨江前三名楼盘年去化量为3.5万㎡：以上数据亦可理解为清城四大板块的优质项目的年均去化量。东城2016年成交分析新城2016年成交分析项目成交面积(万㎡)占比平均单个项目的年消化量项目成交面积(万㎡)占比平均单个项目的年消化量天湖郦都21.748%21.7维港半岛12.111%12.12-4名16.336%5.42-10名48.146%5.35-7名716%2.3其他20个项目42.743%2.1合计45100%6.4合计102.9100%3.4旧城2016年成交分析滨江2016年成交分析项目成交面积(万㎡)占比平均单个项目的年消化量项目成交面积(万㎡)占比平均单个项目的年消化量前三名（荷兴城市花园、翠湖花园