贵阳别墅市场调研报告

贵阳别墅市场调研报告目录贵阳别墅市场概况重点项目调研分析2015别墅市场预测一、贵阳别墅市场概况贵阳别墅市场概况【整体市场分析贵阳别墅市场以去库存为主，价格波动较小2012年2013年2014年2015年供给(套)8341595324147成交（套）6817451120142均价11193110841060611095102001040010600108001100011200114000500100015002000贵阳市近三年别墅物业供销量价贵阳别墅市场近两年主要以去库存为主，新增别墅较少；贵阳近三年别墅市场整体量价处于相对稳定趋势数据来源于筑房网签约数据，时间截止2015年3月31日贵阳别墅市场概况【成交面积段分析180以下180-210210-240240-270270-300300-350350-400400平以上供应套数245207798392254177167277销售套数169189644287202139121190存库存761815410552384687均价9528115781197211482114201356114700165380200040006000800010000120001400016000180000100200300400500600700800900贵阳市近三年别墅物业成交面积段分析从面积段上看，不论是供货、库存还是销售方面，210-240㎡都是主力面积段；从价格上看，180㎡以下的别墅均价在10000以内，180-300㎡的别墅均价都趋于11000左右，波动较小，而300㎡以上的别墅则根据产品形态的差异，价格变化较大；市场的主力面积段是210-240㎡，均价在11000元/㎡上下浮动数据来源于筑房网签约数据，时间截止2015年3月31日贵阳别墅市场概况【产品形态分析独栋14%双拼44%联排42%独栋15%双拼42%联排43%独栋9%双拼55%联排36%供应产品比例销售产品比例库存产品比例从供应产品及成交产品比例上看，双拼及联排产品占比最高，其中双拼别墅则以碧桂园为主，联排别墅则以保利公园2010、乐湾国际为主；从库存产品比例上看，双拼产品余货最多，是由于碧桂园以双拼别墅为主，剩余双拼产品几乎全为碧桂园余货；市场双拼及联排产品供应最多，余货以双拼为主数据来源于筑房网签约数据，时间截止2015年3月31日贵阳别墅市场概况【产品赠送情况分析项目产品类型面积(㎡)赠送（㎡）赠送率花园露台地下室保利公园双拼66522642\40%联排33015036\56%中铁阅山湖小独栋33850\23584%大独栋432266\\62%碧桂园双拼1678523\65%经典天成双拼380281118098%联排3901004517081%独栋5103756792105%中铁生态城小院别墅89030034%贵阳传统别墅赠送率最高在100%左右，赠送率高的别墅面积相对较大；主力竞争对手的碧桂园小双拼及中铁生态城的小院别墅，赠送率最高仅达到65%；传统别墅以产品面积换取居住舒适性，附加值赠送相对较低贵阳别墅市场概况【重点项目分析180-210210-240240-270270-300300-350400平以上供应12810122816销售115810239库存132257均价15264177861186110540135172957905000100001500020000250003000035000051015202530中铁阅山湖成交面积段中铁阅山湖自2014年11月份开始签约以来，共推售别墅86套，剩余库存20套，签约66套，签约均价16362；阅山湖推售的别墅主要以200平米以上的联排别墅为主，均价约11000元/㎡左右，总价在280万左右；中铁阅山湖项目以独特的自然景观优势，联排走势最好140-150180-210210-240240-270270-300供应14111119228销售138656015库存13463213均价9291129191065510450889302000400060008000100001200014000020406080100120中铁逸都成交情况中铁逸都国际别墅产品2012年10月份开始签约，近4年时间共推售别墅256套，剩余50套，销售206套，均价10390元/㎡，去化不太理想；主要推售的别墅以200-280平米的叠拼为主，均价约10000元/㎡左右，去化60%；中铁逸都别墅以叠拼产品为主，叠拼产品客户接受度不高，去化较差贵阳别墅市场概况【重点项目分析150-180210-240240-270270-300400平以上供应1444262129256销售773561538529库存677059727均价90439275905792541195302000400060008000100001200014000050100150200250300350400450花溪碧桂园成交情况花溪碧桂园自2014年1月份开始签约以来，共推售别墅930套，剩余库存230套，签约700套，均价9459元/㎡；碧桂园别墅面积段主要集中在150-270㎡，其中以230㎡的双拼为主，均价9000元/㎡左右，总价200万以内；碧桂园别墅产品因其低总价，成为市场最受欢迎别墅贵阳别墅市场概况【重点项目分析区域项目名称产品形态供应量（套）剩余货量（套）价格观山湖区中铁阅山湖联排、独栋862016000中铁逸都国际叠拼、联排256509000花溪区碧桂园双拼9302309400保利溪湖双拼、独栋68211000南明区经典天成双拼、独栋631412000弘宇琉森堡双拼、独栋1305312500乌当区乐湾国际独栋、联排、双拼4204211000保利公园2010联排、双拼、独栋56412014000贵阳别墅市场概况【别墅市场整体概况市场小结价格较为稳定，均价在11000元/㎡左右，价格受区域影响较小近三年贵阳别墅市场处于较稳定的发展格局，价格波动不大，市场接受别墅均价约11000元/㎡左右；市场主流面积段210-240㎡，缺小面积别墅产品市场在售别墅项目面积都较大，主力面积段以210-240㎡为主，产品形态主要是双拼和联排。多以自然景观为主要卖点，以郊区地段为主。别墅客户更看重别墅项目的景观打造以及天然景观，因此碧桂园及中铁阅山湖的客户接受度最高；200万以内的别墅产品市场接受度高200万以内的别墅产品成为市场新宠，叠拼、双拼产品推售阻力较大；大牌开发商占据贵阳别墅市场目前贵阳市场别墅产品均被大牌开发商占据，客户更看重开发商的品牌与名气。二、重点项目调研分析项目名称产品形态面积段供应量（套）剩余货量（套）价格动态花溪碧桂园双拼167-10139302309400余货持销中铁逸都叠拼200-280256509000去化D组团洋房余货，别墅暂无推售计划中铁阅山湖独栋、联排194-426862012000洋房、高层认筹中，别墅暂无推售计划重点项目调研分析【竞品动态重点竞品项目多以去化余货为主，产品库存压力较大；重点竞品项目库存多以洋房、高层为主，别墅产品库存较少；别墅产品以去库存为主，暂无新推别墅计划花溪碧桂园重点项目调研分析【花溪碧桂园发展商：贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司代理商：自建团队总建筑面积：709000平方米占地面积：3666630平方米绿化率：30%容积率：1.82项目地址：花溪孟溪路花溪碧桂园总户数：2573套（搜房网）当期户数：1100套建筑形态：高层、U型退台洋房；双拼别墅；当期建筑形态：4+1、9+1层U型退台洋房；双拼别墅；物业：广东碧桂园物业服务有限公司贵阳分公司交通图规划图花溪碧桂园位于中国大西南，中国避暑之都爽爽贵阳，生态旅游度假圣地浪漫花溪区东南部，毗邻贵阳国际汽贸城，地块南面有扬眉水库生态区，植被丰富，山林环绕。花溪是贵阳人心目中的最后一片净土，是休闲、度假、养生的好地方。各组团产品信息现整体在售别墅皆为一期双拼别墅，余货量为160套左右，户型面积区间167—1013㎡，整体均价9300元/㎡；白鹭湾组团已售罄；林湖、钻石墅、水都蓝桥剩下少量余货；下阶段推售组团为翡翠山组团。翡翠山组团为西班牙风格双拼别墅，面积区间167-236㎡，均价8500元/㎡，货量为62套。现阶段优惠信息分期情况：全款可分1年老带新政策：1%提点准签98折，按揭98折，全款96折交房时间钻石郡：2015年4月30号；水都蓝桥：2015年6月30号；翡翠山：2016年9月30号重点项目调研分析【产品规划2014年1月至2015年3月中旬：共计签约总套数1928套，金额为231310万，总面积304893㎡，成交均价7587元/㎡•其中洋房（含高层）签约总套数1228套，总金额为55882万，总面积117490㎡，成交均价4756元/㎡•其中别墅成交总套数700套，总金额为145428万，总面积157403㎡，成交均价9361元/㎡产品类型面积段（㎡）赠送面积均价花园/庭院（㎡）地下室车位露台（㎡）2014年2015年同比别墅双拼167-1013120-150——250-20094068620-8%洋房平层278-485200-350——————474549174%重点项目调研分析【产品成交情况碧桂园现场照片展示碧桂园【户型鉴赏【双拼别墅1F所属组团：翡翠山风格：西班牙风格别墅建筑面积：167㎡户型：3室2厅3卫1厨花园赠送面积：约85㎡露台面积：约23㎡均价：9300元/㎡2F3F户型优点：一层三面花园环绕，独门入户，门口双车位二层整层主卧，奢华享受三层双卧室，有露台，采光较好户型缺点：主卧设置在二层，私密性不够，露台太小三层洗手间正对大门所属组团：林湖风格：英伦风格别墅建筑面积：238㎡户型：3室2厅3卫1厨花园赠送面积：约127㎡露台面积：约46㎡均价：8340元/㎡户型优点：负一楼阳光入户，且有花园，带有多功能地下室一层三面花园环绕，独门入户，二层整层主卧，奢华享受户型缺点：卧室数量太少，存在空间浪费-1F1F2F碧桂园【户型鉴赏【双拼别墅-1F1F2F3F4F所属组团：钻石郡风格：法式风格别墅建筑面积：1013㎡户型：6室3厅7卫1厨花园赠送面积：约243㎡露台面积：约49.4㎡均价：13500元/㎡户型优点：多功能地下室，一层超高挑空，三面景观落地窗二层180°采光空间，豪华主卧；预留电梯井，人性化设计户型缺点：厨房到餐厅动线过长；二层卧室狭长，采光性差；露台面积偏小碧桂园【户型鉴赏【钻石墅小结优势自然景观得天独厚自然景观得天独厚，英伦风情小镇给客户更直观的感受，客户较容易受环境影响，冲动性消费；产品价格低产品设计上较新颖，别墅全部设计成双拼，且面积段宽，总价段更侧重于低价段，更容易让绝大部分客户接受，实现别墅生活的享受；IB国际精英教育学校优质的教育资源已成为客户较关心的问题；劣势距离市区较远、交通不便利属于花孟板块，距离市区30公里左右，连接两城区主要靠贵惠大道，路况拥堵；配套不完善项目紧靠孟关汽配城，无法彰显项目高端品质，且周边无其他生活配套，生活不便利；中铁生态城重点项目调研分析【中铁生态城项目简介：中铁国际生态城位于贵州省黔南州龙里县谷脚镇贵龙城市经济带内，距离贵阳市区15公里，距离贵阳龙洞堡国际机场6公里，位于贵阳、龙里空间一体化的发展轴线上，属于大贵阳东部新城区。项目规划用地总面积2038公顷，其中一期规划用地1445公顷，规划建设为休闲度假中心；二期规划用地593公顷。结合贵州省自然优势、资源属性和发展前景，依托贵州丰富的旅游资源及良好的气候条件，以绿色生态、康体休闲、宜居养生、低碳环保作为规划理念，强调对生态环境的保护、道路的通达性、配套的完善性、空间的连续性和地形的适应性，并注重环境整体的可持续发展，力争打造全省城乡统筹创新发展示范区。发展商：龙里县铁五建置业有限责任公司代理商：自建团队总建筑面积：1200万方占地面积：30000亩绿化率：45%容积率：1.2项目