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2020/3/4第八章物业管理法律制度常考知识点：•物业管理的性质•物业管理与服务的内容•物业服务企业的权利和义务•业主委员会的职责•业主的权利和义务•物业费收取的方式•酬金制的基本含义2020/3/4第一节物业管理概述一、物业管理及其立法•物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按着物业服务合同的约定，对房屋及配套的附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。•物业管理分为前期物业管理和后期物业管理。•1996年国家计委、建设部制定的《城市新建住宅小区管理办法》和《城市住宅小区的物业管理服务收费暂行办法》，以及有关物业管理的地方性法规和规章。•2003年6月国务院公布了《物业管理条例》并于同年9月实行。2020/3/4第一节物业管理概述•为了保证《物业管理条例》实施，同年，建设部发布了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《物业服务收费管理办法》。•2004年，建设部又发布了《物业管理企业资质管理办法》和《物业服务收费明码标价规定》。•2007年，国家又修订了《物业管理条例》。•2010年，国家发布了《物业承接查验办法》，规范物业承接查验行为。2020/3/4第一节物业管理概述二、物业管理的特征(一)社会化物业管理在不同程度上或不同方式上，承担着某些社会职能(二)专业化由专业的物业服务企业，一般是物业服务公司。(三)经营化物业所提供的服务要收取费用，以维持正常的经营活动。三、物业管理的内容(一)常规性公共服务：设备、设施管理、环境卫生管理；(二)针对性的专项服务：开办各种文化、教育、卫生、体育类场所；(三)委托性的特约服务：通常是针对个体业主2020/3/4第一节物业管理概述四、物业管理的委托(一)委托主体物业管理的委托是物业管理法律关系产生并存在的前提和基础。物业管理委托的主体分为两种，即业主委员会和房地产开发企业。(二)物业管理的委托方式1、招标投标方式：一般方式。招标投标行为应遵守2003年6月26日建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。2、协议方式：招标投标的替代方式。只有符合《物业管理条例》第24条所规定的条件时才可以使用协议方式。2020/3/4招标投标方式应遵循的要求•（1）前期物业管理招标由物业建设单位作为招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。•(2)招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书。•(3)招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，将有关招标材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。（4）招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。（5）招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。2020/3/4第一节物业管理概述(三)物业管理委托的内容1．以管理服务为主的物业管理2．出租经营与管理服务并重的物业管理3．委托代收费用2020/3/4第一节物业管理概述•（四）物业的承接查验•物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收活动。2020/3/4第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务一、物业服务企业及其权利和义务物业服务企业是指具有法人资格，根据合同接受业主或者业主管理委员会的委托，依照有关法律、法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理以获取相应报酬的经济实体。(一)物业服务企业设立的条件和组织机构•设立条件：除应满足《民法通则》、《企业法人登记管理条例》、《公司法》对法人的规定以外，还应满足以下条件：1.具有20～30万元以上的注册资金；2.有固定的办公、经营场所；3.有物业管理所需的管理机构和各类专业人员；4.有合法的章程5.拥有或受托拥有建筑面积1～5万平方米以上的物业；6.有完备的房屋管理、修缮与养护的保障条件.2020/3/4第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务•物业服务企业的机构：一般来讲，物业服务公司由以下部分组成，即经理室、办公室、房屋管理维修部、能源管理部、综合经营部和保安部等。(二)物业服务企业的资质国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，我国的物业服务企业分为四个等级，具体标准由建设部的《物业服务企业资质管理办法》规定。2020/3/4第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务（三）物业服务企业的权利和义务•权利：（1）根据法律、法规结合实际情况制定物业管理具体办法；（2）依照物业服务合同的约定对物业进行管理活动；（3）有权制止违反业主公约及侵害业主公共利益的行为；（4）有权要求业主委员会协助管理公共事务；（5）有权选聘专业机构承担某项专项服务业务；（6）有权依照有关法律规定及合同约定收取物业服务报酬2020/3/4第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务2．物业服务企业主要义务：（1）按照物业服务合同的约定提供相应的服务（2）未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途（3）签订物业服务合同后，不得将受托的全部物业管理转托他人（4）对违反有关治安、物业装饰装修和使用方面的法律法规的行为应当及时制止并向有关行政管理部门报告（5）有义务协助做好物业管理区域内的安全防范工作（6）受委托代收水、电等费用时，不得向业主收取手续费（7）物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，应协助做好交接工作。（8）对于专项维修资金必须按规定用途使用。2020/3/4第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务二、业主及业主大会的权利和义务（一）业主的权利和义务•业主通常是指物业的主人(自然人、法人)，即对物业享有所有权的人。在我国目前条件下，“业主”是人们对物业产权人的习惯称谓，而非法定概念。•业主所享有的权利和义务：见教材P192•（二）业主大会的权利和义务•业主大会是由业主自行组成的维护业主整体利益的组织。其具有民主性、自治性、代表性的特征。•由业主共同决定的事项：P192三、业主委员会的职责•业主委员会是经业主代表大会选举产生的，代表业主利益，实行自治管理，维护业主合法权益的组织。•职责：见教材P1932020/3/4第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务四、管理规约与物业服务合同（一）管理规约由业主承诺或订立的，对全体业主具有约束力的，由全体业主共同遵守的有关物业的使用，维护及管理等方面的行为准则。（二）物业服务合同是指物业管理区域内的业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的，确立物业服务企业、业主和业主委员会在物业管理活动中的权利、义务关系的协议。2020/3/4第三节物业管理的主要内容•物业管理是通过经济手段对物业的使用、保养、维修和经营提供一系列服务，并藉此保证物业处于最佳使用状态的一种管理模式。一、住宅小区的管理(一)住宅小区管理的特点住宅小区的特点：1、规划建设集中，使用功能多样2、住宅小区内的房屋及其配套设施具有整体性和系统性3、产权管理比较复杂住宅小区管理是指对住宅区内的房屋及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌进行修缮、整治和维护。2020/3/4第三节物业管理的主要内容(二)住宅小区管理的主要内容•住宅小区的管理分为行政管理和物业管理。•行政管理是指住宅小区所在地的政府各有关职能部门对住宅小区进行的管理。如：街道办事处、公安派出所等。•物业管理内容：1、住宅小区内房屋及设备的维护2、市政公用设施管理。3、绿化管理。4、环境卫生管理5、治安保卫管理6、社区文化2020/3/4第三节物业管理的主要内容二、经营性物业的管理与服务(一)概念：经营性物业管理是指以经营性房屋为主要管理对象的物业管理，如写字楼的管理、公共商业楼宇的管理等。(二)特点：具有良好的建筑和现代化设备，并且功能齐全，设施配套，形成独立的工作生活系统。(三)经营性物业管理的主要内容：1、制定管理计划2、物业的维修3、安全保卫4、消防工作5、车辆管理2020/3/4第三节物业管理的主要内容三、公有住宅出售后的管理(一)售后公有住宅管理的形式主要采用业主自治管理与物业服务企业管理相结合的管理模式。(二)业主管理委员会的成立。(三)房屋管理规约。(四)售后公房业主的权利和义务1、不得擅自改变住房的使用性质2、对房屋进行装修应当符合相关要求3、修缮房屋共同使用设备时，相邻住户应该予以配合4、自觉履行“管理规约”和“房屋使用公约”，按时交纳应缴的各项费用2020/3/4第四节物业管理服务费一、物业管理服务收费的概念物业管理服务费是物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。二、物业管理服务收费的种类：（一）实行政府指导价的物业费（二）实行市场价的物业费2020/3/4第四节物业管理服务费三．物业服务费收取的原则1．合理原则2．公开原则3．服务费与服务水平相适应的原则四．物业服务费的收取方式（一）包干制（二）酬金制五．物业服务费交纳的主体1、业主2、物业的使用人3、建设单位（房地产开发公司）2020/3/4第四节物业管理服务费六、物业管理费的收交•根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，物业服务企业有权依法向物业管理的委托人收取物业管理服务费，以开展日常维修、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务活动。•同时，物业服务企业也依法负有以下义务：1、物业服务企业应将经物价部门核定的或由物业服务企业与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法明文约定在物业管理合同中。2、物业管理服务收费实行明码标价，收费项目、收费标准和收费办法，应在经营场所或收费地点公布。2020/3/4第四节物业管服务理费3、物业服务企业应定期向住户公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。4、物业服务企业应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行约定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。