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房地产法华东交大理工学院胡忠震QQ:404840903404840903@qq.com第二章房地产法概述•常考知识点：•房地产法的调整对象•房地产法的渊源•房地产法的体系第一节房地产法的概念和调整对象一、房地产法的概念广义：房地产法包括确认和调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的各种社会关系的法律规范；狭义：房地产法指以《中华人民共和国城市房地产法》为核心的、及与之相配套的专门调整房地产关系的法律规范；最狭义的房地产法是特指《中华人民共和国城市房地产管理法》。•房地产经济关系概念：•广义：包括房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的各种社会关系；•狭义：是指在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得的房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易、实施房地产管理过程中所发生的经济关系。•房地产法所调整的社会经济关系十分广泛。•本书讲的为广义上的房地产法。•二、房地产法的调整对象•概念：是指房地产法所调整的特定领域的房地产社会经济关系。特定领域有广义和狭义之分，本书特指广义的特定领域。•按经济活动范畴，房地产法调整的对象可分为：•房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的各种社会关系；•按照法律关系所主要涉及的法律部门可分为以下三类：•1、房地产民事关系；•2、房地产经济行政关系；•3、房地产社会保障关系。•1、房地产民事关系•包括：房地产权属法律关系（物权、房地产抵押、房屋继承、房屋赠与关系等）、房地产转让、房屋租赁、房地产相邻、房屋拆迁关系等；•在房地产民事关系中，其中一部分以民法调整为主、专门法规调整为辅，另一部分是以商法性质为主的房地产专门立法所调整。•2、房地产经济行政关系•在这类关系中一部分是纯粹的行政关系，如房地产行政管理、房地产规划管理关系、土地保护、房地产质量、价格管理关系等；另一部分是与经济法律关系相交叉又以行政性为主的关系，如房地产税收缴关系、房地产金融关系、渋外房地产关系等，这类关系的主要特征是不具备财产内容或不以财产内容为主，主体之间是命令与服从、管理与被管理的关系为主。•3、房地产社会保障关系•具体内容包括：住宅社会保障关系、公有房屋的使用、转让、和管理关系，单位与职工的房屋产权和使用关系，房地产消费者保护关系等。•在市场经济条件下房地产社会保障关系是房地产法的重要调整对象。•房地产法具有法律规范综合性特征，在所有房地产法律规范中，房地产的专门立法大都带有综合性。第二节房地产法律关系一、房地产法律关系的概念和特征•(一)房地产法律关系的概念：是指由法律规范所调整并形成了具有受法律强制力保护的权利义务关系的房地产社会关系。•房地产法律关系包括三个要素：•主体要素：房地产法律关系的参与者；•内容要素：房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务；•客体要素：房地产法律关系主体的权利义务所指向的对象。•三者对房地产法律关系的构成缺一不可，任何一个要素的变更和消灭都会导致房地产法律关系的变更和消灭。•房地产法律关系是一个社会房地产经济发展程度的重要标志，同时也对一个社会房地产经济的发展方向和利益格局起着重要的决定作用。•房地产业是以现代城市经济为主要标志的市场经济发展到较高程度的产物；房地产社会关系上升为法律关系是市场经济发展的客观要求；房地产法律关系的正确调整是房地产业健康发展的基本保障。(二)房地产法律关系的特征：1、房地产法律关系是一种新型的法律关系(1)房地产法律关系是现代城市经济和现代房地产业的产物，是一个新兴的法律分支的调整对象。（2）房地产法律关系体现了现代社会新型法律关系的各种原则和价值。2.1在产权制度方面2.2价值取向方面2.3在调整方法上2.4在法理方面•2、房地产法律关系是一种综合的法律关系•（1）主体的综合性；•（2）内容的综合性；•（3）客体的综合性；•3、房地产法律关系是一种有限的法律关系•二、房地产法律关系主体•房地产法律关系的主体即房地产法律关系的参加者，可以从不同角度进行分类：•1、从一般民事法律关系的角度可分：国家、法人和公民•房地产诉讼主要是指平等主体之间因权利义务关系产生的房地产纠纷。•以下房地产纠纷法院不予受理：•（1）属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷案件；(2)用行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷案件；（3）因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷；（4）因军队离休干部安置、腾迁、对换住房等而发生的纠纷；（5）关于违章建筑的认定与处理纠纷案件；（6）因所有权或使用权权属不明而发生的纠纷案件。•2、依各类主体在法律活动中所起的不同作用可分为:1、国家或政府2、房地产开发商3、建筑商4、房地产卖方5、房地产买方6、房地产辅助商7、房地产他项权利人和义务人3、依房地产利益结构关系，可以分为国家和政府、房地产经营者和房地产消费者。•三、房地产法律关系客体:•法律关系的客体是指主体的权利和义务所共同指向的对象，即物、行为和智力成果等。由房地产物质财富和土地利用行为二者相结合而形成的房地产物质利益•四、房地产法律关系内容•内容：即主体享有的权利和承担的义务。(一)房地产民事权利义务：1.房地产物权；2.房地产债权；3.房地产继承权(二)房地产行政权利、义务(三)房地产经济权利义务第三节房地产法的渊源房地产法的渊源主要分两大类：专门性规范和相关性规范。•一、专门性规范：1、现有的房地产专门法律、法规。2、现行房地产重要政策规范。3、法律解释•二、相关性规范：宪法、民法、经济法。土地法•城市规划法•公司法•社会保障法•其他相关法律，主要包括环境保护法、建筑法、消费者权益保护法等。