共有产权住房

共有产权房是指地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；由保障对象家庭与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件，以及所得价款的分配份额，而房屋产权可由政府和市民按一定比例持有。共有产权住房将为转换房地产调控方式起到积极作用政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承担土地和房屋贬值带来的风险。共有产权房目标与本质共有产权房目标与本质•是让困难家庭支付部分经济适用房的购房款就能先行改善居住条件，再逐步取得全部产权。•规范现在的经济适用房和限价商品房制度，通过这样的机制，遏制在购置型的保障房里的牟利空间，使得买下来这个房子主要是解决住房问题，而非投机牟利。定价原则•1、政府投资建设的共有产权住房：基准价格按成本价或略低于成本价确定•2、市场主体或社会投资机构开发建设的共有产权住房：按成本加微利的方式定价，利润率不超过成本的3%•3、通过收购、回购、配建等方式取得的共有产权住房：销售基准价格参照前款规定并考虑折旧等因素确定上市交易•1、满5年的，允许上市转让，同等条件下地方人民政府有优先收购权；(避免你和别人约好低价转手（使政府利益受损，自己的部分不受损），从中谋取利益)•2、不足5年需出售的，由地方人民政府回购，禁止上市交易；•3、共有产权住房上市交易的，交易金额由住房保障对象与地方人民政府或投资人按产权比例分配。谁可以申请？夹心层所谓的共有产权房是针对包括中等收入群体的保障房类型，也就是所谓的“夹心层”。谁可以申请？•从试点看，共有产权住房供给主要面对中低收入者•上海：自2010年以来，已连续4次降低申请共有产权房的准入门槛，目前3人及以上家庭人均月可支配收入线已放宽到5000元。•江苏淮安：在2007年即推行共有产权经济适用住房，住房限定套型面积（eg：三口之家控制在60㎡左右，最高不得超过90㎡）。•北京：去年推出自住型商品住房，最终明确为“共有产权性质的自住房”，价格低于周边市场30%、面积以90㎡以下为主。产权，如何分？•个人出资比例可在60%至100%（数据来自综合各试点城市的个人出资比例）（均不小于50%）•常见的是3：7;5:5;6:4未来可能存在的方式•政府与个人、政府与企业、企业与个人这三类共有产权模式退出，怎样办？•江苏淮安：，即5年内以原价购买，5年至8年加同期贷款利息，8年后则按市场评估价购买或按比例分成转让收益，因家庭困难不能购回的，可以像原来的经适房一样继续使用。•湖北黄石：住户如要购买超面积产权则需要按照市场价购买，住户不愿意购买，可永远共同持有产权。注：各地不同还需探索指导原则是政府有优先权，即按照评估价回购个人的产权，或者在房屋再上市交易环节，按比例获得增值收益。经济适用房，拆迁安置房和共有产权房的对比•记者了解到，2007年淮安率先在全国推行共有产权房，截止2013年11月底，淮安主城区共向936户中低收入家庭供应了共有产权经济适用住房。淮安为什么要推出共有产权房这种保障房模式？淮安市住建局住房保障处吴延宏处长向记者表示，很多不满足经适房准入门槛的人，在低于市场价的经适房价诱惑下，想尽各种办法挤入，而真正满足条件的老百姓却根本买不起房。这一度是经济适用房最为诟病的制度漏洞，在这种情况下共有产权房的思路被提了出来。•吴延宏：当时搞拆迁安置的时候，有些获得最低补偿的人买不到房，政府就提供一套小的房子，然后拿着征地补偿买这个房子剩下的钱怎么办，政府来贴，政府来帖就形成了共有产权房。解决了开着宝马住适用房的问题。法律条文•物权法》第97条规定：处分共有的不动产或动产需经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此政府可以与受保障者签订《共有产权经济适用房分管协议》，约定双方的权利义务，从而不受所占份额对所拥有决定权的限制。在共有产权制度下，政府应向受保障者无偿或收取低租金的方式让渡使用权，从公平合理角度考虑，在房屋存继期间应由受保障者负责对于共有房屋的管理并支付相关费用。•未经共同继承人同意买卖房屋是指继承人中的一人或数人不征得其他共同继承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋买卖合同无效，买房人的权益受损的情形。由于被继承人死亡后，多个继承人没有即时分家析产并办好房地产证，而其中一个继承人常常占用和控制了全部房产，并声称全部房产由被继承人遗留给他，并无其他继承人，买房人信以为真，最终造成损失，或者其他继承人曾口头同意弃权，但事后反悔，但口说无凭，买房人仍然会陷入无谓的争讼之中。如何避免共有产权房买卖纠纷•根据我国法律规定，未征得共有人同意，房屋买卖无效，这里的“共有人”，包括共同继承人这种情形。因此，由于这种房屋买卖行为不受法律保护，买房人一般无法取得房屋产权，而其购房款已支付，这样很可能跌人房款两空的陷阱。要想避开这种陷阱，首先要向当地居委会查问房地产证上记载的产权人的亲人情况，包括其父母、子女、配偶等，最好通过律师向当地公安机关调查其家庭成员状况。其次，在摸清所有有继承权的人士名单后，逐一要求他们出具书面声明，要么放弃继承权，要么同意出售共有房产并作为卖方，要么分家析产，并办理过户手续，再向合法产权人购房。只有这样，才不会惹上共有产权纠纷其它资料•为什么政府要摒弃经济适用房而推出共有产权房试点？除了政府没法享受房地产市场上涨所带来的收益外，更为重要的一个理由是此前政府在经济适用房和公共租赁房的试验并不成功所致。•在过去几年中，经济适用房之所以饱受诟病，一个很重要的原因就是无法挑选出适合的申请者，经济适用房往往流向与权力接近的居民。近年来不时传来经济适用房为权势者侵占的新闻，最典型的莫过于郑州二七区房管局原局长翟振锋一家(8个身份证）在经适房项目——兰亭名苑小区拥有20套住房。也正是如此，从2012年起，广东、江西、河南等省已经开始停止建设经济适用房。•但停止经济适用房也带来了一些问题，那就是“夹心层”的住房没法得到解决。在此种背景下，很多地方推行公共租赁房——政府建造一大批以租赁而不是以出售为目的的公共住房，从而解决中低收入阶层的住房问题。尽管公租房解决了这些人的居住问题，但同样产生了一个问题：政府用于建设住宅的成本过于巨大，每年的租金收入完全弥补不了巨额建设成本，甚至连利息支出都不能覆盖。•正是在这种背景下，共有产权房出世了。从理论上说，共有产权房避免了购房者获得全部房产价格上涨收益的可能：政府和购房者约定了所有权比例，一旦房产抛售，那么政府和购房者均可以获得相应的收益。事实上，“共有产权房”并非中国首创，其他国家也早有此先例。比如英国就有一类“阶梯式共有产权房”（Sharedownershipschemes）：住户在购房时出资至少25%，另外的75%部分由政府机构“HomesandCommunitiesAgency”出资，而住户需支付25%的房屋抵押贷款，及75%的租金。在住户经济条件允许的情况下，可以逐步赎回剩余所有权，即类似一步一步上楼梯，所以称为“阶梯式共有产权”。这项措施一方面可以给中低收入（6万英镑以下）家庭以购房机会，一方面也可以让政府逐步退出以租赁为主的公屋市场。•如果对比下英国的共有产权房计划，我们会发现中国和英国在共有产权房上存在着一个最大不同，那就是英国居民需要为共有产权房向政府缴纳租金，而中国的购房人不需要向政府缴纳租金。为何住户要向政府缴纳租金？因为住户并没有获得房屋的完全所有权，因此他有必要为其他部分的产权缴纳租金。在这种模式下，政府既是共同所有权人，同时也是房东；而住户既是共同所有权人，同时也是租户。在此模式下，住户可以根据市场环境来决定自己是否需要全额购入，而政府除了获得首付款以外，还可以通过租金收入来获得现金流。•尽管不收租金是中国共有产权房设计中的瑕疵，不过在笔者看来，共有产权房的最大问题并不在此，而是在于房地产市场行情一旦开始下行，还有多少人愿意购买共有产权房？尽管政府在推出共有产权房时宣称是为了解决中低收入阶层的住房问题，但公共租赁房和廉租房也可以解决中低收入阶层的住房，为何却没有获得市场的响应？很重要的一个原因是后两者只是单纯提供“居住”，居住者由于不是所有者，就无法获得房价上涨的收益。而在当下中国，房价上涨是无数国人致富的原因，正是基于此，很多中低收入阶层也想驶上房价上涨的致富快车道，而共有产权房毫无疑问就满足了这种想象。•但房价能永远一直上涨吗？至少从其他国家的例子来看，并没有这样的先例。而且中国房地产市场经过十来年的迅猛发展，目前很多城市的涨势已经趋于颓势，至少从今年以来，不少城市房价上涨势头得以遏制，甚至还有下跌的趋势。购买房产的一般心态是买涨不买跌，在目前房地产市场逐渐冷清的背景下推出共有产权房，还有多少居民愿意付出不菲的首付购买一个将来可能会下跌的房产？这可能要大打疑问。•旨在让政府和居民共享房价上涨收益的共有产权房，最大的风险在于房价上涨趋势一旦停止，那么它就会变成让居民和政府一起分担房价下跌的风险，在这种情势下最大的可能性是居民停止购买共有产权房，由政府承担风险；但政府建设共有产权房的费用则是由其他纳税人支出，这意味着共有产权房的风险又要让纳税人来承担。为了满足一部分居民获得房价上涨的收益而把另外一部分居民拖入房价下跌的风险，这可能是当初的共有产权房的设计者所没有想到的问题。•事实上，这并不是公共政策在住房市场上的第一次顾此失彼。细数1998年以来的住房改革，政策走了很多弯路：为了弥补政府在住宅市场的欠账，一次性把几乎所有的存量房都变为个人，尽管解决了他们的住房，却没有想到后来者的住房问题从而形成了代际不公平；为了保障低收入阶层而建设的保障房，最后却变成权势者的游戏；为了避免房产价值上涨收益都归于房产持有人而推出的公租房，却产生了建设成本巨大而难以持续问题。•这一次的共有产权房能否走出这个循环？从目前的表现来看，它还是没有跳出这一窠臼：它只是想到房产价格上涨的情境，万一房产市场下行，它又会怎么办？至少从目前来看，在国内绝大多数城市，房价下降是一个大概率事件。