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版纳流沙河地块建筑设计指导昆明筑石房地产经纪有限公司2013·08问题一：做什么产品？问题二：做多少此类产品？问题三：做怎样的产品？附录：回报率测算本次报告主要解决如下三个问题1.1：地块分析1.2：区域市场分析1.3：物业类型建议问题一：做什么产品？地块分析1.1景洪市区门户，机场到城区的必经之路城市新区首建项目道路交通分析临近G214国道，连接宣慰大道，直通主城区待建共享配套：商业中心万达广场、三甲医院、一流中小学校、高尔夫球场、主题配套资源分析现有及规划配套资源：空港经济圈、版纳旅游度假区、主城区的交汇区域、景洪行政中心温泉资源江景资源空港经济圈地块条件分析地块形状不规则，临街面较长、临江面较长，具备一定的临街商业价值和景观资源价值；地块标高低于市政道路标高，有利于建设半地下车库，可适度降低地下车库建安成本，同时可将地下空间作为赠送面积提高产品附加值；地块临江，且现有鱼塘位于地块内，地质条件（地下水位）将对建安成本造成较大影响；地块位于机场航线管制范围内，航空限高36米成为制约本项目产品设计的重要因素。小结本项目处于城市新区，周边市政配套不完善，唯一能满足项目配套的万达国际度假区是本项目的主要竞品，若采取正面竞争的战略极不利于本项目发展，只能采取“补缺占位”的方式确立本项目在区域内的市场定位，方为取胜之道。本项目土地成本高于万达国际度假区，土地成本决定了不能采取“安厦·雨林溪谷”的价格竞争策略。江景资源、温泉资源等为本项目带来了一定的附加值，但其对刚需客户的置业因素权重中远远低于市政商业配套，但对旅游人口则具备更强的吸引力。区域市场分析1.2片区划分及功能诠释嘎栋片区中心城区嘎洒片区江北片区（B）曼弄枫片区企业集聚的载体、产业升级的平台、城市发展的新区、规划度假区景洪城市发展轴中的“新城组团”，以及景洪市中心城区未来城市发展的核心区域空港经济圈的核心，以休闲旅游为主，商业经营开发为辅的城市功能板块集观光旅游、休闲度假、疗养体训、会议商务等为一体的文化品位高、民族风情浓、人居环境佳的旅游度假区城市行政、文化、经济中心区域，传统核心区橄榄坝片区名胜景区，傣文化以及热带雨林自然风光的首选地热销项目主力供应：住宅70-130㎡、洋房120-150㎡、公寓30-60㎡、产权酒店30-50㎡、商业30-600㎡项目名称面积/㎡住宅面积洋房面积公寓面积产权酒店商业别墅商墅写字楼标准层曼景兰古城70-8030-5030-20001000西双十贰城40-7035-12030-100200-3000雍玺台202-21960-250傣江南二期175-20037-5837-600版纳一品90-14150-90滨江果园度假山庄78-17840-8046-97滨港国际50-20030-5030-1000菲霖公馆30-5020-500鑫盛时代116-11730-40中景明城30-50宽慰金橡湾72-140安厦雨林圣提亚纳40-8450-90200-336锦绣时光117-12340-5060-300200-800曼城80-18030-50勐泐悦城78-16030-60天瑞万象城79-120120-140雨林澜山80-130150-353林语半山136-150200-485兴豪门50-20230-40林雨江畔72-12030-40告庄西双景30-17430-7000东盟国际30-4030-110汤泉原乡50-118万达西双国际度假区70-13035-50热销市场竞争：住宅70-130㎡、洋房120-150㎡、公寓30-60㎡、产权酒店30-50㎡、商业30-600㎡项目名称面积/㎡住宅面积洋房面积公寓面积产权酒店商业别墅商墅写字楼标准层曼景兰古城70-8030-5030-20001000西双十贰城40-7035-12030-100200-3000雍玺台202-21960-250傣江南二期175-20037-5837-600版纳一品90-14150-90滨江果园度假山庄78-17840-8046-97滨港国际50-20030-5030-1000菲霖公馆30-5020-500鑫盛时代116-11730-40中景明城30-50宽慰金橡湾72-140安厦雨林圣提亚纳40-8450-90200-336锦绣时光117-12340-5060-300200-800曼城80-18030-50勐泐悦城78-16030-60天瑞万象城79-120120-140雨林澜山80-130150-353林语半山136-150200-485兴豪门50-20230-40林雨江畔72-12030-40告庄西双景30-17430-7000东盟国际30-4030-110汤泉原乡50-118万达西双国际度假区70-13035-50热销占地面积22.4万平米；建筑面积33.6万平米；物业类型：住宅、商铺、公寓、花园洋房，精装修面积区间：在售70-143㎡洋房价格：均价4800元/㎡，精装修1000元/㎡万达西双版纳国际度假区万达产品特色：旅游地产,品牌,复合的物业类型高端水景住宅、五星级酒店配套大盘、低密居所89㎡投资型MINI别墅全面的自身配套资源软肋关键词：体量大、周期长，商业非自持相对本案的位置安厦·雨林溪谷占地面积451亩；建筑面积26万平米；物业类型：高层、小高层、多层、联排别墅双拼别墅、商铺、酒店式公寓面积区间：在售90㎡酒店式公寓价格：均价7500元/㎡万达相对本案的位置安厦产品特色：商业——以独栋或联排商墅为主，以3-4层为宜。住宅——单身公寓物流中心软肋关键词：特色不明显、价格竞争区域市场小结：区域内一级竞品项目为万达和安厦，且距离较近，产品供应复合且高端，本案与之相比在外部环境上并无明显竞争力，市场机会点在产品差异化和经营方式上。项目名称物业类型市场机会点住宅公寓洋房星级酒店商业独栋/联排别墅写字楼商墅万达西双国际度假区产品补缺安厦·雨林溪谷价格优势物业类型供应类型为避免区域内的同质化竞争，建议本案避免市场中大量存在的洋房、底商、五星级酒店及普通形式的独栋/联排别墅，以主题度假酒店（客栈）为主要发展方向，主要产品形式定为商墅，利用产品补缺和价格优势，实现相对的快销普通住宅：市场中已经存在电梯洋房，万达和安厦都在卖，我们没有突破点！星级酒店：五星、四星级酒店，奠定区域内酒店行业定位高端，消费水平国际化，我们难以超越！商业：万达的集中商业，在区域内形成稳定的标杆，我们应该避其锋芒，借力打力！独栋/联排：万达和安厦均有此类产品，而产品的配套尚需时日，难以实现快销！物业类型建议1.3规划条件对产品定位的限制容积率限制——主要规划为合院别墅或独栋，可按照容积率补足小高层产品；高度限制——限高36米，建筑层数需在12层以下；停车位——地下水位较浅，考虑成本、施工难度及维护，可做半地下车库项目旅游地产属性项目地处西双版纳国际旅游度假区，适合打造投资、居住、度假为一体的民族特色度假区；项目地处沙河河畔、具有水景景观；项目具有温泉资源优势，具备打造高品质、低密度温泉产品的条件本案产品定位产品投资型商墅为主，以临街商铺、舒适型小高层江景住宅为辅。产品建议：具有投资、居住、度假功能的风情主题客栈度假区占地面积159.347亩建筑限高36m停车位1个/200米用地性质商住用地小高层可填补项目规划容积率，定位中高端要求项目产品高品质，从容积率、建筑形式、建筑品质的关系来看，小高层最为合适；从市场上项目建筑形式来看，高层产品有一定供应量，但小高层产品更具有品质感，并符合限高条件项目名称位置建筑形式正元雨林畅享曼弄枫片区双拼、花园洋房、叠拼岭秀映象旅游度假区二期南联山别墅滨港国际勐海路4号(泼水广场旁)多层合顺景苑景洪市市一中旁多层江南名苑景洪市老机场路旁多层、小高层、高层9号公馆景洪市江北亮景路高层、小高层西双拾贰城新大桥南侧高层、小高层冠嘉冠城勐海路南国帝景旁别墅、高层中景名城曼景兰原水果批发市场高层金象盛景勐泐大道农贸市场内高层花伴里宣慰大道156号高层、小高层鑫源银座勐泐大道西侧高层、小高层景洪市场上项目建筑形式特点建筑形式：合院、多层、小高层组合建筑水平设计建议：商墅为主，小高层为辅，增加园区内水景商墅：傣族村寨傣族民谚说“泡沫跟着波浪漂，傣家跟着流水走”傣族法典中规定：“建勐要有千条河。”丰富水源，是傣族选址建寨定居的重要条件之一。“九河一寨”•九代表数量多•规划9条河流景观穿插傣族村寨中•河流可自然分割项目广场小高层多层沿街商铺主入口规划设计建议：九河一寨，傣族水文化主题客栈西双版纳风的威尼斯主题文化建设客栈环境建筑风格内部装潢设计客房装饰餐饮服务给客户一种“遁世”体验，融入傣族文化遁世体验，是指顾客积极参与并完全沉溺到体验环境中，顾客自身构成体验的一部分。举例：拉斯维加斯的NewYork-NewYork酒店以合院+多层+小高层形式存在，搭配泳池、引水入户建筑竖向设计建议合院流沙河XZYN3F多层/联排5F小高层12F建筑单体设计建议：合院客栈：风情村中的金矿客栈：合院4F3F3F3F3F多层/联排5F5F5F5F5F5F建筑单体设计建议：小高层：旅游区中的平民伊甸园，鸟瞰万达小高层户型附加值奇偶层超高内院窗外花廊入户花园飘窗、转角飘窗回廊主入口、道路广场、河流交汇处景观水系问题二：做多少产品？——产品占比测算通过调整分项产品比例，得出最高利润和建议容积率及产品配比容积率总建面积㎡小高层面积㎡商墅面积㎡小高层单价元/㎡客栈单价,元/㎡销售收入/万元地下室面积㎡含税总成本/万元毛利润/万元方案一0.771593.2071593.24200700050115.2414318.6446205.343909.90方案二0.8586934.622500.7264433.884200700054554.0217386.9249989.864564.16方案三110227645001.4457274.564000700058092.7720455.2053670.874421.90方案四1.15117617.467502.1650115.243900700061406.5123523.4857326.014080.50方案五1.3132958.890002.8842955.923800700064270.2426591.7660929.403340.84方案六1.45148300.2112503.635796.63800700067808.9929660.0464610.423198.57方案七1.6163641.6135004.3228637.283800700071347.7432728.3268291.433056.31方案八1.75178983157505.0421477.963800700074886.4935796.6071972.452914.04方案九1.9194324.4180005.7614318.643800700078425.2438864.8875653.462771.77方案十2.05209665.8202506.487159.323800700081963.9941933.1679334.482629.51方案十一2.2225007.2225007.203800700085502.7445001.4483015.492487.24备注：1.小高层建安成本1600元/㎡，商墅建安成本2000元/㎡，地下室建安成本3000元/㎡；2.不同方案为小高层和商墅比例按不同占地面积比例（按10%增减），其中小高层容积率为2.2，商墅容积率为0.7；3.本测算仅为产品设计比例设计方向提供依据。小结根据不同产品比例测算可以得出，小高层与商墅占地面积比例为10：90时，且将小高层作为经济型酒店定位，项目整体利润最大；当小高层比例增加超过40%（占地面积）时，只能定位为普通住宅，其售价统一估为3800元/㎡；临街商业部分未纳入本次估算，因无论采用哪种方案，临街商业