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1中泰创展控股有限公司中泰创展—“项目名称”房地产融资项目尽职调查报告模板申请企业名称融资金额融资期限总息费率业务类型：□抵押□质押□其他主要担保条件业务团队尽职调查声明我们在此声明与保证：本报告是按照中泰控股有限公司《尽职调查规范》要求和公司有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。尽调人员：调查日期：年月日协助尽调人员：协助调查日期：年月日2目录一、项目背景4二、方案与风控措施4（一）基本要素4（二）交易结构41、项目的进入42、项目的退出43、项目公司的管理4（三）风控措施4三、交易对手4（一）申请人/项目公司41、基本情况及历史沿革42、申请人的股权结构43、组织结构44、高管层情况介绍45、经营情况调查5（二）控股股东/实际控制人5（三）项目公司财务状况51、项目公司税收政策52、项目公司财务信息5（四）项目公司征信情况7四、融资项目8（一）项目基本情况81、项目概况及现状82、控规指标83、开发计划94、设计、施工、监理情况及各合作方介绍10（二）项目市场情况101、项目所在地经济发展情况102、当地房地产市场总体情况103、项目市场情况10（三）项目分析111、总投资112、建设成本预测123、项目销售预测134、项目财务效益评估135、盈亏平衡分析14五、项目综合评价1431、客户定位142、项目SWOT分析14六、还款来源141、还款来源介绍142、项目现金流分析14七、风险评估15八、结论及建议15九、项目资料附件列表154一、项目背景二、方案与风控措施（一）基本要素融资申请人：融资项目名称：申请融资金额：融资期限：融资用途：融资方式：融资息费成本：还本付息方式：（二）交易结构1、项目的进入2、项目的退出3、项目公司的管理（三）风控措施三、交易对手（一）申请人/项目公司1、基本情况及历史沿革2、申请人的股权结构（以网状图或表格的形式列出，需要追溯到实际控制人）3、组织结构4、高管层情况介绍（法定代表人、财务总监以及项目负责人，至少包括受教育程度、毕业学校、本人从业经历、本行业从业资历等；查法定代表人的人民银行个人征信记录）55、经营情况调查（二）控股股东/实际控制人对于控股股东:重点介绍其从业经历、过往开发的房地产项目情况、是否多元化经营、是否跨地域经营，并匡算股东原始积累。1、如存在股东或实际控制人对项目追加投入（资本公积及其他应付款），比照原始积累，进行资金来源合理性分析，以判断其是否存在隐性民间借贷行为。2、如存在多元化经营情况，要进一步调查其关联公司情况和公司不同行业对公司经营的贡献程度）。（三）项目公司财务状况1、项目公司税收政策税收政策税种税率税种税率营业税土地使用税土地增值税（预缴）房产税土地增值税（清算）城市建设税/费企业所得税（预缴）教育和卫生附加费企业所得税（清算）地方教育费附加施工合同印花税购房合同印花税2、项目公司财务信息列示项目公司近三年及最近一期的财务报表数据，并对报表中的重点科目进行详细说明。应在现场查阅借款方会计凭证和相关账目的前提下，认真核实各相关会计科目的财务数据并收集相关财务资料，依据收集的相关数据资料，编制对应的会计科目明细表。6（1）预付账款①按照分期、分项目汇总列示明细分类金额付款时间/期间②按照同期、同项目，不同的收款单位列示明细一期收款单位付款金额付款时间/期间二期……（2）存货①按照分期、分项目汇总列示明细分类金额付款时间/期间②按照同期、同项目，不同的对方单位列示明细一期科目收款单位付款金额付款时间/期间土地出让金及契税拆迁补偿费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费二期……7往来款明细表报表科目金额款项性质与本企业关系（是否关联公司）归还时间应收账款合计其他应收款合计应付账款合计其他应付款合计短期借款明细表借款方借款金额贷款方借款期限借款方式抵押物信息担保方（四）项目公司征信情况1、查询人民银行征信系统；2、查询被执行人执行信息；3、通过查阅报刊杂志、调阅相关行业报告和上网查询等方式。（如有负面信息，应进行进一步调查核实，并予以说明。）8四、融资项目（一）项目基本情况1、项目概况及现状项目所在城市区域，主要开发面积（包括土地面积、规划用地面积），业态构成，分几期开发，各期包含的内容2、控规指标项目基本控规指标表序号指标名称一期指标别墅-1,3层二期指标高层住宅18-31层三期指标高层酒店28层单位1总用地面积m21.1道路及公共用地面积m21.2建设用地面积m22绿地率％3建筑密度％4建筑高度ｍ4规划容积率5总建筑面积m25.1地上建筑面积m25.1.1住宅m25.1.1.1住宅m25.1.1.2＜=90㎡m25.1.1.3(90㎡，120㎡)m25.1.1.4＞＝120㎡m25.1.2商业m25.1.3写字楼5.1.4廉租房、保障房5.2地下建筑面积m295.2.1车位个5.2.2商业（2层）m25.2.3人防（含车库1层）m23、开发计划序号节点名称完成时间一期-别墅二期-高层住宅多层商业三期高层酒店1取得《土地使用证》2设计单位确定3概念设计完成4规划设计报批文本完成5取得《规划用地使用许可证》6扩初设计完成7施工报建图完成8取得《建设工程规划许可证》9全套施工图完成10总包单位确定（招标）11取得《施工许可证》12景观施工图完成13基础施工至±0.00014售楼处建成15达到预售条件16取得《预售许可证》17样板间开发时间18主体结构封顶21外立面装饰工程完成22室内装饰工程完成23安装工程及调试完成24室外配套、园建完成10序号节点名称完成时间一期-别墅二期-高层住宅多层商业三期高层酒店25竣工备案时间26预验收时间27竣工验收完成28交房时间4、设计、施工、监理情况及各合作方介绍项目实施单位规划设计单位建筑设计单位施工总承包商监理单位（二）项目市场情况1、项目所在地经济发展情况人口总量、CPI在全省排名以及人均收入情况2、当地房地产市场总体情况包括刚需、供应量、最近一年市场销售情况3、项目市场情况（1）项目区域交通情况（附位置图）（2）项目配套设施情况（3）周边主要土地成交情况（4）周边竞争项目分析楼盘名称产品类型位置开发商11楼盘名称总建筑面积各产品类型均价产品备案价格开盘时间销售情况数据来源（三）项目分析对于我公司只介入分期开发的项目中的某一期项目的情况，还应具体分析我司介入该期项目的资金运用与来源的情况。1、总投资1）总投资测算总建筑面积：可售面积：借款期可售面积：项目名称投资额已投入(万元)未投入(万元)按总建筑面积单价(元)按可售面积单价(元)开发成本土地费用政府行政事业性收费前期工程费用建筑安装工程费（分住宅、商业、写字楼）其中：地上建筑地下建筑社区管网及园林工程费12配套设施费其他工程费开发期间费用开发期税费管理费用（列明：取费依据）财务费用销售费用（列明：取费依据）其他费用及不可预见费用项目总投资2）总投资资金来源构成序号项目金额（万元）占总投资比例总投资1自有资金（注册资本及资本公积）2信托贷款3银行贷款4我司贷款5其他借款6销售回款3）已投入资金来源及合理性分析4）融资额度的合理性分析2、建设成本预测测算前提条件：(各项费用假设占比)，见（附表一）。133、项目销售预测测算前提条件：(分年完工假设、销售比例的假设及依据、价格假设及依据等)1）销售方案2）销售预测（附表二）业态可售面积预计单价总金额收入占比住宅公寓商业写字楼酒店车库/地下车位4、项目财务效益评估成本利润表科目金额(万元)可售面积单方(元/平方米)1.销售收入2.销售成本3.期间费用营销费用财务费用管理费用4.销售税费土地增值税营业税及附加5.销售利润6.营业外收入6.营业利润合计7.企业所得税8.营业净利润经济指标：14成本利润表销售净利率投资利润率项目投资财务评价指标项目总投资项目总收入项目资金峰值股本投资项目税前利润项目税后净利润销售净利润率总投资净利润率股本投资获利倍数5、盈亏平衡分析（1）当销售利润为零时的销售单价（假定销售比例不变）；（2）当销售利润为零时的销售比例（假设销售单价不变）五、项目综合评价1、客户定位2、项目SWOT分析优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）项目SWOT结论六、还款来源1、还款来源介绍2、项目现金流分析（1）正常情况下的现金流业态借款期内销售面积销售单价借款期内销售周期去化率15累计净现金流（2）压力测试下的现金流A、在销售进度不变的情况下，假设销售单价下降5%、10%、20%时对该项目的影响；B、在销售单价不变的情况下，假设销售成本增加5%、10%和20%对该项目的影响七、风险评估八、结论及建议九、项目资料附件列表16附表一：建筑成本测算序号子项名称测算金额（万元）2012Q42013Q12013Q22013Q32014Q42014Q12014Q22014Q3一土地费用--1地价款及市政配套费2合作款项3红线外市政设施费4拆迁补偿费5市政配套设施的其他支出二政府行政事业性收费--1报批报建费2增容费三前期工程准备费--1勘测丈量费2规划设计可研费3三通一平费其中：临时道路临时用电临时用水场地平整4临时设施费5其他支出四主体建筑（装修）工程费--1地基与基础工程2地下结构及粗装修3地上结构及粗装修4门窗工程5室外精装修6室内精装修7其他五主体安装工程费--1室内水暖气电管线设备2室内空调、电梯设备3消防系统4弱电（智能化）系统5地下室停车场导引系统6其他设备17六社区管网工程费--1室外给排水系统费2室外采暖系统费3室外燃气系统费4室外高低压电力系统费5室外消防系统费6室外通讯、有线电视系统费七园林环境工程费--1环境设计费2绿化建设费3建筑小品4道路及广场建造费5大门围墙建造费6室外照明7楼体泛光8标识系统制作9室外零星设施八配套设施费--1物业服务用房2业主会所3幼儿园4学校5儿童游乐设施6环卫设施7运动设施8超市（配套商业设施）9其他支出九开发间接费--1工程管理费十其他建设工程支出--1工程监理2工程造价顾问咨询3物业服务启动费4资本化利息5其他支出成本合计--18附表二：销售预测表201220132014Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3融资后住宅销售面积销售比例销售均价（元）销售收入（万元）写字楼销售面积销售比例销售均价（元）销售收入（万元）商业销售数量销售比例销售均价（元）销售收入（万元）车位……销售数量销售比例销售均价（元）销售收入（万元）注解：对投资项目未来销售预测的方法。1.参考前期销售进度和价格。2.参考周边类似楼盘的销售进度和价格3.结合当地购房群体办理全款和按揭的比例，并考虑银行按揭款回款的情况。4.结合本项目的品质以及开发商的实力，以当地或可比区域市场以往年度其他可比项目的整体销售收入作为本项目未来销售预测的参考。19附表三：现金流量表201220132014序号科目4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q融资后一资金流入1自有资金2融资筹资3销售收入3.1全款3.2首付款3.3按揭款二资金运用1土地费用2政府行政事业性收费2前期工程准备费3主体建筑（装修）工程费4主体安装工程费5社区管网工程费6园林环境工程费7配套设施费8开发间接费9其他建设工程支出10销售费用11管理费用2020122013201412营业税金及附加13土地增值税14所得税15融资本金兑付16融资收益兑付17其他支出三净现金流四累计净现金流