城市综合体设计调研报告。

城市综合体设计调研报告一、城市综合体论1、城市综合体概念及特点所谓城市综合体（HOPSCA），即将酒店(Hotel)、写字楼(Office)、生态公园(Parking)、购物(Shopping)、会议会展（Convention）、高尚公寓(Apartment)等多种都市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，形成的一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的，与城市有机协同、功能业态间高效集约和互为价值链的建筑、建筑集合体或建筑街区，从而获得良好的经济效益、社会效益及环境效益。这一定义实际上是特指于20世纪60年代兴起于美国的一种对于城市土地综合开发的模式，它是基于现代经济、技术、文化、政治和生活方式等大的社会背景而形成的。“HOPSCA”指出了城市综合体最为重要的几个功能部分，但是仅仅具备了这些功能成分，还不能谓之综合体。近几年，学术界倾向于把城市综合体（CityComplex）理解为“在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。”这是一个比较广义的概念，它强调了“高密度”、“多功能”、“相互联系”等特征，这些成为我们进一步任职综合体的假设前提。度假休闲型城市建筑综合体中心商务区城市建筑综合体交通枢纽型城市建筑综合体图1新加坡海滨湾金沙图2米高梅城市中心商业连接体图3凯德置地北京来福士中心（图片来源：百度网）（图片来源：《时代楼盘》）（图片来源：百度网）2、国内城市综合体的现状及发展趋势我国的城市综合体主要以“SHOPPINGMALL”(大型购物中心)的形式出现。早期以商场为主，随着城市需求，不断增加商务、公寓、娱乐等功能。与发达国家的城市综合体相比较，我国尚处于开发的初期阶段，空间、造型特色不足，开发类型不多。例如以辽宁科技大学本科生毕业设计（调研报告）第2页轨道交通为主的综合体开发收到行业管理的限制，交通部分与其它功能结合脱节。虽然目前我国的城市综合体建设还存在许多不足，但其作为一种新型的城市空间形态，特别适合中国城市人口密集的特点，对提升城市品质，塑造城市形象，可以发挥重要的作用。当前中国城市化、城市国际化成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市建筑综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也必然成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。二、实例分析1、北京三里屯SOHO(1)项目区位项目位于北京朝阳区工体北路南侧，紧邻三里屯酒吧街，项目规划为商业商务综合体，成功演绎城市价值与消费意向，被誉为北京的铜锣湾。（图4）图4建筑区位图（图片来源：自绘）图5建筑效果图（图片来源：百度网）(2)项目概况该项目(图5)是北京最具国际化气氛和传统的三里屯区域，其独特的消费文化及娱乐气息闻名中外。三里屯SOHO由5个购物中心、9幢30层高的写字楼和公寓楼组成，旱冰场、带灯光的小河将5个购物中心串连起来，功能丰富，46万平米的建筑让这里像一个浓缩了的城市景观，集商业，餐饮，娱乐为一体，成为中外游客，写字楼人群及附近居住者的一个全新的休闲消费港湾。在这种得天独厚的环境中三里屯SOHO将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场，成为北京的铜锣湾。整体完全利用开放式的建筑设计、融合现代流线简约风格和自然意境，成为三里屯区域最高的人气聚集地。(3)总体规划和功能分区首开幸福广场太古广场辽宁科技大学本科生毕业设计（调研报告）第3页规划特色——五个独立小型综合体集合，商住上盖+五层底商；内部空间结构多变和立体化交通组织，整个社区交通有机组合。(图6)A、各种功能规模：商业约12.8万平米，占37%办公10.2万平米，占29%公寓12.0万平米，占34%。B、内部交通体系：开放式设计，整个项目没有任何围墙，目的是和城市融合；开辟众多街道，让人自由游逛，为整个社区注入活力。C、内部空间布局：4栋公寓楼坐落在项目用地的南侧，日照条件非常理想，安静适于居住；写字楼坐落在项目用地的北侧，与主要街道的联系十分便捷。公寓楼和写字楼的入口贴近周围环境，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。(图7)D、整体景观环境：九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起，形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。在这个大峡谷中，本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷，突然间变成了阴柔的女性，这种融解展现给了我们从未见过的“市中心VS自然”的风景。三里屯SOHO五个塔楼底座，分别定义为五个不同的商业主题：“霓裳风采、电子科技、儿童天地、品味家苑、柔美生活”。商业由五个塔楼，形成5个商业体，地上由天桥连接，地下由下沉式广场连通(图8)，其组成的一条商业步行街经过精心的绿化后完美的贯穿于整个项目，形成冲击力极强的峡谷感觉，项目成为区域人群休闲广场与公共空间。办公公寓霓裳风采电子科技品味家苑柔美生活儿童天地辽宁科技大学本科生毕业设计（调研报告）第4页图6区域划分图（图片来源：自绘）图7规划分析图（图片来源：自绘）图8广场分析图（图片来源：自绘）(4)交通流线综合体项目设计成功关键因素之一是用户交通及可达性。这一点常常被忽略，但是当进出大体量建筑时，各种功能区的连通性是设计最重要的方面之一。综合方便人们开车或步行达到可以提供极大的便利，这是十分关键的。图9交通流线分析图（图片来源：自绘）三里屯SOHO位于地下一层的大商业区是始终贯通的。不论布局还是流线设计都充满动感，店铺排列紧密，每个商铺的临街设计（临内廊和临外街）使整个商业区域规避了死角商铺，更便于商业人流的穿行和消费。地上部分以下沉式广场的南端有一个小型广场为本项目的心脏，向四周扩散的交通流线明朗清晰。各个塔楼通过空中连廊的形式相互连通，即相对独立又相互贯通，方便居民及游客等人流聚集进行商贸和信息沟通等。室内交通流线设计：百货商场的动线分为几种，总体概述如下：A、后场动线——从停车卸货开始经过商品管理，接着上升降货梯，到进入卖场仓库的这个过程是后勤补给动线，此动线的特点是要够宽敞、至少180公分足够人员和推车通过；而这条动线一般要让客人看不见走不到的才是合理设计。B、员工动线——员工每天上下班进出的动线，这条动线通常会合消防逃生动线相连贯，辽宁科技大学本科生毕业设计（调研报告）第5页也会有某一段会合货物的补给动线重叠，这都是合理的设计。C、水平动线——百货公司每一层卖场以电扶梯为中心来做引导客人走向的通道成为水平动线。D、垂直动线——从地面层借助电扶梯，观光电梯，来运送消费者上下到每一个营业楼层的过程称作垂直动线。三里屯SOHO商业部分每一个体块都有一个中庭，中庭旁设置扶梯，为顾客提供一个休闲娱乐的轻松环境对于大型商场而言，停车场地的设计及合理安排关系到消费者的易达性，并很大程度上影响到消费者的购物决定。三路屯SOHO的五个商业体均有直通地下停车场的电梯，且地下停车场之间是相互连通的。方便各个方向的人到达目的地。图10首层平面图图11地下一层平面图图图12地下二层平面图（图片来源：智库网）（图片来源：智库网）（图片来源：智库网）(5)立面设计立面利用浅灰色与橙黄色、暗红色的色彩搭配，形成极强的视觉效果，玻璃和铝板幕墙竖立排列表现出建筑纤细挺拔形态；石材和彩色玻璃灯暖色物质构成的水平形式，以突出大楼无棱角、曲线形外表的联系形态。产品创新，与项目整体定位形象相契合。建筑风格大胆、出挑，表现在：图13建筑立面效果图（图片来源：百度网）色彩黑白相间---跳跃、节奏感；线条纵横交替---凌乱、密集、时尚韵律感相应而生。三里屯SOHO项目包含盛业、写字楼和高档公寓，连通紧邻规划中的五星及酒店成辽宁科技大学本科生毕业设计（调研报告）第6页为此区域规模最大的城市综合体。通过艺术、文化与盛业的结合，打造商业化的798，给京城带来一种全新的精品零售型商业模式；前期的规划和建筑设计上保证灵活性（即铺位面积、位置等对业态的是影响强）、均好性（无商业死角），成功演绎城市价值与消费意向，被誉为北京的铜锣湾。2、北京来福士中心(1)项目区位项目位于东直门内大街和北京东二环路的交叉点之上，该地块处于开发中的北京新商务区域的中心，为北京市区一个重要的十字路口，基地对角处是东直门综合交通枢纽工程，它将直接服务于首都机场。来福士中心的地下二层将与此交通枢纽相连接。(2)项目概况图14建筑区位图（图片来源：百度地图）图15建筑效果图（图片来源：百度网）北京来福士中心由商场裙楼，酒店式服务公寓和商业办公塔楼组成,交通枢纽型城市建筑综合体。来福士广场的地下二层将与此综合交通枢纽相连接。而且这个综合交通枢纽坐落于地铁2号线（环线）和广场铁13号线的汇合点上。凭借轨道交通及近在咫尺的东二环、机场高速、便捷的交通网络和绝佳的地理位置，北京来福士中心极大地提升项目地址：北京东直门南大街1号总占地面积：14685平方米总建筑面积：145928平方米办公建筑面积：39288平方米商业建筑面积：29662平方米1#酒店建筑面积：17502平方米2#酒店建筑面积：9193平方米酒店会所建筑面积：1966平方米容积率：6.66绿化率：30%辽宁科技大学本科生毕业设计（调研报告）第7页了京城东北部市民的生活工作品质，成为东二环区域极具建筑特色的地标性建筑。(3)功能分区来福士中心的建设用地宽105米(沿东直门)，长146米（沿二环路）。规划建筑高度为90米。项目的总体布局以创建清晰明了的功能分区，通畅无阻的内部关联为设计目标。功能分区由商场裙楼，酒店式服务公寓和商业办公塔楼组成。图16建筑总平面图（图片来源：《时代楼盘》）A、商场整个商场的设计极具雕塑感，5层通高中庭使明媚的阳光洒向商场的每一个角落。商场的中心是一个水晶莲状结构的主购物区域(图17)，并与两翼的零售区域相连接。它代表着来福士中心的聚焦之所，同时也向人们表达这里无以比拟的独特购物享受。水晶莲是整个建筑内最高的独立结构体。这个“非建筑形体”的独特结构（可设置不同的功能）是进行所有商业活动的聚合象征。它强调建筑体内的最普遍但又极为重要的公共活动区域，通常可由纵向自由下落的层间循环、横向阡陌通畅的空间交合、畅通无阻的视觉感受以及自由的人类交流互动等表现。廊桥穿越了中心的水晶结构体（主购物区域）而横款于中庭之上（图18），这一设计为于廊桥之上流连徘徊的人们创造了一个俯瞰商场的全新观望角度，从而大大地丰富了购物者的视觉享受。辽宁科技大学本科生毕业设计（调研报告）第8页图17商场水晶楔子屋顶图（图片来源：《时代楼盘》）图18商场内的水晶莲（图片来源：《时代楼盘》）B、办公楼从办公楼大厅到办公室，设计上使用高透明度，低辐射“无色”的玻璃幕墙与线条图案的结合，构成一个合乎高效节能环境要求的立面结构系统。玻璃窗的像素点和拱肩的彩色方格结合，形成了丰富的组合效果，这使得建筑的整体立面更生动有趣。办公楼的立面处理简洁大方，这样的设计处理使之能够于毗邻的“城市文明”和众多在建筑形态上难以协调且鳞次栉比的城市建筑群落巧妙而完美地融合。(图19)酒店式服务公寓。由首层会所专用的大厅直接乘电梯进入会所，或是从酒店式服务公寓专用的停车场自行而上。会所的配套设施齐全，包括游泳池、健身房、早餐厅、儿童活动房、会议室等。会所的主要空间都可直通屋顶平台的花园。庭院内的自然和人造景观的有机结合既美化了环境，又为居者创建了一个与办公楼隔断的隐私屏风。（图20）图19办公楼大堂图20酒店前台图21群房立面效果图（图片来源：《时代楼盘》）（图片来源：《时代楼盘》）（图片来源：《时代楼盘》）(4)建筑立面不同的建筑体块被并置的各种表面材料肌理强调得更加清晰。商场裙楼由“像素玻璃”层层包裹，延伸入办公楼的大厅和低层建筑。（图21）酒店式服务公寓采用的细薄板式建筑表皮，覆盖以简洁的落地框架窗系统。其间穿插了全高玻璃滑门和固定玻璃