28金域蓝湾竞品调研分析(完)

万科金域蓝湾竞品调研分析2011年6月5日人信太子湾将推约1.2万方区域竞争项目分布图王家湾板块四新板块沌口板块观澜御苑将推约3.5万方兰亭熙园将推约2.5万方本案金域蓝湾绿地新都会将推约2.6万方金地澜菲溪岸将推约4.1万方和黄观湖园下半年推盘预计约4万方华润中央公园剩余约2.5万方金色港湾预计明年初推新，现剩余约4万方南国明珠剩余约1.2万方朗诗绿色街区将推约3万方万科汉阳国际将推约3.5万方竞争项目6-8月推盘情况观澜御苑丝宝叠翠园兰亭熙园金地澜菲溪岸绿地新都会人信太子湾中央公园金色港湾观湖郡6月7月8月约216套高层、约100多套联排，约3万方，（预计6月下旬加推）约10余套洋房、约40余套联排，6月下旬加推，3万方高层7月加推约108套高层、约70多套联排，约3万方，（预计6月18日开盘)约120多套高层持续销售（预计8月推出临街精装小户）3期140-220平米平层大户，约3万方，（预计7月份推出）5期50-190平米户型，400余套在售2期88-130平米户型，200余套在售53-98平米两三房，约300套，预计6月下旬推出2期约50套存量房源在售★★★★★★竞争项目价格分布观澜御苑丝宝叠翠园兰亭熙园金地澜菲溪岸绿地新都会人信太子湾中央公园金色港湾观湖郡600012000700080009000100001000013000约8000约5700约9000约12500约7500约7800约13000约7500约7000竞争项目两房总价竞争（星号为直接竞争）金域蓝湾观澜御苑丝宝叠翠园兰亭熙园金地澜菲溪岸绿地新都会人信太子湾中央公园金色港湾观湖郡50万110万60万70万80万90万100万120万70-74万30-3575-78万约270万55-58万68-74万110-115万67-90万53-80万★★★★★竞争项目三房总价竞争(星号为直接竞争)金域蓝湾观澜御苑丝宝叠翠园兰亭熙园金地澜菲溪岸绿地新都会人信太子湾中央公园金色港湾观湖郡60万120万70万80万90万100万110万130万80-104万54-57万88-124万约270万约70-84万84-88万168-190万75-112万88-98万80-110万★★★★★★绿地新都会绿地新都会项目概况项目名称绿地新都会开发商上海绿地集团项目地址汉阳区江城大道与四新大道交汇处前行800米（三环线方向）建筑形态联排，花洋，高层占地面积（㎡）190294总建面（㎡）458620推案时间2011.4容积率2.41装修状况毛坯停车位3318营销活动绿地新都会75-112㎡国际花都高层，均价7500元/㎡，首付14万起推案户型75-112平高层，130平左右3F联排别墅价格预估高层（7500）别墅（15000）项目点评绿地新都会规划为综合体项目，由优雅气度不凡的香颂别墅、考究精品高层国际花都、SOHO乐高国际级智趣公寓、世界级大都会商业四大产品构成，住宅产品均属拓展性空间，让房子可以长大，让生活无限想象；时尚且经典的新古典主义建筑，构筑四新区域新亮点；社区内别墅区与高层区利用水系，自然分隔，在保证别墅尊贵私密性的同时也最大限度维系着繁华与宁静的共存；项目别墅独门独院，将公共院落与私家封闭庭院进行组合，既拥有交流空间，又保障了居家私密性，另外还配有独立的车库及储藏间，处处彰显别样尊享。项目高层50米超大楼间距，项目景观视野俱佳，户户观景，社区广场、城市客厅、运动坡地、空中绿化……多维度跨国界情景式园林，成为繁华另一面的家居布景。绿地新都会最热卖产品约75㎡约94㎡约112㎡人气紧凑两房，部分阳台面积优化成客厅空间，迎合首置与投资人群。紧凑三房，天井优化为第三间房，部分阳台面积优化成客厅空间。但入门及餐厅浪费大。舒适三房，次卧及次卫均通过面积优化实现。缺陷为主卧不带卫生间，没实现动静分离。绿地新都会最热卖产品建筑面积为130平米，拓展后为269平米，赠送率达100%以上。绿地新都会十大卖点对比分析品牌区域规划外立面景观物业形态交通教育内配套物业服务绿地，中国500强中国综合性地产领军者四新国际新城，立意高远，前景看好综合体项目，多物业形态+大商业现代简约六湖连通，水景引入社区联排、花洋、高层、大型商业多建筑形态暂无公交，各干道驱车上江城大道抵达。汇佳幼儿园，全国首个全木质幼儿园综合超市、影院、购物等10万方商业体绿地“金钥匙大管家”服务万科，中国房地产领军品牌经开区核心居住区溯源全球规划，成就高端生活Art-deco风格对称美学建筑与园林全高层博学路与三角湖路交汇，208、585直达知名幼儿园即将签约盛辉公司旗下modena五星级酒店万科“RE尊贵服务”最大三个优势最大三个不足四新国际新城，区域发展潜力大10万商业综合体作为内配套户型设计紧凑，功能区分合理目前无公交抵达项目景观塑造力一般联排产品进深过长绿地新都会客户分析绿地新都会5月28日首次开盘，当天推出208套房源，当日销售154套，开盘销售率为74%；成交客户以28-40岁的中青年为主，汉阳区域客户约占65%，多为自住，少量投资客。绿地新都会推广分析核心推广策略：前期主打绿地大品牌，以推广绿地会的名义积累客户推广渠道：外展点、户外、报广、短信、网络、道旗、候车厅、公交车体、电台、电梯推广平面：绿地新都会推广分析最成功的推广：品牌商家签约发布会暨产品首推会4月15日，绿地新都会“品牌商家签约发布会暨产品首推会”在马哥孛罗酒店隆重举行，华润万家、星美国际影院、美格菲健身、汇佳幼儿园4家主力店与绿地新都会正式签约入驻。话题性营销事件：万室俱备亿呼百应——绿地亿万基金置业计划3月12日、13日，航空路武展外场，绿地集团亿万基金置业计划大型互动活动在此亮相。绿地国际金融城与绿地新都会两大世界级置业经典同台咨询，加入绿地会即享10万置业基金批量抽奖机会，一举吸引了数万市民的热情参与。此活动完成后总计共吸纳7000多个会员。针对绿地新都会的攻击性说辞1、区域没有三五年发展，达不到舒适居住的条件！2、绿地新都会最大的亮点是商业，最大的威胁也是商业！金地澜菲溪岸金地澜菲溪岸项目概况项目名称金地澜菲溪岸开发商武汉金地伟盛房地产开发有限公司项目地址汉阳四新国际都会新城(江城大道与中环线交汇处)建筑形态高层、洋房、别墅占地面积（㎡）300000总建面（㎡）580000推案时间2011.4容积率1.9销售价格洋房均价13500元/平，别墅均价15000元/平停车位车位配比1：1主要客户私营业主、高级白领、企业中高层管理人员等高收入人群推案时间预计2011.6月底推案房源高层，80平-120平推案户型两房、三房价格预估10000左右项目点评金地澜菲溪岸作为武汉首个纯意大利风格的高端项目，以原汁原味的意大利小镇为设计蓝本，将意大利的建筑元素植入每一个角落，抹灰墙面，红瓦屋顶，自然的石材与深沉温暖木材的组合，优雅的“铁艺门”、“罗马柱”，金地澜菲溪岸将纯正、优雅、时尚的意大利贵族生活格调演绎到极致。金地澜菲溪岸最热卖产品洋房C1户型192㎡（类别墅产品）-1F1F2F地下室全送，含下沉庭院一楼前庭后院，别墅感强有一间卧室可做老人房二楼三间卧室，主卧三件套阳台在南面，主卧朝北金地澜菲溪岸最热卖产品洋房D1户型179㎡（类别墅产品）金地澜菲溪岸十大卖点对比分析品牌区域规划外立面景观物业形态交通教育内配套物业服务金地，中国房地产10强四新国际新城，立意高远，前景看好综合体项目，多物业形态抹灰墙面，红瓦屋顶，意式风格六湖连通，水景引入社区联排、花洋、高层、大型商业多建筑形态暂无公交，各干道驱车上江城大道抵达。暂无意大利风情商业街、游泳池金地品牌服务或聘请国外物业万科，中国房地产领军品牌经开区核心居住区溯源全球规划，成就高端生活Art-deco风格对称美学建筑与浪漫法式园林全高层博学路与三角湖路交汇，208、585直达全阶段教育覆盖，知名幼儿园即将签约盛辉公司旗下Modena五星级酒店万科“RE尊贵服务”最大三个优势最大三个不足四新国际新区，区域潜力大高规格规划，意大利风情、威尼斯水景会所、商业街等配置较高当前区域无任何配套临近三环的直接干扰项目内部被规划路所分割金地澜菲溪岸客户分析金地澜菲溪岸5月22日开盘，当天推出60套房源，当日销售58套，开盘洋房销售率为100%，别墅销售率为96%；成交客户以35-50岁的中青年为主，汉阳区域客户约占40%，80%为自住，少量投资客。金地澜菲溪岸推广分析核心推广策略：前期主打纯意大利风格的高端项目，以意大利威尼斯为创作背景打造的高端社区为噱头，吸引高端客户。推广渠道：外展点、户外、报广、短信、网络、轻轨推广平面：金地澜菲溪岸推广分析国际新城，预见江城未来人居典范。六湖通衢，演绎“东方威尼斯“胜境。1.9超低容积率，缔造地中海小镇。“巅峰意式体验区”，江城绝无仅有。1座威尼斯园林，4重叠翠水景，15重归家风景。世界顶级品牌，精研建筑细节。江城首创电梯叠墅、花园洋房，惊滟面世。意大利风情商业街，足不出户开逛米兰。8大价值解析澜菲溪岸针对金地澜菲溪岸的攻击性说辞1、区域没有三五年发展，达不到舒适居住的条件！2、项目临近三环线，视线、噪音干扰大，为高端项目硬伤！观澜御苑观澜御苑项目概况项目名称观澜御苑二期开发商武汉汉阳造地产开发有限公司项目地址汉阳芳草路与新民路交汇处（武汉外国语学校附近）)建筑形态高层、别墅占地面积（㎡）56588总建面（㎡）120000推案时间2011.5容积率2.5销售价格7000-8600/㎡停车位1098营销活动二期高层84-127平米户型，多层80-148平米户型在售，均价7500元/平米，整体在7000-8600元/平米之间推案户型两房、三房、四房价格预估7500左右项目点评“观澜御苑”规划和建设高起点、高品位、高水准，强调“以人为本”、“绿色生态”的设计理念，以水景大宅的形象问世，定位于高档居所，媲美世界级水岸名宅，结合中国近现代居住文化，向深刻的精神层面进发。项目的建设旨在“建宜居新城，塑人居文化”，秉承一贯打造高品质艺术文化融入生活的要求，塑造集娱乐、休闲、商业、人文交流为一体的多功能综合体。观澜御苑最热卖产品2房2厅1卫-88.54㎡2房2厅1卫-104.47㎡户型方正，配赠送面积，两房可变三房户型方正，双阳台设计，空间利用率高，没有面积浪费观澜御苑十大卖点对比分析品牌区域规划外立面景观物业形态交通教育内配套物业服务汉阳造，湖北老牌企业毗邻体育中心,南临太子湖建宜居新城，塑人居文化现代简约法式皇家风情园林、临湖景资源联排、花洋、高层、大型商业多建筑形态暂无公交武汉外国语学校、神龙小学、新区一中等社区商业武汉鹦鹉洲物业服务有限公司万科，中国房地产领军品牌经开区核心居住区溯源全球规划，成就高端生活Art-deco风格对称美学建筑与法式浪漫园林全高层博学路与三角湖路交汇，208、585直达全阶段教育覆盖，知名幼儿园即将签约盛辉公司旗下modena五星级酒店万科“RE尊贵服务”最大三个优势最大三个不足湖景资源从别墅到高层多物业形态周边发展潜力大地块分散，不成整体目前无公交目前周边生活配套不足观澜御苑客户分析比例观澜御苑二期主力购买客群45%沌口本地两口、三口之家15%沌口企业新增白领阶层及年满18岁大学生外地购买15%沌口老居民家庭分裂小家庭15%汉阳、硚口地铁沿线拆迁户、大家庭分裂小家庭刚需客户、白领阶层10%在沌口工作外住其他区域、能提供社保证明的外地客户观澜御苑推广分析核心推广策略：主打区域核心价值，以“观澜，更懂生活”，即入户后能立即体验到的生活乐趣为噱头吸引客户关注，如：“君子都好球，5分钟至体育中心”等户外广告。推广渠道：大型户外、报广、短信、车身、网络、道旗、站台推广平面：观澜御苑推广分析1、二期推出的4栋楼，共363套房源，房源量较大，产品多为面积适中改善型，但二期户型产品设计整体上不如一期，个别户型存在异性房，及尺寸不合理的现象，再遭遇价格压力，客户较为容易放弃；2、现场选房区空间小，房源展板尺寸，及数字小，导致客户看展板的时间过长，人流集中化，减缓了选房的速度