201403无锡市场调查报告

无锡迪泰尚庭调查分析报告2014年3月初稿目录宏观概念一市场分析二无锡迪泰项目三周边楼盘信息四第一章宏观概念城市概况、城市经济、对外交通、对内交通、城市规划……城市概况无锡市位于江苏省南部，东邻苏州，距上海128公里；南控太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北扼长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。总面积4787.61平方公里，总人口637.26万人。其中，市区面积1224.85平方公里，市区人口354.23万人。无锡市现辖七区两市，分别为：崇安区、南长区、北塘区、滨湖区无锡新区、惠山区、锡山区江阴市、宜兴市无锡位于江苏省南部，总面积4787.61平方公里七区两市，总人口637.26万人江苏省无锡市长三角都市经济圈无锡全景城市对外交通无锡地处长三角经济圈中心已成为华东地区主要的交通枢纽现已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络城市对外交通：铁路：沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。沪宁城际铁路已于2010年7月1日竣工通车，京沪高速铁路也已于2011年6月30日开通运营，宁杭城际铁路正在建设中，预计至2020年，无锡境内将有至少7条铁路线，成为苏南铁路运输的枢纽。公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡已成为全国54个公路运输中心之一。航空：无锡硕放国际机场位于无锡国家高新技术开发区内，距无锡市区14公里，距苏州市区23公里，沪宁高速公路和312国道近在旁侧，交通优势十分突出。无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里。水路：无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港、江阴港出海，江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区的主要渡口。外部交通图对内交通对内主要以“两环四纵四横”形式组成交通构架无锡地铁系统由“三主两辅”，预计1号线2014年6月通车城市对内公路系统：两环：解放路(老城区)快速内环：又凤翔路，江海路，金城路、青祁路围合的高架路四横：东西向：锡沪路、学前东路、永乐路、太湖大道四纵：南北向：锡澄路、运河东（西）路、红星路、清扬路、兴源（昌）路内部交通构架地铁系统：无锡地铁系统由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网组成，全线总长157.77公里，设车站111座。其中轨道1、2、3号线作为骨架线路，三线呈放射状；轨道4、5号线作为辅助线路；地铁1号线24个站点全面开建，2号线启动建设；1号线2014年6月通车地铁线路构架城市规划无锡十二五期间打造“三心、三区、三圈层”发展定位：独具竞争力的国际化区域性中心城市和最具影响力的国际化生态型湖湾城市，围绕“生态城、旅游与现代服务城、高科技产业城和宜居城”建设目标，实施“核心驱动、崛起锡东”，“强强联合、组合锡西”，“借力推动、运筹锡北”战略：三心：老城商贸中心：、太湖新城商务中心、蠡湖休闲中心三区：中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区三圈层：中心城区：三心、三区新城区：惠山新城区、锡东新城区、科技新城区、锡山新城区城镇组群：锡东城镇组群、锡西城镇组群整合全市发展，统筹中心城区、新城区和外围城镇组群三个圈层，实施区域差别化发展战略。中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区，新老分工、联动发展、整合一体；城市经济（一）2011年无锡市GDP达6880.15亿元国民经济保持平稳增长，居民收支稳定乐观注：所有数据来自于无锡统计局国民生产总值:年实现地区生产总值（GDP）7568.15亿元，按可比价格计算增长10.1%。常住人口计算人均生产总值达到11.74万元，按现行汇率折算达到1.87万美元。2012年实现财政公共预算收入658.03亿元，比上年增长9.4%，重点保障公共支出，全市完成公共财政预算支出648.61亿元，比上年增长9.4%。观察近十年无锡国民生产总值增长率逐渐放缓，03~07都保持在15%~18%左右，08年以来则放缓至12%左右，继续稳步增长。居民收支状况:2011年全市城镇居民人均可支配收入31638元，比上年增长14.0%。农民人均纯收入16438元，比上年增长17.4%。城镇居民人均消费性支出19780元，比上年增长15.9%。（总体稳步增长，2009~2010年略有放缓）农村居民人均消费性支出11239元，比上年增长14.8%。城市小结无锡位于江苏省南部，总面积4787.61平方公里，总人口637.26万人。无锡地处长三角经济圈中心已成为华东地区主要的交通枢纽现已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。内部交通系统主要以“两环四纵四横”形式组成交通构架，无锡地铁系统由“三主两辅”，预计1号线2014年6月通车。围绕“生态城、旅游与现代服务城、高科技产业城和宜居城”建设目标，打造“三心、三区、三圈层”的城市格局。无锡市国民经济保持平稳增长，2011年全市国民生产总值:年实现地区生产总值（GDP）7568.15亿元，按可比价格计算增长10.1%。。三次产业结构持续优化，第三产业所占比重稳步上涨，已达44%消费品零售业每年都以20%继续繁荣，零售总额2122.72亿元，同比增长17.3%。市场继续推进建设，已有65个，综合13个，专业52个。区位优越交通便捷经济发达未来规划第二章市场分析房地产市场、土地市场、商圈分析……房地产市场-商品房供应及成交商品房新增供应情况本月无锡市区商品房新增供应面积为28.38万平方米，同比下降52.21%，环比下降65.03%；其中商品住宅新增供应面积为21.37万平方米，同比增长56.44%，环比下降67.53%。本月未推出政策性用房。商品房成交情况与上月相比，本月市区商品房成交量明显下降，成交面积为41.46万平方米，同比下降31.30%，环比下降24.11%；其中住宅成交面积为29.08万平方米，同比下降35.99%，环比下降36.69%。本月政策性用房成交0.05万平方米。11无锡市商品住宅成交量及价格走势图12房地产市场-商品住宅成交结构分面积段成交情况按套数分析，本月90平方米以下的商品住宅所占比例为29.87%，比上月减少2.56个百分点；90-120平方米以上的所占比例为28.71%，比上月微增0.34个百分点；144平方米以上的所占比例为14.90%，比上月增加1.77个百分点。分价格段成交情况按套数分析，本月6000-8000元/平方米的商品住宅占到了46.38%，比上月增加11.06个百分点，其中凯旋华庭、港龙商业中心、小天鹅南苑等楼盘成交套数较多；8000-10000元/平方米的所占比例为22.51%，比上月下降4.20个百分点。13房地产市场-商品住宅成交结构购买对象成交情况按购买对象分析，以无锡市区为主，占到71.16%，比上月减少3.17个百分点；境内外市的所占比例为27.49%，比上月增加3.94个百分点。二手房成交情况本月二手房成交面积15.32万平方米，同比下降15.73%，环比下降46.88%；其中二手住宅成交面积12.14万平方米，同比下降12.60%，环比下降27.57%。14惠山区房价价格走势图目前，项目所在区域——惠山区楼盘均价约6532元/平方米。惠山区房价价格分布图目前，项目所在区域——惠山区楼盘均价6000-7000元占39%。房地产市场-无锡楼市各项主要指标初步预测成交量：在合理自住和改善性需求的入市推动下，无锡楼市成交量会有所提升，市场成交会进一步活跃。成交价：在增量资金的推动下，无锡楼市成交价格会继续温和回升，房地产企业的盈利能力将得到有效提升。供应量：2014年1月，楼市进入传统淡季，本月商品房新增供应量与成交量环比均明显下降，预计市场会以较大力度调整供应结构，加大普通商品住房的新增供应。库存量：商品房库存1697万平米，消化需23个月；在相对活跃的市场环境下，无锡楼市有效库存去化速度会加快。17土地市场-周边地块区位182本项目1345序号土地位置地块名称距项目距离（km）规划用途总用地面积（平米）规划建筑面积（㎡）容积率建筑密度（%）绿化率（%）建筑限高成交价（万元）土地单价（元/㎡）楼面地价（元/㎡）成交时间成交单位1惠山区政和大道与锡澄路交叉口西南侧地块XDG-2013-5号2居住商业239,042.50621,510.50≤2.63030高层（≤100米）100,3304,197.161,614.2920136-6超智资源有限公司2惠山新城锡澄路与规划道路交叉口西南侧地块XDG-2013-31号1.3其他商服10,009.910,110.00≤1.0155/高层（≤100米）2,7002,697.332,670.62201311-18迪卡侬股份有限公司3惠山经济区政和大道北侧、源生路东侧地块XDG-2010-70号3.3商业办公23,279.10104,755.95≤4.2-4.555/不限高10,9364,697.781,043.9520133-21江苏数字信息产业园发展有限公司4惠山区玉祁街道振祁路与锡玉路交叉口东北侧地块XDG-2012-7号10.1其他普通商品住房56,91068,292.00≤1.03035不限高15,380//201310-28无锡天物置业有限公司5惠山区玉祁街道万寿路与之勉路交叉口西南侧地块XDG-2013-22号5.2商业办公76,270.4083,897.44≤1.155/不限高8,3901,100.031,000.0320139-2无锡开利星空国际汽车城建设有限公司土地市场-周边地块成交信息无锡商圈分分析无锡商圈以解放路为中心的单核商务中心区外围组建多个城市商业次中心中心商圈：包括崇安寺、胜利门、火车站、五爱路等商圈结合。商业条件成熟，商业氛围浓厚，集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的综合性商业代表：无锡八佰伴、商业大厦、百盛、大洋百货、远东百货、英武百货、保利广场、红豆国际广场、恒隆广场、崇安寺步行街、中山路、人民路等西南商圈：包括河埒、中桥、荣巷等商圈组合。代表：万达，明泰百货等城南商圈：包括南门、太湖广场等商圈组合。包括：茂业百货，南禅寺步行街、南长街等城东商圈：包括锡沪路、东亭等商圈组合。代表：哥伦布广场、中华美食城、新大陆、中心城、银河城等新区商圈：包括长江路、旺庄路等商圈组合。代表：新之城、宝龙广场、新天地美食街等城北商圈：包括北大街、山北等商圈。代表：金太湖国际广场等惠山商圈：代表：明发商业广场、万达等中心商圈西南商圈城南商圈城东商圈新区商圈城北商圈惠山商圈第三章无锡迪泰项目项目背景、发展目标、规划指标、挂牌信息、地块信息……项目概况——背景介绍无锡市迪泰房地产开发有限公司是一家从事房地产开发经营、物业管理、房产经纪业务的企业。公司总部设在深圳，深圳市迪泰房地产开发有限公司注册资金5100万元，旗下拥有多家全资子公司、控股或参股公司无锡堰桥中路项目位于无锡市惠山区锡澄路与堰新路交叉口西北侧，该项目整体由二宗土地构成，项目南临堰新路，西临堰桥河，北临锡澄路，堰桥南路由地块中间穿过。项目概况——发展目标无锡市迪泰房地产开发有限公司计划融资36,000万元，用于无锡堰桥中路项目工程的建设。本项目主体工程由3栋30层住宅、2栋33层住宅、2栋34层住宅，3栋2-3层商业用房及少量1-2层商业裙房组成。规划用途：A地块为居住，B地块为居住商业用地。预测住宅物业售价为7,000元/平方米，商业销售均价为15,000元/平方米。项目概况——规划指标地理位置较好，项目周边有复地澜湾、复地公园城邦、赛维拉融域、金都花园、天力百好锦园等住宅物业。附近主要有如海购物中心、堰桥医院、国土所、农商行、锡山高级中学、堰桥中心幼儿园、百联超市、吴文化公园等公共配套设施。周边交通便利，项目四面临路，出入方便。项目规划设计方案优越，区域类似项目较少，提升了本项目的竞争力。地块名称：XDG-2012-109号A地块土地用途：居住土地面积：2639