浙江温州三江市场调研报告

温州三江地块市场调研报告2014.1报告结构第一部分温州背景分析第二部分温州市场分析第三部分项目战略定位第四部分项目产品定位第一部分温州背景分析一．城市经济二．城市规划温州位于浙江省最南部；温州，浙江省下辖市，浙江省第三大城市，是沿海的港口城市，距离杭州、宁波3小时车程。温州，山多平地少，平原面积17.5％，市区面积只有总面积的1.2％，土地资源稀缺。发达的高速公路和轨道交通网络。使得温州与江沪福紧密相连。经济平稳发展，人均GDP逐年递增，消费活跃。杭州宁波城市概况：温州为浙江省第三大城市，南部城市群中心城市城市经济：经济基础稳定，支撑相关经济活动就经济规模而言，杭州最强，宁波次之，温州第四，在浙江省经济处于中上游。永嘉县，2012年全县实现生产总值260.8亿元，同比增长8.7%。农业发展势头良好，工业经济快速增长，基础设施明显改善，实现了乡乡通公路，人民生活水平显著提高。单位：亿元2011-2012温州地区生产总值对比数据来源：浙江省统计局05001000150020002500300035004000杭州宁波绍兴温州湖州舟山2013年浙江省上半年GDP0100200300400500600700800鹿城乐清瑞安龙湾瓯海苍南永嘉平阳20112012城市收入：人均收入超过3000美元，达到中等发达国家水平，购买力强•城市居民人均可支配收入由五年前的26127元提高到34820元，农民人均纯收入由9464元提高到14719元，年均分别增长15%和12.8%05000100001500020000250003000020082009201020112012城镇居民收入农村居民收入9469101001141613243147190%2%4%6%8%10%12%14%16%18%02000400060008000100001200014000160002008200920102011201226172280213120131749348200%5%10%15%20%25%050001000015000200002500030000350004000020082009201020112012居民收入的增长，提升了百姓的消费能力2009年城市居民人均消费性支出为28021元，比上年增长38%。2010年到2013年人均消费性支出稳定在23000元。城乡居民拥有的各类资产快速增加，2009年末城乡居民人民币储蓄存款余额达到11171亿元，较上年增长280%.-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%05000100001500020000250003000020082009201020112012城镇居民可消费支出涨幅-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%020004000600080001000012000140001600020082009201020112012人均储蓄存款余额涨幅居民消费能力：居民收入增加刺激消费性支出温州市统计数据显示：温州市近五年来消费增长强劲。2008年社会消费品零售总额超过1000亿元，2012年直突2000亿元，年均增长16.4%数据来源：温州市统计局1082.951264.721498.11767.641929.2919%18%18%18%9%0%5%10%15%20%05001000150020002500200820092010201120122008-2012年社会消费品零售总额及增长率社会消费品零售总额（亿元）涨幅城市消费能力：社会消费品零售总额快速增长、城市消费强劲数据来源：温州市统计局•2009-2012五年间，城乡基础设施建设力度空前，城乡规划管理、环境保护和综合整治取得明显成效。五年累计全社会固定资产投资达6635亿元，2011年完成投资2387.55亿元，比2010年增长近1倍，2012年更是突破2000亿大关•2011年温州城乡一体化程度较上年度明显提高，涨幅达151％，2012年稳步发展，由鹿城市中心板块向新区板块，湿地板块以及龙湾板块发展，城市投资4条轻轨线贯穿温州东西南北，其中S1线已于2011年11月11号开工，预计2015年通车营运0%20%40%60%80%100%0500100015002000250020082009201020112012温州市固定资产投资总额及增长率全社会固定资产投资总额涨幅0%50%100%150%200%020040060080020082009201020112012温州市房地产投资总额及增长率房地产开发投资总额涨幅城市基础建设：城市建设快速发展，刺激城市商业、居住需求温州为浙江省重要经济城市，经济基础强、人均收入高，支撑城市强劲购买能力城市建设和经济在08年之后进过3年低谷期，目前城市经济和发展进入逐步回升阶段城市经济背景小结一．城市经济二．城市规划浙江省第三大城市杭州：浙江政治、文化中心宁波、温州：沿海城市，具有较强的区位优势温州：作为连接长三角和珠三角城市城市，浙江南部城市群核心城市城市定位升级：亚太地区重要的国际商贸中心；我国东南沿海并辐射全国的民间金融中心；台海经济区对台高端合作的门户和长三角南翼的综合性中心城市。目前城市总体规划为滨江城市向滨海城市发展形成“一带、一核、二中心”.一带：永柳副中心、永强副中心、瑞安副中心，形成沿海产业带一核心：温州市中心，包括鹿城、瓯海、龙湾和永嘉沿江部分两中心：北部乐清工业中心，南部瑞安工业中心本项目所在位置被划归至城市核心范围内，纳入城市发展规划区域发展：三江融入城市核心圈，城市重点发展区域滨江板块瓯北中心板块CBD瓯海新城区三垟龙湾七都板块特性：CBD商务区：集中高端商业及写字楼，如财富中心、时代广场、喜来登大酒店中心板块：城市中心区域，商业配套成熟丰富瓯海新城区：瓯海区行政中心三垟板块：大型湿地公园，未来高端住宅区龙湾板块：新城区，靠近机场，项目集中且多为大型社区，万达落户滨江板块：滨江沿线，江景资源丰富瓯北板块：瓯海区行政中心七都板块：瓯江中心岛，温州华侨岛，岛上老龄化严重，目前在建项目为大型高端低密度社区发展方向：从市区向四周快速发展，范围层层放大发展策略：加强基础设施建设、推进“东拓、西优、南连、北接”工程建设东拓——向永强、洞头拓展，实施洞头半岛工程及海涂围垦工程西优——西部以生态保护、水源涵养、优化发展为主，限制大规模的开发南连——连接瑞安北接——接通柳市、上塘区域发展：项目最为城市外拓第一站，融入城市核心圈区位背景结论温州城市以鹿城老市中心向四周扩建，龙湾区，瑞安市，瓯海区将成为未来城市发展重点方向，其中瓯海区依靠其良好的规划以及自身板块的优势将发展成为温州的新城中心；项目所处的永嘉滨江板块，依托自身规划定位，结合周边自然环境优势，将逐步发展成为带有温州特色的“浦东新区”。第二部分温州各产品市场分析一．住宅市场二．商业市场三．办公市场四．酒店公寓市场2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年商业/办公92211475678149251住宅出让93155345137135130323住宅占比91%41%82%49%71%63%47%56%91%41%82%49%71%63%47%56%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%温州市区住宅/商业出让走势2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年鹿城5601121283022111瓯海2601094110247145龙湾153215693732020406080100120140160温州各区住宅土地出让•温州市区住宅和商业出让面积逐年上升，2010-2012年住宅出让量维持在130-140万方，办公和商业逐年上升，住宅占比逐渐下降，2013年成交量大幅上升，住宅成交量环比上升148%；•住宅土地成交目前主要集中在瓯海和鹿城地区，鹿城地区出让主要集中在黄龙和滨江商务区内；土地市场：住宅土地2013年出现爆发性供应，出让环比上升148%，主要集中在瓯海和鹿城地区08年09年10年11年12年13年供应量445246225297252164成交量140272192113180283成交均价8614140851381616900176101725602000400060008000100001200014000160001800020000050100150200250300350400450500温州08-12年商品住宅供求量价走势图100001200014000160001800020000220000102030405060702013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月销售面积(万㎡)34.415.6417.3816.4618.6123.7425.5937.5463.9624.8927.54销售价格(元/㎡)1433415225148221863818026201641643617316166651560514897温州13年1-11月商品住宅供求情况•温州住宅供求量整体处于供过于求，经历09年市场火爆，后期受调控影响成交低迷，13年度政策放松影响，供小于求；•市场成交在09年和11年经历二次暴涨，价格分别上涨22%，在2013年6月均价上涨20164元/㎡，目前市场均价持续下滑；价格上涨63%价格上涨22%价格持续下降受调控政策放松，成交量上升70.4%住宅市场：温州豪宅个案在经过价格腰斩后，目前市场价格进过去泡沫化阶段，市场价格平台相对稳定鹿城龙湾瓯海乐清永嘉洞头平阳苍南文成泰顺开发区销售面积(万㎡)28.6219.1564.2547.623.013.6573.2651.127.2215.211.59销售价格(元/㎡)286512159620369178291517780021121512939110927978105350500010000150002000025000300003500001020304050607080温州各区县2013年成交•目前市区成交主要集中在瓯海地区，价格低于鹿城和龙湾；•半年内成交排名来看，户型套均面积集中在115-140㎡的中户型，城市居住户型面积需求偏大排名项目名称区域销售面积(㎡)销售套数(套)套均面积(㎡)现报价(元/㎡)1万达商业广场龙湾1848351334139115912中梁外滩首府鹿城1270051069119230133华鸿中央公园瓯海107995938115191764金色嘉园永嘉101791889115140015金域中央瓯海91547736124241626中梁公园天下瓯海89741850106167327国际华府瓯海89698774116213218远洲铂金湾苍南60588429141126309天和家园苍南477612801711741810凯宇花园苍南42197459928063瓯海6-11份温州住宅成交排名Top10成交概况：目前市区成交主要集中在瓯海地区，成交结构以中等户型成交为主，面积段在115-140㎡户型接受程度较高，成交区域逐步外溢滨江板块瓯北中心板块CBD瓯海新城区三垟龙湾七都城市层次板块板块特征区域价值(万元/㎡)品牌开发商代表个案客户核心区中心/滨江城市中心区域，商业中心，成熟板块，瓯江沿线，江景资源3.5-4.5中粮、中瑞中瑞公园大地、中粮外滩一号中心原居民、周边县市私营业主，海外华侨泛核心区七都瓯江中心岛，高端低密度居住区2.2华顺江山邑海外华侨、私营业主三垟湿地公园，自然资源较好2.5-3中粮、华润华润万象城辐射整个温州，以市中心为主外围瓯海新城区瓯海区行政中心1.5-2.2大成、大发、华鸿、中粮中粮公园天下瓯海本地居民，下属乡镇龙湾龙湾区行政区域，新区1.5-2.5万科、万达、绿城万科珑庭、万达广场区域属性，龙湾当