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大亚湾市场调研报告大亚湾市场调查报告大亚湾印象世界级的国际滨海石化新城，区域产业经济潜能巨大，未来南中国的新经济增长极众多石化、电子、汽车领域的巨头企业进驻，产业人群迅速扩张，城市化水平迅速提高优越的地理位置，便捷的交通规划，成本洼地将吸引大批资金流入，促进区域经济腾飞人口与城市化进程的迅猛发展，势必推动房地产、商贸流通、服务业等第三产业的崛起大亚湾规划定位：以发展临海石化工业为主、逐步发展远洋港口、协调发展旅游业的外向型现代化城市大亚湾市场调查报告大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现稳定强劲的发展态势当地产业人群具备强悍的综合消费能力和房产消费能力大亚湾宏观经济发展2002-2008大亚湾地区GDP发展水平020406080100120140160180200历年GDP值（亿元）0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%历年增长率（%）全年GDP（亿元）环比增长率%全年GDP（亿元）18.534.244.653.1100.2156.8177环比增长率%22.50%84.90%30.40%19.10%90.30%55.10%13%02年03年04年05年06年07年08年2006年，大亚湾GDP突破百亿大关，较05年增幅90.3%，中海壳牌南海石化项目于当年3月顺利投产，在迅速拉动经济提升方面作用显著。其余规模产业实现工业总产值369.27亿元，其中电子产业贡献214.2亿元，汽车产业贡献53.42亿元，大亚湾进入经济迅猛发展阶段。2008年受全球金融危机影响，GDP增速有所放缓，全年地区生产总值177亿元。不过随着2009年5月中海油1200万吨炼油项目的顺利投产，以及电子、汽车等企业订单逐渐增多的利好背景下，09年上半年实现GDP86.4亿，工业生产总值创造242亿元。地区07年人均GDP08年人均GDP深圳1.06万美元1.29万美元广州9302美元1.16万美元大亚湾1.8万美元1.94万美元2020年大亚湾规划人口情况近年来大亚湾人均GDP发展大亚湾现有人口12万，流动人口5万，产业人群经济收入相当可观，且随着更多产业的进驻，2020年常住人口可达35万，包括房产、商贸在内的第三产业未来发展潜能巨大！大亚湾市场调查报告五区一岸线：以石化产业为先导，协调发展电子、汽车、港口物流与旅游业，并带动房地产、商贸流通等产业“五区一岸线”规划——“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线，全力描绘滨海石化新城区。东区：高标准打造的世界级石化工业基地，随着中海壳牌南海石化项目、中海油炼油项目的相继建成投产，目前年工业生产总值逾300亿中区：以行政、商务、金融为发展方向，凸显滨海城市特色，承担并完善城市功能的核心区域西区：主要发展电子、汽车零部件产业，住宅项目集中开发区域，大亚湾产业基地的后花园港区：以惠州港为基础，重点发展港口物流业，加上和记黄埔的参资入股，惠州港进入崭新发展阶段黄金海岸旅游区：包括霞涌、辣甲岛、三门岛、五洲岛和笔架山和五大景区将该区域建设成集旅游观光、购物、休闲度假与一体的服务一流、景色优美的区域性旅游胜地大亚湾产业规划布局重点产业项目巡展——聚集化的石化基地！以中海壳牌南海石化、中海油1200万吨炼油两大核心项目为龙头的石化产业链，正吸纳越来越多的中下游企业进驻大亚湾石化重点工程经典回放：2005年7月21日，全球第二大石油化工仓储企业——欧德油储集团公司举行奠基仪式2006年2月10日中海壳牌南海石化投产，项目总投资42亿美元。2006年6月广东LNG惠州电厂投产，总投资约85亿元人民币。2009年5月中海油1200万吨南海炼油项目投产，基建投资193亿元人民币。中海壳牌南海石化项目：中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目。合营企业外方是壳牌南海私有有限公司,它是荷兰皇家/壳牌集团的成员之一,占50%的股份;中方投资者为中海石油化工投资有限公司,占50%的股份,该公司是中国海洋石油总公司(持股90%)与广东广业投资集团有限公司(持股10%)的合资企业。中海油1200万吨炼油项目：占地2.68平方公里，总投资216亿，是目前中国国内单系列最大的炼油厂，主要产品为汽油、航空煤油、柴油、液化气、石油焦等15大类。预计在满负荷生产后，每年可向社会提供各类油品约700万吨，化工品400万吨，将改善广东乃至华南地区的石油能源供应。石化产业成为区域经济发展的强力引擎，聚集产业链形成高收入产业人群迁徙涌入，大宗商品市场需求增加！宏观经济持续发展与产业结构优化聚集产业人群，为房地产发展奠定基础大亚湾市场调查报告东部沿海高速的开通，使大亚湾成为深圳产业东延的腹地+深圳东部卫星城大亚湾经济技术开发区东部沿海高速地铁3号线大亚湾一级辐射地区时距地区交通载体用时罗湖沿海高速半小时龙岗地铁3号线20分钟香港惠州港轮渡1小时惠州惠大高速40分钟宝安机场深汕高速机荷高速1小时白云机场惠大高速2小时厦门厦深铁路3小时随着东部沿海高速和地铁3号线的开通，深圳与大亚湾近在咫尺，便捷的交通体系必将吸引深圳资金、人流与物流的转移，进而推动宏观经济与房地产业的发展大亚湾交通规划解析东部沿海高速：全长48公里，2009年底通车，通车后深圳至大亚湾30分钟车程，连接珠三角与粤东地区深圳地铁3号线延长线：3号线自红岭抵达龙岗双龙站，2010年10月通车，延长线延至大亚湾厦深高速铁路：电气化高速铁路，连接深圳、惠州、汕头、厦门等8城市。深圳至厦门仅需3小时1990年深南大道西扩，成就华侨城、香蜜湖1999年滨海大道开通，改变了南山、蛇口2006年深南大道西延宝安，带动了宝安新城区的发展深圳土地日益稀缺空间受限大亚湾承接深圳产业转移交通带动区域发展09年，东部沿海高速地铁3号线延长线厦深铁路的开通从深圳迁出的人口、产业、资金、物流大亚湾房地产市场未来客户构成游离客户重要客户核心客户1、深圳投资客群2、石油化工、电子、汽车、港口物流、旅游等支柱产业所带来的企业中高层管理者、高级白领等高收入人群1、大亚湾政府、事业单位工作者2、未来衍生的房地产、商贸流通等服务产业从业者3、城际交通开通后，出于深圳高房价而选择大亚湾购房的自住型刚性需求，属价格外溢客户4、淡水、澳头等老城区的本地居民，以私营企业主居多1、非深圳异地置业者，包括港澳人士，珠三角其他区域人群，多出于休闲度假及投资目的未来比重必将增加的大亚湾购房客群：区域支柱产业人群+深圳迁徙产业人群+衍生第三产业人群+深圳价格外溢型自住客深圳投资客比例逐年降低，深圳自住需求及本地需求稳步递增大亚湾楼市需求结构演变历程时间轴92—93年发展阶段发展特征需求属性94—01年02—07年08年——09年起步期停滞期快速发展期新阶段受经济开发区正式成立的利好，诸多优惠政策吸引资金进入93年地产泡沫挤破，大亚湾房地产市场在起步不久即进入漫长低谷期世界级石化产业定位带动投资信心，中海壳牌石化的立项与投产使房地产开发投资额度在03-05年以67%的增速扩张经过08年金融危机的冲击，投资客资产缩水严重，置业大亚湾投资需求萎缩。随着深圳回暖与年底沿海高速通车的利好，大亚湾于09年4月全面回暖。当地政府部门、企业人员的极度有限需求主观设想的预期远低于现实发展状况，供需双方的真空期受03年后深圳房价迅猛攀升影响，大批深圳人置业房产意识激进狂热，大亚湾楼市价格洼地的现状，石化巨头的进驻投产，造成区域8成以上的需求来源于投资动机07年底深圳楼市风向急转，泡沫逐渐浮出水面，投资客房产套牢，这些信号打压了深圳投资置业者的热情，随之而来的金融危机更是让大亚湾楼市雪上加霜。而08年7月深盐二通道的通车，萌发了深圳高价外溢型自住客对大亚湾的关注，而本地产业人群的购房需求也逐渐增多07年8成以上的高投资需求比例明显淡化，转而替代为09年的投资、自住平分秋色大亚湾严重依赖深圳投资客的时代已渐行渐远07年深圳投资客所占比重▼09年深圳投资客所占比重▼80%40%08年过后，深圳客户投资房产的意识回归理性，态度转为谨慎，另一方面，随着诸多本地产业的相继投产，中下游配套链条完善，产业人群购房需求得以建立，加之沿海高速开通在即，来自深圳的自住客比例也急速膨胀，两方面需求分流了之前的投资动机，大亚湾房地产市场日趋成熟。09年大亚湾客户结构分布40%20%30%5%5%深圳投资客自住产业人群深圳自住客淡水澳头客户其他区域从09年上半年情况来看，深圳投资客比例已回落至40%本地产业人群自住需求占到20%，尤其以中海壳牌、中海油、LNG、华德储油、比亚迪、光弘科技、三洋集团居多，这其中有中高层管理者购房自住需求，也有企业出资购买房产作为员工宿舍。去年深盐二通道的通车，东部沿海高速小梅沙至葵涌段的通车，吸引了深圳高价外溢客户的关注，等城际交通巴士开通后自住，或是买来后给父母居住，是深圳自主型客户的主流置业目的，另外已有随深圳产业东迁而在大亚湾安家置业的客户出现。需求比例由外销客户占主导，逐渐转为侧重内销型客户，自住需求稳步提升目前大亚湾区域市场竞争格局西区中心区旅游地产区西区为综合产业区，以比亚迪、光弘、永昶为代表的汽车、电子企业在此云集。交通比较便捷，配套相对成熟，离石化区较远，靠近深圳坑梓和大工业区，人气和生活氛围浓厚，坐拥大亚湾森林公园，环境理想。大亚湾70%以上的住宅项目位于该区。除深圳投资客外，由于靠近龙岗和沿海高速出口，深圳自住客能占据40%的比例，汽车电子产业人群在该片区置业较多，石化区人员购房比例较小。代表楼盘美岸栖庭、德州城。中心区为大亚湾未来的行政、金融、商务版块，相当于CBD所在地，承担未来滨海城市的主体功能，酒店、写字楼等商务配套较多，公共基础设施完备，区域潜力较大。但目前生活配套很少，公共交通缺乏，人流量不足，且离石化区较近，购房群体普遍担心辐射污染的问题。深圳客户占据8成以上的比例。待石化区产业链条逐步完善后，石化企业的从业人员将成为该片区主力置业群体。目前供应楼盘4个，产品类别涵盖高层小户型、居家型两、三房及少量别墅、洋房。代表楼盘新天名城、新际首座澳头澳头为老城区，各类生活配套十分齐全，但发展格局已经定型，未来潜力有限，且位于交通死角，故该区域楼盘售价相对便宜。在售楼楼盘3个，代表楼盘大江新都汇、隆基蓝海湾7成以上的地产项目集中在大亚湾西区大亚湾区域版块价值解析区域优势劣势置业客群区域形象西部综合产业区1、交通配套完善2、人气成熟3、距离深圳较近4、自然环境优美工厂人员较多，区域形象略显杂乱，治安尚待提高40%深圳投资客20%汽车电子产业人群30%深圳自住客产业配套高尚住宅版块中心区1、未来CBD，发展前景良好2、行政商务区，区域形象档次高3、靠近石化区，吸纳高端产业人士置业1、目前生活配套严重缺失2、与石化区为邻，客户对辐射污染的心理忧虑50%深圳投资客20%石化区产业人群20%深圳自住客未来大亚湾城市综合体CBD版块澳头1、生活配套成熟2、交通完备，人气充足，居住氛围浓厚1、空间定型，升值潜力有限2、交通死角，可达性差，难以吸纳产业人群安家30%投资客群，50%本地居民，10%产业人群，发展遭遇瓶颈的老城镇版块以目前的居住环境来看，大亚湾西区交通配套成熟，升值潜力大，倍受市场追捧从长远角度看，随着中心行政商务区的逐渐崛起，其区域形象将树立大亚湾新标杆秋谷阳光里西街苑二期爱顿第3季中建彩虹城太阳湾美岸栖庭阳光时代花千树菩提园公园道1号观山悦德州城新天名城国香金湾雅苑新际首座大江新都汇东方新天地珠江东岸万科地块卓越地块听涛雅苑仁和WE城西飞项目海湾首府中联项目灿邦国际广场凯旋居亿嘉项目滨海新城09年存量及市场后续供应状况西区版块中心区版块澳头版块在售项目20个已知待售项目约11个四洲碧海东岸天顺俊园项目名称区域总建面（m2）产品定位剩余存量价格状况西街苑二期西区546套，5.1万高层，45㎡一房，