房地产法课件

目录一、房地产法概述二、房屋拆迁法律问题三、房地产登记法律问题四、集体土地上不动产法律问题五、小区物业管理法律问题（一）近10年来房地产市场的发展情况（二）全国整体房价浮动（三）主要城市房价情况（2001年）城市区位平均价格（元/平方米）位置北京中心区10500-12000东城、西城、崇文、宣武次中心区8000-10000朝阳、海淀边缘城区4000-8000丰台、石景山上海中心区5800-7500黄浦、卢湾、静安次中心区4200-6500徐汇、长宁、卢湾、虹口闸北、杨浦、浦东边缘城区3200-3900闵行、松江、宝山重庆中心区2200-3300渝中、江北次中心区1800-2000沙坪坝、南岸、九龙坡边缘城区1500-1900渝北区（三）主要城市房价情况（2010年）1杭州市258407宁波市134382北京市223108广州市125603上海市191689南京市120164温州市1885410舟山市105005三亚市1831911绍兴市101056深圳市1697852长沙市5339目录高房价背后的成因（一）住房价格成本（二）城市化（人口集中）人口经济的聚集结构农村城市2010年，我国城镇人口占49.68%；乡村人口50.32%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口比重上升13.46个百分点。发达国家平均水平80%。（三）土地供给原因我国的土地制度限制土地供给增加住房成本人为制造稀缺武汉市2010年建设用地需求1536.6平方公里；2020年2169.9平方公里。（四）住房刚性需求旺盛城市居民人口（万人）居民收入（元/人.年）居民存款/贷款（亿元）居民消费水平（元/人.年）居民住房（平方米/人）北京1,38311,578元＋11.9%年末存款余额：3,536＋613消费贷款余额：731＋3479,05417.6上海1,61412,883元＋9.9%年末存款余额：3,002＋478消费贷款余额：744＋33113,36912.1重庆3,0976,721元＋7.1%年末存款余额：1,317＋2316,54411.6杭州62910,897元＋12.2%年末存款余额：2,622＋533消费贷款余额：2,088＋4018,96811.2深圳46923,544元＋8.9%年末存款余额：1,373＋29117,80917.42010年第六次全国人口普查主要数据公报（1）人口净增长；全国总人口为13.7亿。比2000年增加1.1亿（2）城市人口增长显著北京：1961万增加600万上海：2302万增加700万（3）流动人口大幅度增长同2000年第五次全国人口普查相比，居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的人口增加116995327人，增长81.03%。（五）政府政策外汇储备•人民币升值货币政策•通货膨胀•流动性过剩财政政策•4万亿投资•监管不力（六）投资与投机2011胡润财富报告显示中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3受访富豪选择投资房地产贫富差距低社会保障购买力低内需不足目录房地产市场政府调控及其成效银行信贷2013年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况国家统计局（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.2%。（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，持平的城市有1个，上涨的城市有53个。1月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过4.7%，涨幅比去年12月份回落的城市有1个。全国房地产销售价格指数9496981001021041061081101122000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年截止9月2011E（一）调控手段（2012政策重点）房地产税信贷紧缩限购保障性住房政策闲置土地查处针对房地产的行业政策限购、限贷以及保障房等调控政策供求关系针对宏观经济的货币政策加息和提高存款准备金率等政策对市场产生引导式的影响，但价格最终还是由供求关系决定。Page241限购房对地产市场的影响2限贷政策对房地产市场的影响3保障房政策对房地产市场的影响（二）政策的持续效应（1）限购的影响：通过观测各类城市限购后的市场表现发现：限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨，部分二、三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。此外，限购或即将限购的二、三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会成交量放大市场调控对房地产市场的影响市场调控对房地产市场的影响（2）限贷政策对房地产市场的影响：在密集的限贷政策之下，首套房首付比例提高，二手房贷款几乎停放。首付比例提高后，仍然有相当部分的实力客户择全款支付，进而削弱限贷政策的影响。（3）保障房政策对房地产市场的影响：保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素，迫使广大中低收入人群在商品住房市场释放需求，加剧了商品房市场供求紧张的局面。随着近两年保障房建设力度的加强，将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，但是保障房建设将持续数年，所以对房地产市场在短时期内没有特别大的影响。市场调控对房地产市场的影响货币政策对房地产市场的影响2012年上半年货币政策继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，对中小开发商是一个大考验。调控下的房地产市场2012年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。全国销售面积上涨4~7%。结论从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段，但是从短期来看，在政策的干预下，业绩增长阻力较大。012345672007年2008年2009年2010年截止11月商品房销售与购置土地面积的差额90929496981001021041061082000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年房地产开发综合景气指数土地房屋政府主体（一）房地产法律关系房地产开发商建筑商购房者其他主体1.专门性法律1986年6月25日制定通过，经过1988年12月29日、1998年8月29日、2004年8月28日修订的《土地管理法》。1994年7月25日制定通过，2007年8月30日修订的《城市房地产管理法》。2007年3月16日制定通过的《物权法》。2.相关性法律3、行政法规4、地方性法规（二）房地产立法1、国务院行政主管部门：建设部2、国务院土地管理部门：国土资源部