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项目规划及方案阶段设计任务书开发有限公司2010.6公司logo公司名称第2页/共15页一、项目基本情况1、项目概况项目位于路南区南湖生态城核心区，小南湖公园的南侧，居住环境生态宜人。项目被规划市政路分为东西两个地块，东侧用地性质为居住用地，西侧用地性质为商业金融用地。区域位置图地块条件图2、宗地状况☆宗地四至范围：公司logo公司名称第3页/共15页项目北邻建设中的南湖公园植物园，南邻唐胥路，西邻小南湖湖面，东侧为规划市政道路。宗地现状：项目南边界（唐胥路）项目北边界（南湖植物园）公司logo公司名称第4页/共15页项目东边界（规划市政路）东侧住宅地块西边界3、气候气象南临渤海，北靠燕山，地形复杂，气候多样，属暖温带季风型大陆气候。四季分明、季风显著、降水集中是气候的总体特征。城市是在春季干旱，夏季炎热多雨，冬季寒冷。11年平均气温已接近11C，其平均年降水量达760mm。4、规划指标公司logo公司名称第5页/共15页1)东侧居住用地（A-01）基本设计要求：建设用地面积：145415.75平米；地上建筑面积：101791.03平米；容积率：0.7；绿地率：≥30%；建筑高度：≤12米；建筑退线：地块北侧、东侧退线5米；地块南侧、西侧退线3米；地块内地裂缝两边各退线30米，永久保留井架退线3米。代征绿地（A-02）：17169.74平米。2)西侧商业金融用地基本设计要求：建设用地面积：74963.87平米；容积率：0.8；绿地率：≥30%；建筑高度：≤12米；建筑退线：地块北侧退线5米；地块南侧退线6.5米，地块东侧退线3米；沿湖泊岸退线15米。代征绿地（A-03）：3523.34平米。公司logo公司名称第6页/共15页二、项目发展思路(一)东侧居住用地（A-01）1.项目定位：南湖景观核心区，首席城市别墅解读：城市别墅，聚合城市的繁华便利和别墅的稀缺尊贵双重特质。南湖景观核心区——地段价值与景观价值的双重解读2.项目形象定位“守护城市与自然的美墅3.客群定位：新富阶层行业来源：——能源行业、市政高官、高管为主，新知权贵为辅助。来源半径：—市以及周边富裕区县，均有一定的辐射。公司logo公司名称第7页/共15页4.产品定位以舒适小独栋别墅形象为主的低密度别墅社区——主要产品类型以小独栋别墅和联排别墅为主。三、项目的设计要点及要求(一)总体规划建议1.规划设计原则1)贯彻“以人为本”、“尊重自然”、建设生态型，独特建筑风格的、并且适于现代生活的，又具有鲜明个性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品生态化、环境生态化、社区规划生态化，将本项目打造成为唐山财富阶层的第一居所的别墅社区。2)整体项目按照统一规划、分期实施的原则，对项目东、西地块进行总体规划布局。3)在规划用地以及建筑产品设计上，遵循经济合理的原则，充分考虑产品的性价比；同时要考虑项目的可操作性和可持续性，以便于项目的分期开发和分期销售。4)项目设计应高度重视景观设计，建筑设计与景观设计相互配合，以充分达到两者的相互协调，强调建筑、景观及周边环境的融合。5)针对目标客群的消费特征，设计充分体现具有第一居所特征的别墅社区特点与风格。6)设计理念必须与项目开发的思路相协调。7)人防规划应满足唐山市规划管理规定，可与地下车库结合在一起考虑，在合理范围内尽量避免设置人防。2.规划设计建议1)产品分区：根据本项目的定位，将项目产品分为独栋别墅和联排别墅两大类产品，充分地块的周边资源条件，分区规划独栋和联排产品。2)资源利用原则：区域内考虑景观资源向优质产品类型倾斜的原则，中央景观带附近的产品类型考虑面积较大的独栋别墅产品。3)在产品布局中条件允许的前提下，可考虑组团错落布局的方式，避免出现产品布局僵化，影响视觉效果。4)联排别墅规划应以4联排为主，局部区域受地块条件影响可考虑6联排。5)遵循别墅用地最大限度私有化的原则，除了园区入口区域和地裂带区域作为中央景观外，其余部分考虑尽量多的南北朝向的别墅，压缩道路面积，在最大程度上增大庭院面积，保证私家庭院的完整性。6)竖向设计：小区的整体高程应北高南低，结合周边市政的道路、雨污水管路标高（雨水管底标高为15.3米，污水管底标高为14.12米）综合考虑，尽公司logo公司名称第8页/共15页量考虑重力自流的方式排放雨污水。7)根据园区的竖向设计，结合现状的高程条件，大致估算回填的土方量。8)道路系统：小区内部除主环路外，其他部分不考虑地上行车。主环路设计时，通过竖向设计配合园林景观尽量减少对周边户型居住品质的影响，以保证住户使用的安宁和私密性。9)停车方式：采用组团式地下停车的方式，每户不得少于两辆私家停车位。地下车库出入口的设置，应注意其与主环路的关系。10)主入口考虑设置在居住地块的西侧和东侧地块，入口应紧密结合整体规划，并充分考虑景观设计、交通组织设计，力求做到充分体现其仪式感、形象性、标志性，在第一时间给人以强烈的视觉冲击力。同时应考虑满足未来的封闭化管理方式的要求。11)在规划设计时，应考虑为社区服务的设备设施用房的大致位置（开闭站、燃气调压站、消防控制室、弱电控制室、监控室、物业管理用房等），能放在地下的尽量放在地下部分，并且结合我司提供的周边市政条件，考虑开口位置。3.建筑单体设计建议1)建筑立面建议立面风格：采用浪漫典雅的法式建筑风格，该风格建筑造型严谨，普遍应用古典柱式，内部装饰丰富多彩。法式建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现出一种华贵。联排别墅设计时，应考虑4联排作为一个统一的整体，外立面按照大独栋的方式设计。立面材料：外墙：采用暖色调石材为主、局部考虑面砖、防石涂料等，突出材料的质感，体现法式古典主义雍容华贵。门窗：采用铝包木门窗。屋面：水泥瓦。落水系统：铝合金成品落水系统。户门：成品法式木门2)产品类型及配比根据市场定位情况，本项目的产品类型为：独栋别墅和联排别墅。具体的产品配比如下：（请营销部、百达行确认）独栋别墅地上单体建筑面积（m2）户型种类数量配比（%）285430%320210%37028%50012%联排240450%3)功能区建议一方面，由于别墅单体面积较小，不可能把每一个功能区都做得尽善尽美；公司logo公司名称第9页/共15页另一方面，客户需求千差万别，对房间功能的定义也有自己的想法。因此对各功能区灵活定位，给客户充分的自由，也尽量提高空间的利用率。以下是对几个主要的功能区说明:（1）客厅：作为度假别墅内主要的公共活动功能区，客厅主要是满足家庭和度假同伴公共活动的需求。建议客厅尽可能朝南，保证采光，并尽量考虑与室外的景观的沟通，部分户型可以考虑在客厅外接一个阳光露台，尽量增强与室外的交流，在有可能的情况下尽量考虑挑高。500平米的户型考虑除客厅外，设置家庭室，客厅部分宜挑空处理。（2）厨房：厨房要把握其尺度的合理性，370㎡以上户型在尺度上考虑可设置中西厨房。（3）主卧、主卫：充分考虑采光和与室外景观的呼应，其中主卧卫生间要舒适、宽敞、通透，给业主自由装修的空间。更衣室：满足一般性要求即可。（4）露台：一层露台：此部分露台主要的功能是作为室内外空间的过渡区，也是室外活动的重要区域。二层露台：尽量保证足够的露台空间，给人充分与大自然接触的机会（5）工人房工人房设计以经济合理为原则，位置考虑设置在地下一层，设独立的卫生间。（6）壁炉部分户型考虑设置壁炉。4)主要户型功能尺度建议（请营销部、百达行确认）（1）联排户型240㎡左右（地上）内部功能数量辅助功能主要尺度开间1开间≥7.2m进深1进深≥14m客厅1开间≥5m（南入户），高度不低于3.9米，35平米餐厅1独立餐厅15平米厨房1中西厨房兼顾10平米主卧1开间≥4.5m，面积≥20㎡主卫1步入式更衣间面积≥10㎡次卧3有一个可作书房开间≥3.3m，面积≥12㎡卫生间3面积≥4.5㎡车库1地下室内2个车位工人区1工人房、独立卫生间6㎡左右公司logo公司名称第10页/共15页其他功能空间由设计方根据设备设施需要酌情考虑（2）独栋户型285-320㎡左右（地上）内部功能数量辅助功能主要尺度开间进深客厅1开间≥6m，高度不低于4.2米，30平米餐厅1采光的独立餐厅20平米厨房1中西厨房兼顾12平米主卧1开间≥4.5m，面积≥20㎡主卫1带步入式更衣间面积≥12㎡次卧3-4有一个可作书房，一间可带卫生间开间≥3.3m，面积≥12㎡卫生间3面积≥5㎡车库1地下室内2个车位工人区1工人房、洗衣房、独立卫生间8㎡左右活动房1地下室20平米其他功能空间由设计方根据设备设施需要酌情考虑（3）独栋户型370㎡以上（地上）内部功能数量辅助功能主要尺度开间进深客厅1挑空空间开间≥6m，高度不低于4.2米，35平米家庭室1≥20平米餐厅1采光的独立餐厅≥20平米厨房1中西分厨开放西厨15平米，中厨10平米主卧1开间≥4.5m，面积≥25㎡主卫1带步入式更衣间面积≥15㎡次卧4一层设置一间带卫生间的老人房，二层设置两个次卧开间≥3.6m，面积≥12㎡卫生间3面积≥5㎡车库1地下室内3个车位工人区1工人房、洗衣房、独10㎡左右公司logo公司名称第11页/共15页立卫生间活动房1地下室20平米影音室1地下室20平米其他功能空间由设计方根据设备设施需要酌情考虑5)单体庭院建议（1）庭院是单体建筑的补充和衬托，根据市场调研，客户对私家庭院的面积非常关注，设计中应力求最大限度地完善不同方位的院落与室内在行动、视线、景观等关系的处理；考虑私家庭院与公共景观之间的融合；私家花园的围合形式力求多样化，丰富视觉效果，同时考虑对私密性的保护。（2）庭院尺寸建议，以下尺寸仅供参考（请营销部、百达行确认）户型花园面积240≥80㎡285≥120㎡320≥150㎡370≥180㎡500≥250㎡6)产品升级建议（1）后期部分产品要考虑市场需求的升级，调整产品的类型，对产品面积、功能进行调整。（2）在后期预留比较大的单体基地位置，以便后期根据市场情况推出高总价产品。7)样板区建议（请营销部确认）样板区和售搂处的位置范围详见附图样板房：在样板区别墅中共选择6-8套左右作为样板房组团，用来展示别墅室内户型特色以及功能分区，并在240㎡左右、285㎡左右、320㎡左右三类户型中各选择一套较典型的户型精装修。售楼处：（联排别墅的四联排中三联）（1）总面积：750㎡，共三层（2）内部主要空间分布：一层：门区、服务台、模型区、影音区、贵宾洽谈区、酒吧台二层：代理销售经理办公、甲方营销办公、签约、财务、会议室地下：物业管理、销售员办公、保安室、库房模型区：面积不小于，放置一个大模型以及若干单体模型，边缘布置3～4组洽谈桌。放映区：大约为30㎡，用于放映三维动画影片，布置成家庭影院的样子；客户进入售楼处后，首先由业务员带到这里观看三维动画影片，对项目有一个感性理解后才参观模型。贵宾洽谈区：建议做1～2个相对私密的“红酒雪茄”室（一大一小）内公司logo公司名称第12页/共15页部可容纳3～4人、5～6人，进行深度洽谈和未来签约之用。办公区：所有办公室都集中在二层景观：整个景观区形成一个较为完整和独立的景观区，并考虑与后续小区的结合。8)造价控制（请造价部确认）（1）建安成本控制：独栋元/平方米；联排元/平方米；（2）园林绿化成本控制主入口及中央景观轴350元/平方米；售楼处及样板间600元/平方米；公共空间及宅前绿化：300元/平方米；唐胥路沿线及看房动线：250元/平方米；四、设计依据及设计成果要求1、设计依据☆《建设工程勘察设计管理条例》☆《建筑工程勘察设计市场管理规定》☆《建筑工程设计文件编制深度规定》☆国家及唐山地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章☆建设工程相关批准文件2、开发商提供的资料序号资料及文件名称份数提交日期有关事宜1现状地形图12该地块规划局规划设计条件13发包人设计任务书14市政综合管线条件15地勘成果报告13、设计成果要求公司logo公司名称第13页/共15页分为规划概念