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房地产抵押估价报告武永信估报字（2010）第F00828号估价委托人：……………估价机构：武城县永信房地产评估咨询有限公司估价人员：********估价作业日期：2009年5月8日～2009年8月27日I目录一、致估价委托人函二、注册房地产估价师声明三、估价假设和限制条件四、估价结果报告（一）估价委托人（二）估价机构（三）估价目的（四）估价对象（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）房地产变现能力分析（十二）相关风险提示（十三）估价人员（十四）审核人员（十五）估价作业日期（十六）估价报告应用的有效期II五、附件（一）估价委托书（二）估价对象《房屋产权证》（复印件）（三）房地产权利人企业法人营业执照（身份证、营业执照等）（复印件）（四）关于估价对象租赁情况的说明（五）法定优先受偿权调查资料（六）估价对象地理位置图（七）估价对象现场查看照片（八）房地产价格评估机构企业法人营业执照（复印件）（九）房地产价格评估机构资质证书和估价人员资格证书（复印件）1一、致估价委托人函…….：受贵单位委托，我估价公司对位于…….的房地产进行了估价。估价对象房地产权利人为…..，房权证为德房权证武字第…….号，用途…，建筑面积合计为…..平方米。[以上内容需包含估价对象名称、坐落、范围、规模、用途、权属。]本次估价设定的估价目的是为委托方以房地产进行抵押贷款提供价值参考依据。估价时点设定为…年…月…日。本次估价采用市场比较法和成本法。估价结果如下：估价对象在全部假设和限制条件下的抵押价值为人民币陆亿零捌拾捌万元整（RMB60088万元）,[注意：取整或保留小数点后两位，建议1000万元以下取两位]折合建筑面积单价为35802元/平方米。详见下表：项目总额（万元）备注1假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值…详见本估价报告中“估价假设和限制条件”部分。2估价师知悉的法定优先受偿款2.1未付建筑工程价款-2.2已抵押担保债权-2.3其他法定优先受偿权-3抵押价值…..武城永信评估咨询有限公司法定代表人：扈国玉0000年0月0日2二、注册房地产估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的制约。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.注册房地产估价师***（或估价人员）在0000年00月00日已对本报告中的估价对象进行了实地查看。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7.其他声明事项：出于职业责任，我们与委托方进行必要沟通，避免对本估价报告使用不当的情况发生，提示估价报告使用者合理并恰当使用估价报告，并声明不承担相关当事人决策的责任。注册房地产估价师：******注册号：**********注册房地产估价师：*******注册号：**********3三、估价假设和限制条件（一）估价的假设前提1.估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的公开交易市场。2.估价对象的使用、处置方式、处置程序符合国家、地方的有关法律、法规。3.估价对象按照房地产权证登记的用途保持现状继续使用。（估价对象按照房地产权证登记的用途并经装饰装修改造后继续使用）4.估价委托人和相关当事人提供的情况和资料合法、真实、完整。5.估价对象的工程质量达到国家建筑施工验收规范规定的合格标准。6.估价对象相应房地产权证中记载的内容与估价时点房地产登记部门相应房地产登记册中记载的内容完全一致，且真实、准确地反映了估价对象于估价时点的权利状况。7.[估价时点不是完成实地查看之日时用]假定估价对象在估价时点状况与在完成实地查看之日的状况一致。8.估价对象按照规划许可条件施工建设，并在正常建设周期内竣工。9.估价结果的有效性有赖于本次估价的前提、假设限制以及遵循的经济原则，这些条件是由本公司估价人员根据估价对象实际情况并结合估价相关规定综合提出的，具有客观性和合理性，以上条件若不成立，本估价结果无效。（二）估价报告使用的限制条件1.本估价报告在注册房地产估价师签字并加盖本公司公章后方能生效，报告文本的复印件无效。2.本报告只能用于报告中载明的估价目的和报告使用者或应用方向，对任何第三者及其他目的用途不承担责任。43.价值定义及估价假设和限制条件其中任何一条发生变化，结果自动失效。4.估价人员对估价对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对估价对象的法律权属作任何形式的保证，本报告也不可作为任何形式的产权证明。5.估价人员对估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况进行了调查、查询，但报告使用者仍需在进行进一步调查的基础上做出独立判断。6.本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。7.未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分内容不可在公开的文件、通告或报告中引用，也不得以任何方式公开发表。（三）其他需要说明的事项1.根据查询武城县房产管理信息系统资料，估价对象未设定抵押担保债权，因此本次评估扣除抵押担保的债权数额为零。（若登记册摘录资料与实际情况不符，按谨慎原则，详细披露及处理）[关于担保债权情况的说明：结合房地产登记册摘录资料等的调查资料详细揭示债权情况，包括他项权利人、债权数额、设定日期、结束日期及备注等。]本次估价确定抵押价值时不扣减已抵押担保的债权数额。在建工程：第一种情况：根据委托人提供的《关于建筑工程价款情况的说明》，截止年月日，在建设工程价款的支付上，工程发包方严格按照《建设工程施工合同》的付款条件以及其他相关补充协议规定付款，已经支付工程款项合计为人民币元（大写：元）。工程发包方不存在拖欠承5包人工程价款的事实。截止年月日，工程承包方已经完成的工程价款总额为人民币元（大写：元）。[委托人提供不出该内容的，本段删除。]第二种情况：根据委托人提供的《关于建筑工程价款情况的说明》，截止年月日，按照《建设工程施工合同》的付款条件以及其他相关补充协议规定，发包人应支付承包人工程价款总额为人民币元，实际支付承包人工程价款为人民币元，尚未支付承包人工程价款总额为人民币元（大写：元）。截止年月日，工程承包方已经完成的工程价款总额为人民币元（大写：元）。[委托人提供不出该内容的，本段删除。]（以下通用）受专业能力和责职限制，估价师对上述情况未作进一步的查证，建议贷款银行调查核实，必要时进行建筑工程款支付情况的专项审计。按照惯例，建筑工程款按照工程发包方与承包方签订的《建设工程施工合同》以及其他相关补充协议约定的期限和付款方式支付，于估价时点与工程形象进度相对应的应付工程价款需审计确定，未经审计该应付工程款估价时无法确定，故本次估价确定抵押价值时没有扣除可能存在的未付的建筑工程价款，特此说明。除此之外，本次估价未发现可能存在的其他法定优先受偿款。2.估价采用的权属信息、面积数据均根据委托人和相关当事人提供的房地产权证复印件资料。3.估价人员对估价对象的实地查看仅限于其表面特征，故不能确定估价对象建筑结构、设备等的内在质量及其他隐蔽部分是否存在缺陷4.估价对象于估价时点已出租使用，租约较短且租金水平与市场客6观租金水平差异较小，经征询委托人和报告使用方的意见，本次估价不考虑实际租约对估价对象房地产价值的影响。估价对象于估价时点已出租，经征询委托人和报告使用方的意见，本次估价不考虑实际租约对估价对象房地产价值的影响。[于估价时点,估价对象出租给XXX用于XXX，租金，租约自。现承租方出具承诺函，承诺当估价对象房地产抵押后，当抵押权人行使抵押权时，愿协助抵押权人处置抵押物，自愿无条件放弃租赁权利及优先购买权。根据贷款银行要求，本次估价不考虑租约限制对估价对象房地产价值的影响。]估价对象于估价时点已出租使用，本次估价结果是在租约限制条件下的价格。5.本次估价对象的土地使用权取得方式为划拨，估价时首先求取假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金。6.其它需披露事项[权证内建筑物已拆除、建筑面积出处、实际用途与权证用途不一致等]。7四、房地产估价结果报告（一）估价委托人单位名称：…………..住所：…………….法定代表人：…………（二）估价机构机构名称：武城县永信房地产评估咨询有限公司住所：武城县少年路北侧法定代表人：扈国玉资质等级：国家三级证书编号：………………有效期限：2010年7月19日至2013年7月18日联系电话：……...传真：021-63306023（三）估价目的为中国工商银行上海市分行营业部确定对上海乾鹏置业有限公司的抵押贷款发放额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。（四）估价对象1.估价对象范围本次估价对象为位于…………….的房屋建筑物及相应土地使用权。估价对象建筑面积合计为……平方米，商业、办公和其他用途。估价对象范围（土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益的，应说明），说明估价对象基本状况(名称幢号室号部位\坐落\面积\用途，多幢建筑物时列明细)82.估价对象权益状况[交代登记状况，权属来源和权利现状。必要内容：（1）房地产权利人；（2）权证编号；（3）土地使用权性质、来源、土地使用年限，土地用途、规划条件等；（4）房屋类型：（5）他项权利状况：抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等；（6）相邻关系权利；（7）其它受限制状况：法院查封等。如有抵押他项权利，结合房地产登记册摘录资料等的调查资料,详细揭示债权情况，包括他项权利人、债权数额、设定日期、结束日期及备注等。]如已出租，结合《关于估价对象租赁情况的说明》等调查资料,详细揭示租赁情况，包括租赁期限、租赁面积和部位、出租用途、租金等。3.土地基本状况[说明土地坐落，四至，开发程度等。]四至、临街状况：基地形状、地势：开发程度：4.建筑物基本状况[描述房屋建筑物的名称、面积、建筑结构、竣工日期、设备设施、装饰装修、维护保养、使用情况等。（可以将物业管理、建设单位、设计单位等其他内容列出）]5.区位状况[要求(1)位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，不可缺项。(2)交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，不可缺项。(3)环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等，不可缺项。(4)外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施（学校、医院等），不可缺项。(5)商业繁华程度、办公集聚程度、产业配套及集聚状况。如估价对象为住宅，则须重点描述自然环境、人文环境及景观，如估价对象为商、办、工等，则须选择第(5)项中的内容进行重点描述，环境状况仍需描述。(1)位置状况坐落：上海市**********号方位：估价对象位于黄浦区东部，人民路、丽水路东北。[说明估价对象在某个较大区域（如所在区中的方向和位置以及在某个较小区域（如9所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。]与重要场所（设施）的距离：（距外滩300米、距人民广场2公里、距虹桥机场1.5公里等）临街（路）状况：一面临街朝向：估价对象建筑物坐北朝南（说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对的方向）楼层：估价对象建筑物位于地上三层，或估价对象建筑物为整幢商场（如有名义层和实际层，均须说明）。(2)交通状况道路状况：估价对象紧邻附近有人民路、福佑路，交通流量较大。[说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况（道路等级、路面状况、交通流量大小），有无过路费、过桥费及收费标准]出入可利用交通工具：附近有26、807、64等公交车及地铁10号线。估价对象距离公共汽车站约30米、距地铁10号线500米。平均每隔10分钟