海南旅游房地产发展的国际经验借鉴

国外度假地产发展经验借鉴第二居所分时度假居所置业旅游度假地产旅游与房地产的紧密结合度假旅游住宅度假区（度假居住地产）主要包括三种类型的开发：（1）第二居所社区（2）分时度假社区（3）产权式酒店或酒店式产权公寓有关第二居所的丹麦：商业化第二居所成为最重要的旅游住宿设施类型自20世纪上半叶以来，丹麦旅游就与第二居所的使用有着强烈的关联性。近30年来，丹麦第二居所获得巨大发展，成为目前丹麦最重要的旅游住宿设施类型，并己成为国内游客的主要目的地，并且自1980年以来，也成为国际游客的一个目的地。今天，居住在丹麦的人大约有535万，而第二居所不少于218，453套。其它形式的游憩住宿设施，如酒店、旅舍和营地，无论在过夜停留的数量上，还是在经济利润上，都没有第二居所重要。夏季居住是丹麦第二住所的主要形式。美国：第二居所所有者对当地经济是一个非常重要的部门NAR的调查显示:从1999到2001年，全国第二居所的价格上涨了将近27%，从股市抽走资金购买度假居所的买家数量呈现显著增加。第二居所售价通常为10至30万美元。这些居所的建设、市场、金融和维持，每年的花费超过190亿美元(自1995年增长率为46%)。在一些第二居所流行的地区，如新英格兰和弗罗里达，第二居所所有者对当地经济是一个非常重要的部门。福罗里达第二寓所度假村社区——海滨度假村：位于福罗里达州西北墨西哥湾的瓦尔顿县，占地32.4万平方米的，是20世纪40年代以来建成的集平房、小楼房和汽车旅馆于一身的小型度假镇。具体发展内容包括独立住宅350套、公寓和旅馆客房约300间、办公用房、零售商业铺面、会议中心及市政厅、教堂、学校、俱乐部等公共设施；其发展目标是创造一个生动的、真正的海滨小镇，而不仅仅是一些滨海住宅。澳大利亚：快速成长的第二居所城镇成为旅游的重要组成部分澳大利亚被称为假日家园，在墨尔本周边沿海岸80至200公里的带状地区遍布着许多第二居所城镇。维纳斯湾即是其中的一个典型例子。最近一次人口普查（1996年）显示它的常住人口为385。但镇上有978栋私人住宅，其中795处在冬天长期无人居住。此外还有近2000栋度假房产规划作为住宅进行开发。维纳斯湾有4个房地产经纪人和两间餐厅，但没有汽油零售商、邮局、银行、学校、医生、供水、排污系统或废弃物收集服务。在规模上，第二居所是澳大利亚国内旅游的一个重要组成部分。2000年，近400万的游客和1200万的过夜客是由第二居所接待，第二居所旅游的总增值估计为16.05亿澳元，占所有旅游总增值的六分之一，这是旅行社和旅游经营服务产值的两倍，比赌场、赌博、图书馆、博物馆、艺术和其他娱乐服务的收入总和还多。第二居所已成为澳大利亚国内住宿游客接待场所的第五大类。瑞士：以立法规范第二居所的空间发展大家普遍认为第二居所只受旅游景点影响，瑞士却不一样。有23.8万住所或一半以上的第二居所或度假住宅（41.9万）是位于瑞士城市或大都市地区。这些住房主要供业主在城镇工作或学习。超过4.5万仅用于临时性使用的住宅单位分布在瑞士的五个主要城市，苏黎世、日内瓦、巴塞尔、伯尔尼和洛桑，约占总数的5%。相当大比例的第二居所和度假别墅依然集中分布在旅游区，平均两套住宅中就有一套是作为临时居住之用。在旅游最为火热的地区，五分之四的住宅无人居住。第二居所的大规模发展给当地带来了不少问题，例如度假住宅的建设、大量汽车在公路上行驶，破坏了周边曾经宜人的自然环境；投入大量资金进行基础设施尤其是购物设施、医疗服务等建设以满足度假高峰时产生的大量需求；……。对此，瑞士开始以立法规范第二居所的空间发展，如：——在中心城市地区限制度假居所的建设，以解决基础设施供给不足的问题；旅游度假区则不作限制；——对境外者在瑞士购买第二居所以及度假别墅实行授权制度。购买第二居所者需在本地有工作联系；购买度假别墅只限于在风景旅游区且最大数量不超过1400单位的配额。爱尔兰：对闲置或度假居所征收房产税以补贴基础设施发展为促进第二居所发展，政府制定相应的税收减免政策。在15个指定沿海地区实行海滨度假税收计划，引发了一场建设热潮，在1995至1999年间有超过5300套的度假别墅和公寓建成。促进第二居所的税收减免计划，为投资者、开发商和相关服务提供商提供了大量收益。另一个相关的政策工具是业务拓展计划。个人投资旅游业相关公司和度假家园的租赁活动可以获得税收减免方面的优惠。爱尔兰税务局认为，根据本计划投资者可大大降低投资成本。随着第二居所规模的不断扩大，也带来了一系列的问题，尤其是房屋的长期空置、基础设施和公共服务的提供及当地物价的飞速膨胀等问题。目前爱尔兰政府正酝酿对闲置或度假居所征收房产税以补偿这些居所的基础设施费用、降低需求压力及抑制房价上升。英国：开征空置税限制购买第二居所一直以来，英国人对住房就有比较强的投资意识。高收入阶层除了在城市或市郊有住房之外，还喜欢在海滨或度假区购置房产。然而假日一过，这些房子便人去屋空，成为一年之中闲置6至8个月的空巢。这些空巢不仅占用了大量土地和资金资源，而且还影响到当地的经济和房地产的健康发展。据统计，英国人在英格兰地区的第二房产为29.8万处，苏格兰为2.6万处。预计到2015年，英国人的第二房产将达40万处。为此，英国政府正在考虑利用税收予以制约。据报道，英国乡村社团委员会建议开征新税种——空置税，英国政府正在对这项建议进行研究。空置税只是英国政府准备采取的一系列措施之一，除此之外，政府还在建立全国第二处房产登记制，同时制定对第二处房产的新交易税率。以前，英国政府是鼓励人们购置第二处房产的，并为那些购置第二处住房者提供50%的税率优惠。但随着第二居所的日渐增多，当地人面临的住房压力越来越大，获得的服务却越来越少，为此政府制订法例，授权地方当局对第二居所和长期空置的房产征收100％的税收，并将这些额外费用用来帮助提供负担得起的住房或支持脆弱的地方服务领域。希腊：旅游发展计划聚焦外国度假房屋首选地需求有资料显示，约有一百万左右的外国人把希腊作为他们度假房屋的首选之地。目前，希腊环境部正在借此出台新的计划，让他们的这些愿望能够早日实现。希腊环境部长在2008年5月2日出台了希腊第一份，也是大众期待已久的国家旅游分区计划。这项计划制定了未来15年旅游和旅游辅助行业的发展规划，包括根据本国的旅游发展建设假日型别墅房屋、酒店客房，以及酒店房间出租等。同时，希腊旅游部长强调，假日别墅是旅游发展和增长至关重要的保障，且建造旅游度假房屋的重点应该投放在希腊海滩，诸如伯罗奔尼撒半岛西部等等。西班牙：置业旅游方兴未艾近年来，西班牙以海滨城市的气候条件优势和众多的高尔夫球场，发展置业旅游方兴未艾。作为一种新兴的旅游消费的方法，越来越多的家庭和个人在西班牙海滨地带，尤其是太阳海岸一带旅游区购置物业，每年都来住上一阵，第二居所市场形成。世界级的大明星及欧洲的一些贵族名流，许多人在太阳海岸购置了度假房产，这对推动当地度假房产经济起到了积极作用。许多旅游者多年来一直在太阳海岸度假，由于本地区自然环境保护得好，生活质量高，价格又相对低，他们在假期中不仅得到了休息，还可以从事各种各样的休闲活动，特别是高尔夫球运动，让其所获得的感受超过了原来的期望值。随着高尔夫球场的兴建，随之搞房地产开发，凡是在此购买私人房产，都成为高尔夫俱乐部的会员。据统计，西班牙每年大约有5千5百万游客去西班牙度假旅游，当中有3千7百万人拥有自己的度假房屋。其中，英国游客是最大的购买群，占52%，德国购买者占20%，其他购买者为法国人和意大利人等。西班牙：置业旅游方兴未艾西班牙置业旅游的特点：①大部份置业者喜欢独立的花园洋房；②喜欢小区内住房的占绝大多数；③非常听从熟人的建议；④小区配套服务的质量促进一个自我满足的生活中心的发展；⑤在西班牙购置物业常常由西班牙银行贷款。⑥离城市或居住区较远的房产贷款由外国银行提供的比较多；⑦在西班牙购置物业也有税收上的考虑。⑧有一部份人居住时间长达半年，—般每年居住1—3个月。⑨对独立式花园洋房的满意程度高于小区内的住宅楼。⑩对居所以外最感满意的因素包括：餐饮、文化、风景和安静的环境。眼下，西班牙看起来像是一个巨大、混乱的建筑工地，每年大约要消耗5000万吨水泥。仅在2004年一年，就有18万套度假别墅在海滩边拔地而起。在接下来的10年，估计有100万套以上的类似住宅在计划建设之中。据西班牙央行公布的数据，2003年外国人在该国购置近10万套度假房屋，2005年更达到13.5万，外资投资西班牙房地产金额达到创纪录的72亿欧元，占该国国内生产总值的近1%。来自西班牙的教训：西班牙正斥资80亿美元清理违法海景房1988年西班牙通过了《海岸线法律》。但该法律出台至今长期被忽略，以至许多房产开发商在海岸线上建筑了大批的违法住房，很大一部分建筑在国有海滩上。西班牙政府此前统计，该国40%的海岸线上都已经有了各类建筑，差不多70%的沙滩由楼房环绕。“最近几个月西班牙政府开始大规模清查海岸线，很多人装修多年的漂亮海景房一夜之间竟成了违法建筑。从历史上看，该国并没有对海岸线房地产开发做出详细、全面和长期的规划。虽然20年前的法律可能或多或少与现实情况存在脱节的地方，但是西班牙政府在海景房火热的年代疏于管理，对蜂拥而来的建房热睁一只眼闭一只眼，满足于吸引海外投资所带来的经济繁荣是一个不争的事实。而在危机即将出现的时候却突然发现海景房应该“规范”，于是1988年的法律就成了打击海景房买卖的“尚方宝剑”。由此引发了西班牙民众的强烈不满，称政府20年来在这一问题上都不作为。4月3日，瓦伦西亚，一位妇女在海滩上行走，背景是海边混凝土建筑。西班牙政府将清理这些占满海岸线的混凝土建筑，此举将使众多欧洲人的梦想破灭，他们都攒钱希望能拥有一套海景房。西班牙瓦伦西亚南部的一幢海景公寓就建在海岸边。据统计，该国40%的海岸线上都已经有了各类建筑，差不多70%的沙滩由楼房环绕。总结与思考：第二居所对地方经济，尤其是地方度假房产经济的贡献巨大，因此早期政府往往鼓励第二居所的开发，并为购买者提供各种税率优惠。但随着第二居所规模的不断扩大，其也会带来一系列的问题，如房价过快上涨并给当地居民的住房带来压力，基础设施和公共服务设施难以配套，减少当地居民所获得服务的同时导致物价膨胀等；……因此，在第二居所发展到一定规模后，地方政府开始加大对其的规范和引导，有些国家和地区甚至开始限制第二居所的发展。海南目前开发的房地产大部分是以旅游度假、避寒养老为主的第二居所，岛外市场所占比例高达90%。但从上述国际经验看，第二居所的大规模发展将会带来一系列的问题。实质上，到目前为止，海南以岛外市场为主的第二居所在为地方财政做出巨大贡献的同时，其所带来的房价&物价膨胀问题、基础设施&公共服务供给问题及资源环境问题等已初步显现。那么，在此值得我们思考的是：海南未来房地产的发展是否应该继续走以第二居所为主的道路？海南第二居所发展的合适规模到底有多大？政府应如何规范和引导海南第二居所的发展，以规避其将带来的一系列问题？有关分时度假居所的关于假日共享行业旅游业、度假酒店业、公寓业与度假屋（第二居所）的结合产生了一种独特而又商机无限的假日共享产品（SharedVacationOwnership）。在过去的二十年中，假日共享产业在全球范围获得了每年两位数的行业增长率，是当今全球旅游业与酒店业中增长最迅速，最具经济活力的领域之一，是当前休闲度假地产中的一种新型开发模式，它主要包括以下几种开发形态:传统的分时度假（Timeshare）豪华共享式会所（Fractionals）私人酒店/产权式酒店（CondoHotel）私人住客会所（PrivatenResidenceClub）度假地会所（DestinationClubs）关于IntervalInternationalIntervalInternational成立于1976年，是一家总部设在美国佛罗里达州东南部迈阿密市的全球领先的优质度假交换