徐州商业市场调查报告

商业运营中心徐州商业市场调查报告徐州华厦融创商业运营中心2010年4月22日报告结构徐州市简介本项目周边环境、交通及商业业态徐州中、东、西、南、北商业业态徐州各区域租金水平模块一、徐州市简介徐州简介徐州，古称彭城，位于江苏省西北部，北邻山东省，西接安徽省、河南省，东连连云港市，南邻宿迁市。为华夏九州之一。地处南北方过渡地带，向来为兵家必争之战略要地和商贾云集中心。徐州素有“五省通衢”之称。京沪铁路、陇海铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，北滨微山湖。公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。徐州2009年经济简介2009年，全市实现地区生产总值2390.16亿元，按可比价格计算，比上年同期增长13.9%，增幅比前三个季度分别提高1.1、0.6和0.4个百分点，高于全省平均水平1.5个百分点，居全省第三位，比上半年提升两位。其中一二三产分别完成250.56亿元、1249.04亿元和890.56亿元，分别增长4.7%、14.7%和15.6%。人均地区生产总值27500元，按现行汇率计算人均GDP突破4000美元。指标以上年同期为100居民消费价格指数99.9其中：服务项目价格指数99.9消费品价格指数99.9其中：食品101.0烟酒及用品101.2衣着100.8家庭设备用品及维修服务102.3医疗保健和个人用品99.1交通和通讯96.2娱乐教育文化用品及服务100.4居住98.8商品零售价格指数99.82009年徐州城市居民消费价格比上年涨跌情况模块二、项目周边环境及商业业态项目周边环境1、项目位于徐州市最大的旅游风景区—国家4A级景区，云龙山水风光旅游片区东北角。2、项目东侧100M左右，沿中山南路有云龙山景点的西入口，云龙山是徐州市最具有代表性的旅游山脉，可乘坐缆车鸟瞰全市风景。3、项目西侧是徐州市民广场，有大片开放的集中绿地和水面，是市民休闲的极好去处。项目周边环境1、项目周边分布的成熟小区有永业小区、纺南小区、湖滨新村、颐园小区、银湖小区、吴庄小区、关庄小区、金汇花园等；2、周边院校有徐州教育学院和徐州电视大学两所院校；3、农贸菜市场有灯塔农贸市场、湖滨菜市场、湖北菜市场三大菜市场。满足附近居民生活采购；4、距离项目最近的大型购物超市—大润发，对时令蔬菜、生鲜熟食、蛋类促销力度很大，项目周边居民日常采购大都在此。项目周边交通状况项目东南侧：滨湖公园东门站9路，横贯中山路，连接北区、中心区、南区22路，连接市区、南区，及南区部分乡镇47路，横贯中山路，连接北区、中心区、南区55路，连接东区、中心区82路，连接西北区、南区604路，连接西区、南区游2路，环行线，连接南区、中心区项目周边交通状况项目东北侧：云龙山隧道站38路，连接西北区、中心区55路，连接东区、中心区游2路，环行线，连接南区、中心区项目北侧：泉山医院站34路，连接西区、北区38路，连接西北区、中心区49路，连接东区、西区82路，连接西北区、南区601路，连接火车站、南区607路，连接南区、北区项目周边商业业态一、小南湖商业广场二、滨湖新天地三、开元四季五星级酒店四、大润发超市(徐州店）项目周边商业业态一、小南湖商业广场小南湖商业广场位于风景秀丽的云龙湖风景区，占地7.46公顷，拥有凯莱度假酒店（五星级）、俏江南、粤鸿和粤菜酒楼、番茄主义休闲餐厅（意大利餐）、蓝枪鱼音乐西餐厅（德国音乐吧）、茶客老站(台湾料理）、西堤岛咖啡、茉莉餐饮会所（特色鲍鱼）、南湖花都（高档会所）等多种业态。小南湖商业广场已与2009年10月份开街营业。蓝枪鱼音乐西餐厅项目周边商业业态二、滨湖新天地徐州滨湖新天地商业步行街占地30亩，建筑面积2万平米，是由徐州市新盛建设发展投资有限公司开发建设、云龙湖风景区首个集旅游娱乐、时尚休闲、文化艺术、精品餐饮于一体的街区。项目毗邻云龙湖、市民广场、美术馆、音乐厅，全长630余米，建筑为地上一层，局部两层，分ABCD四个区。徐州滨湖新天地A区、面积达到4408平方米，主要集中了海鲜、粤菜等高档餐饮品牌，包括广东的王子国宴、香港富临酒店；B区、面积约4790平方米引进了山东“邢氏海参”、上海的“一茶一座”等特色休闲餐饮；C区、面积约在7000平方米，汇集了法国品牌克林柏瑞红酒吧、上海钱柜、泰和茶馆（中式）等夜总会和酒吧等休闲娱乐品牌；D区、定位于艺术休闲区，已经引进了真锅咖啡。徐州滨湖新天地各区业态A区（海鲜粤菜）广东的王子国宴香港富临酒店C区（休闲娱乐）法国品牌克林柏瑞红酒吧上海钱柜泰和茶馆（中式）B区（休闲餐饮）山东“邢氏海参”上海“一茶一座”D区（艺术休闲）真锅咖啡各区入驻品牌项目周边商业业态三、开元四季五星级酒店徐州开元名都大酒店由开元旅业集团经营管理，座落于风景秀丽的云龙湖畔，是徐州市首家按照国际五星级标准兴建的集客房、餐饮、娱乐于一体，采用欧式建筑风格的综合性酒店。建筑面积约60000平米。徐州开元名都大酒店拥有360间客房，平时客房入住率可达80%—90%,酒店拥有1600余个餐位，拥有1000平米的开元厅及十余间不同规模的会议室，以及香榭丽西餐厅、雪茄吧、健身中心、室内恒温游泳池、网球场等设施。项目周边商业业态四、大润发超市（徐州店）位于建国西路与煤建路交叉口，一层为专柜和专卖店，二层为超市大卖场。大润发已于2010年3月31日入驻徐州世贸东都广场。模块三、徐州中、东、西、南、北商业业态徐州商业区域划分中心区域商业徐州市区拥有以淮海路、东站广场、彭城广场、人民广场为中心“一线三圈”商业格局。其中“彭城广场”商圈为主要商圈，汇集了徐州金鹰国际购物中心、金地百货、中央百大三家规模较大的商场；另有乐宾百货即将开业，苏宁广场项目在建，重建中央百大项目拆迁中。及供销穿戴城、金福百货、古彭商场三家中低档商场。配合家乐福超市及大量专卖店。锁定市区及周边地区的高端、时尚消费。中心区域商业业态金地百货运营情况09年销售6.5亿元，店庆日销售4000万。金地百货运营由苏州泰华商厦托管，其在品牌引进方面有独特优势，ENZO、万宝龙、贝佳斯、周生生、诺帝卡等品牌均为金地首家引进或独家经营。但由于其管理问题及经营定位问题，大品牌纷纷转往金鹰。促销力度要大于金鹰，多为买送券活动（满百送百），且化妆品与黄金有时参加收券，故其促销档期销售火爆，平时冷清。由于其为多形态共存的小型MALL，且储值卡全场通用，故其储值卡发行一直良好，发行量占其销售额比重较高。近期其周边步行街商铺也已自发接受金地储值卡。徐州金地商都中心区域商业业态金地商都楼层概况金地商都共6层，地下2层，地面4层，单层面积约1.5万平。负1层为家乐福超市；负2层为拥有近500个泊车位的停车场；1层外围为精品街铺，有品牌服饰专卖店等，中心区为金地百货的化妆品区、黄金珠宝区、钟表区、男女鞋区、皮具区、儿童区、针纺区、家居床品区；2层为少淑女区、精品职业女装区、绅士区、内衣内秀区；3层为运动休闲区、博库书城、国美电器；4层、5层（五层为新建夹层）为金海马家具广场，主营国际国内知名品牌家具。另金地集团又在金地商都北侧新建一座商务楼，商住结合。裙楼街铺为大型餐饮“厨房制造”；李宁品牌旗舰店。中心区域商业业态徐州金鹰国际经营情况徐州金鹰国际购物中心于2003年底开业，现已成为徐州及周边县市高端与时尚的象征。其总建筑面积7万平，地下两层、地上八层。地下一层为停车场，拥有200个泊车位。但由于其公关较好，商场外围亦可停车。09年销售13亿，店庆日销售7000余万，是除南京新街口店之外，销售第二的门店。信用卡消费较多。其储值卡面额大，多为年节公关使用，发行量极大。近年来品牌不断提档，开始引进国际一线品牌。徐州金鹰国际购物中心中心区域商业业态徐州金鹰国际购物中心楼层概况1层外场必胜客、肯德基、农业银行；1层主营国际名品、化妆品、黄金珠宝、名品钟表、精品女鞋、烟酒滋补；2层主营职业女装、成熟女装、名品眼镜；3层主营少淑女装、内衣内秀、羊绒针织、悠仙美地餐厅；4层主营精品男装、男鞋配饰、箱包皮具；5层主营运动休闲、童装童玩、婴幼用品；6层主营精品超市、生活电器、家居床品、美容院、特卖场、牛牛士牛排；中心区域商业业态中央百大概况徐州市中央百大是徐州市最早的商场。面积约3万平方米，一至七层营业。另外在徐州市区有数家社区型超市及其他三产。故其年报并不能显示百货真实销售额。整体布局方面，主动线基本明确，但岛柜多为高墙设计，通透性较差。品类方面，缺少餐饮（徐州市第一家肯德基撤出）；品牌方面，除男装差距较大外，其他品类基本可与金鹰抗衡。但物业条件及员工素质较差（员工多为国企老职工）。中心区域商业业态中央百大楼层概况1楼主营化妆品、国际名表、黄金珠宝、烟酒滋补；2楼主营少淑女装、男鞋、女鞋、箱包皮具；3楼主营成熟职装、内衣（无内秀）；4楼主营精品男装、羊绒针织；5楼主营运动、休闲；6楼主营童装童玩、床品、季节专区；7楼为家电商场；中心区域商业业态中心时尚大道地下商业街项目地址在中山路与淮海路的交叉口，以零售为主，经营品类涵盖时尚服饰、箱包、玩具、化妆品、眼镜、流行饰品以及一个大型电玩娱乐场—缤纷游乐城，客户群主要锁定为追求时尚潮流的年轻人。中心区域商业业态中心时尚大道—缤纷游乐城缤纷游乐城--位于中心时尚大道一层，与彭城广场相融，是目前淮海经济区内最具影响力的室内游乐场所，拥有碰碰车、游艺、电玩等三大类400多种先进机台，会员达万人以上。中心区域商业业态彭城壹号彭城壹号”时尚休闲步行街项目（原市级机关北大院），项目位于彭城路一号，占地面积26.29亩，一期总建筑面积约2.5万平方米，共6栋楼，框架结构，总投资2.5亿元人民币，由上海圣博华康投资管理有限公司和上海原材料投资开发有限公司共同投资，为徐州市2009年重点工程项目和中央商圈建设的五大核心工程之一。目前入驻彭城壹号的商家有印象云南风尚餐厅、佳泰和港式料理、多拉多拉意式自助餐厅、百特喜匹萨等、加速度时尚美食等。彭城壹号中心区域商业业态户部山步行街业态户部山步行街知名商家主要有澳门豆捞、徐州探路者真人CS俱乐部、徐州圣伽瑜伽国际连锁、阿玛尼会所、皇嘉名人商务会所、红馆国际会所、金丝利会所、金库会所、徐州雅馨园茶艺馆、滇西普洱茶体验馆、钱塘茶人等。东部区域商业业态东站广场（东部）商圈东站广场为次商圈，在淮海路东首，包含火车站及长途汽车站。有白云百货、蓝天百货两家中低档商场及朝阳批发市场（规模较大，经营时间较早，以服饰穿戴为主）和宣武集团（批发市场），主要面对徐州周边县区消费者、中低收入者和学生族。东部商圈白云百货宣武集团蓝天百货朝阳市场东部区域商业业态朝阳市场概况徐州朝阳市场隶属于徐州朝阳集团有限责任公司，位于市区东部淮东淮海商业圈中心位置，每天客流量约近10万人次，附近商厦、酒店、宾馆林立，商业氛围浓厚。该市场于1992年12月份开业，经过17年的发展，已有当初的大棚式一米宽的铁皮柜台经营发展为市场南楼、北楼、金朝阳、客运站、外围综合开发组成综合性大型规范市场，目前经营面积达7.2万平方米，精品屋300余间，年成交额22亿元，经营范围涵盖服装、百货、家具、鞋帽、针织、布匹、食品、灯具、家电、电子产品等。近期市场北门西面将新建3万平方米休闲大型广场届时家乐福超市将会入驻该项目。西部区域商业业态人民广场（西部）商圈人民广场在淮海路西首，有友谊商场、华美商厦、SOHO时代（苏果超市、星美影城）广场、尚城国际广场（规划奥特莱斯未成功）、百惠家美时西关店、新一佳西关店。西南部人口众多，但购买力不强，多以生活需要为主，高端消费仍到彭城广场。徐州星美影城西部区域商业业态SOHO时代广场SOHO时代广场位于淮海西路与矿山东路交汇处，裙楼1-4层为顶级商业配套：1层为徐州大型环球美食荟、时尚生活名品商业社区；2-3层引进华润苏果超市；4层为淮海经济区唯一龙头五星级国际豪华影城—星美国际影院。采用全球流行的高靠背座椅、台阶式座席区及数字音响设备。三大龙头配套鼎定了SOHO时代广