房地产法学

《房地产法学》张忠野、曾大鹏编著格致出版社2010年版第一章房地产作为常识性范畴的界定【本章学习目的】通过本章的学习，首先要求掌握学习房地产法的基本方法，然后对房地产、房地产业以及房地产市场等相关问题有一个初步的了解。本章重点掌握对房地产作常识性范畴与专业性范畴之划分的意义和要求，理解房地产业的意义，了解我国房地产业发展的历程及目前存在的主要问题，了解房地产市场的分类和要素。第一节房地产法的学习方法一、为什么要下定义下定义已经成为人类把握事物的习惯行为。通过下定义的方法予以类型化，提高了认识效率，方便了社会群体沟通交流。对于房地产等基本概念和基本范畴，不但要从法学角度进行严格的学术界定，以便在社会专业群体中沟通交流，还要从常识性角度予以阐明，以便了解一般社会公众所表达话语的准确涵义。二、为什么要分类分类方法的实质是下定义方法的进一步延伸，分类是在不同的前提下、不同的标准下、不同的环境下和不同的条件下对对象所下的定义。分类的关键在于选取分类标准，从方法论意义上而言，标准越单一，划分结果越理想，但由于事物的复杂性，在分类时往往要考虑多个标准。三、为什么要对同一概念作常识性范畴与专业性范畴之划分房地产作为房地产法学的基本范畴，对于构建和理解房地产法理论体系具有起点和基石作用，因而应当严格界定其内涵。四、为什么要对理论思维进行前提批判对我国现行房地产法律制度研究应当强调批判精神，不仅对房地产法律制度的前提进行批判，而且对构建制度的前提也进行批判，从而使我国房地产法律制度更具有科学性和正当性。第二节房地产与房地产业一、房地产作为常识性范畴的涵义其一，房地产作为常识性范畴，通常是指房产与地产的结合体。其二，房地产作为常识性范畴，往往与房地产业概念不作区分，混同使用。其三，房地产作为常识性范畴，有时也用于指称房地产市场。二、房地产业的意义（一）房地产业的概念房地产业是指从事房地产开发、交易、管理等活动的产业部门。（二）房地产业的意义三、中国房地产业发展与住房制度改革（一）整顿改造时期（二）十年动乱时期（三）体制转轨时期（四）发育成熟时期四、我国房地产业发展中存在的问题（一）我国房地产业发展中存在的主要问题1.在房地产交易方面，房地产市场供需渠道不畅，有效需求不足2.在房地产金融方面，融资渠道不畅，假按揭、重复抵押现象严重3.在房地产开发方面，土地浪费惊人，开发项目结构不合理，高档楼盘积压严重4.在房地产管理方面，政府多头管理，人人有权、人人无责，监管力度不够5．在房地产消费方面，居民“存十用一”的消费观念有待转变（二）房地产业发展中的弱势群体保护我们认为，政府、制度和法律是三个要因。首先，政府是权力的垄断者。其次，制度可以克服人的局限性。再次，法律的价值取向直接影响关系各方的利益平衡。第三节房地产市场一、房地产市场分类（一）一级市场1．准市场性。2．政府垄断性与有限竞争性。3．交易的单向性。（二）二级市场（三）三级市场二、房地产市场要素（一）地产市场（二）房产市场（三）房地产资金市场（四）房地产劳务市场（五）房地产技术信息市场【本章思考题】1.为什么要对房地产作常识性范畴与专业性范畴之划分？2.房地产作为常识性范畴的涵义是什么？3.目前我国房地产业发展中存在的主要问题是什么？请探讨可行的解决方案。第二章房地产作为法律范畴的界定【本章学习目的】本章在全面分析土地与建筑物的关系的基础上，指出了房地产概念的法律涵义、特征以及房地产法的基本问题。本章是学习房地产法的基础理论内容，要求重点掌握土地与建筑物的关系，掌握我国关于房地产概念的一般界定情况、房地产的法律特征。并应全面掌握房地产法的调整对象和基本原则，深入理解房地产法学的基本体系。第一节房地产的法律涵义与特征一、房地产的法律涵义（一）罗马法上添附原则的整体图景（二）德国和瑞士的立法不是绝对的一元主义（三）法国和日本的立法不是纯粹的二元主义（四）我国土地与建筑物之关系的系统解读其一，土地与建筑物之间的所有权动态关系。其二，我国法上没有地上权这一术语，但存在土地使用权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等项权利。其三，地役权的客体通常是土地，但建筑物上亦可设定地役权（此即为“建筑物役权”）。其四，土地与建筑物之间的抵押权动态关系。其五，租赁涉及房屋租赁和土地使用权租赁。（五）我国关于房地产概念的一般界定我国有的立法把房地产视为一个独立的物，有的立法把土地置于主导、核心地位，房产及房产权利依附于土地。房产是指土地上的建筑物及构筑物等永久性建筑。地产是指与房屋相关的全民所有及部分集体所有土地以及地下基础设施。二、房地产的法律特征（一）房地产是定着物房地产不可移动，移动后会显著降低其使用价值或经济价值。（二）房地产是特定物每一宗房地产之间都有地理位置、周围环境、建筑材料、建筑风格、装饰装修等差异。（三）房地产是耐用物土地是可以永续利用的资源，房屋也可长时间使用。第二节房地产法的基本问题一、房地产法的概念（一）房地产法律关系主体具有多样性特征（二）房地产法律关系自身具有广泛性特征二、房地产法的调整对象房地产法主要调整以下六类的房地产关系：（一）房地产物权关系（二）房地产开发关系（三）房地产交易关系（四）物业管理关系（五）房地产管理关系（六）房地产衍生关系三、房地产法的基本原则房地产法的基本原则是贯穿于房地产立法、司法、执法以及法律解释中的基本指导思想。（一）国有土地有偿、有限期使用原则（二）扶持发展居民住宅建设，改善居民的居住条件（三）保护房地产权利人合法权益的原则四、房地产法学体系（一）构建房地产法学体系的依据1.房地产法的调整对象2.房地产业的结构3.我国房地产立法（二）房地产法学体系1.房地产法总论。2.房地产物权法律制度。3.房地产开发法律制度。4.房地产交易与物业管理法律制度。5.房地产管理法律制度。【本章思考题】1.民法上土地与建筑物之间的关系如何？2.房地产作为法律范畴的涵义是什么？3.房地产具有哪些法律特征？4.房地产法的调整对象和基本原则是什么？5.如何理解房地产法学的体系？