《公共设备、设施管理程序》

《公共设备、设施管理程序》一、《本体维修保养作业指导书》1.目的规范房屋本体维修工作，保证物业本体状况良好。2.适用范围适用于物业项目所管辖区内房屋本体的维修和保养管理。3.定义3.1房屋本体：是指房屋本体为房屋共（公）用部位，包括：房屋的承重结构部位（基础、房盖、梁、柱、墙体等）抗震结构部位（构造柱、梁、墙等）外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、防雷接地网、本体共用排烟道（管）等部位。3.2小修：指对房屋的日常零星维修维护工作，其目的使房屋保持原来的等级。3.3中修：是指房屋少量部位易损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部维修，在修理中需牵动或拆换少量主体结构，但保持原房屋的规模和结构。3.4大修：是指房屋的主体结构部位损坏严重，房屋已经不安全，需进行全面的维修，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。3.5翻修：是指房屋已经失去维修价值，主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需全部拆除，另行设计，重新在原地或异地进行更新建造的过程。4.方法和过程控制4.1零星养护（小修）4.1.1房屋本体维修保养责任人负责每周巡查所管辖物业本体的良好状况，发现问题记录于《公共设备、设施保养维修记录表》中。对于有能力处理的立即安排处理，处理结果记录于《公共设备、设施保养维修记录表》上，对于需要专业人员判断和处理的问题及时通知工程管理部主管予以计划安排。4.1.2任何物业管理人员有责任将工作中发现的房屋本体损坏现象及时通知相关责任人并予以通报情况记录。4.1.3总经理每月应对房屋本体的维修保养情况予以检查，并将检查结果记录于《设备、设施检查记录表》中。4.2计划保养4.2.1工程管理部主管负责编制《房屋本体年度维修计划表》，并组织和监督房屋本体的维修保养工作。4.2.2房屋本体维修计划经总经理审核后，每年十二月份上报品质部审批。维修计划内容包括房屋结构类型、修缮面积、修缮分类（大、中、小、翻修等）修缮费用及费用的来源等情况。4.2.3房屋本体维修计划周期应符合物业管理条例中相关规定，房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮粉刷一次，房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次，楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮粉刷一次，外围及车场的照明灯罩，每半年至少清洁一次；沟、井、渠盖，木、铁围栏、公园椅、旗杆、大型吊灯等每年至少进行一次油漆翻新或彻底清洁。4.3季节性预防养护4.3.1每年雨季来临之前对房屋防雷接地进行一次检查，全面检查避雷装置焊接点连接是否可靠并对接地电阻进行一次测试，同时对避雷带进行除锈刷漆处理，保接地体的可靠接地，至少抽取20％的防雷接地引出点进行测试，接地电阻值符合项目设计要求，测试结果填入《防雷接地系统测试、检查记录表》。4.3.2在汛期、暴风雪、梅雨、台风等季节应当根据实际情况采取各项加固、防洪、防风雪及防潮等措施。4.4处于保修期内的物业维修应及时书面通知开发商及施工单位予以处理并对进度进行跟踪处理。4.5对于需要动用本体维修基金或需甲方出资的项目参照北京市物业管理条例相关规定报业主委员会或甲方单位审批并报品质部备案。4.6应向客户的或重大的维修保养工程应预先通知相关客户，施工过程中应做好各项标识及防护工作（参照安全手册《危险作业管理办法》）5.相关质量记录和表格5.1《公用设施、设备保养维修记录表》附表15.2《设备、设施检查记录表》附表25.3《防雷接地系统测试、检查记录表》附表35.4《房屋本体年度维修计划表》附表4二、《各类泵保养维修作业指导书》1.目的维持设备良好性能，确保各类泵运行正常。2.适用范围适用于物业项目所管辖区内各类泵维护保养。3.方法和过程控制3.1每日维护检修3.1.1压力表读数是否正常。3.1.2排除漏水现象。3.1.3水泵运转有无异常声音，电机温度是否正常。3.1.4阀门开关位置是否正常。3.1.5对长时间运行的水泵（连续运行时间超过十小时），每两小时检查一次。3.2每月维护检修3.2.1对各自动控制柜进行检查，测试、检查各继电器的运行状况。3.2.2检查水泵轴承润滑油油位、油封、水封圈、盘根线是否完好。3.3季度维护检修3.3.1检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。3.3.2水泵主备切换试验，确保主备泵运行正常。3.3.3视情况清理排污水槽的杂物。3.4年度维护检修3.4.1检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。3.4.2根据使用情况，必要时清洗电机轴承、更换润滑油脂。3.4.3检测电机相间绝缘电阻和对地绝缘电阻，并记录测试值。3.4.4根据泵的使用情况，更换密封填料。3.5全面解体水泵。3.5.1先将联轴器拆下，然后再拆轴承压盖。3.5.2松开拉紧螺栓螺母，将出水段用“拉马”一段一段的拆。3.5.3用铜棒从外壳内，将导叶、叶轮打出来。3.5.4清理所有需更换的部件。3.5.5将密封环分别装在进水段和中段上。3.5.6把叶轮装在导叶内，然后将导叶装在所有的中段上。3.5.7将装好的轴套和键轴穿入进水段，推入叶轮，在中段上铺上防水胶圈(或纸垫)推入第二个叶轮，重复以上步骤将所有的叶轮和中段装上。3.5.8将平衡环，平衡套及出水段导叶分别装在出水环上。3.5.9将出水段装在中段上，用拉紧螺栓将出水段中段与出水段紧固在一起。3.5.10装上平衡盘和轴套。3.5.11将防水胶圈(或纸垫)装到尾盖上，装入出水段并将填料及填料环，填料压盖顺次装入出水段和尾盖的填料室内。3.5.12装入轴承定位套，滚珠轴承，将润滑油注入轴承体内，将纸垫套在轴承压盖上，装到轴承体上用螺栓紧固。3.5.13装上联轴器部件，放气旋塞及所有的丝堵，清理设备外部。3.5.14检测马达绝缘情况。3.5.15注入水放空气试机，栓测水泵轴速，观察异常振动及噪音。3.5.16以上维修保养均填写《公用设施、设备保养维修记录表》或《设备抢修（大修）记录表》中。4.相关质量记录和表格4.1《设备抢修（大修）记录表》附表5三、《给排水系统异常情况处理作业指导书》1.目的为正确处理给排水系统异常情况，减低损失，保证设施、设备的正常运行。2.适用范围适用于物业项目物业所管辖区内各类泵维护保养。3.方法和过程控制3.1水管或配件破裂3.1.1迅速关闭供水阀与循回阀。3.1.2立即通知给排水主管赶到现场，组织人员抢修。3.1.3铸铁管破裂更换新管，或组织专业技术人员及时焊补。3.1.4无缝钢管可用水中胶补，焊补或重新更换。3.1.5镀锌钢管原则上不允许焊补，尤其是生活饮用水管，尽量避免焊补。3.2阀门不正常漏水3.2.1阀门压盖破裂，更换新压盖，也可用铸铁焊条焊上。3.2.2阀门铰或销断落，重新更换新阀门铰或销。3.2.3阀门破裂，更换新阀门。3.3喷淋头破裂3.3.1切断稳压泵电源和供水阀。3.3.2通知消防中央控制室人员隔离该回路的水流指示器信号。3.3.3更换新喷淋头。3.3.4更换后，试水，并通知消防中央控制室人员解除该回路的水流指示器信号。3.4泵的突发事故3.4.1泵能运转，但不出水，检查：3.4.1.1水箱或水池是否有足够的水源。3.4.1.2水泵是否有漏气现象，打开放气螺丝把空气排放掉。3.4.1.3泵的前后阀门是否全开。3.4.1.4泵过滤网是否有杂物堵塞。3.4.2泵不运行，检查：3.4.2.1泵是否卡住。3.4.2.2电源是否正常。3.4.2.3检查热继电器是否跳扣，接触器是否烧坏。3.4.2.4电机线圈是否对地或烧坏。3.5水压不够3.5.1过滤网是否阻塞。3.5.2检查阀门是否全开。3.5.3如果电机是星三角启动电路，检查是否正常切换。3.6雨水、污水排不出去3.6.1检查雨水泵、污水泵的电气线路。3.6.2检查潜水泵叶轮是否有杂物堵塞。3.6.3检查叶轮扎头螺丝是否有松现象。3.6.4检查排水管阀门是否为全开状态。3.7市政突然停水3.7.1向市政供水部门询问详细情况，落实供水时间。3.7.2由安全员通知用水单位，阐明市政停水的详细原因和供水的时间。3.8发生洪涝3.8.1发生洪涝时，应马上报告经理调配足够人力、物力进行防洪、抗洪工作，并在事后将具体情况填写《紧急事件处理记录表》。。3.8.2当雨水泵、污水泵不能正常启用时。3.8.2.1值班技术员应立即赶到现场，迅速采取措施，以保护机电设施、设备，并随时保持联系。3.8.2.2工程主管根据实际情况，组织人员调配备用潜水泵到现场进行排洪、抢险，若备用潜水泵不够用，由主管向公司请求支援。3.8.3当原设计城市排水管网排水量小于降水量而导致的洪涝时，总经理需组织人员将地下室出入口用备用防洪闸关上或用沙袋等堵住所需保护的设备房门，并派专人随时观察洪水情况；随时检查雨水泵、污水泵是否能正常运行。3.9以上维修保养记录《公用设施、设备保养维护记录表》中。4.相关质量记录和表格4.1《紧急事件处理记录表》附表6四、《闭路监控、安防系统维护保养作业指导书》1.目的维护闭路监控、安防系统的良好运行状态，保证设备的正常使用。2.适用范围适用于物业项目所管辖区内闭路监控、安防系统设备维护。3.方法和过程控制3.1闭路监控系统维护保养:3.1.1每季由设备责任人拆下摄像机的防护罩进行内部清洁除尘，清洁除尘时须使用干燥、清洁的软布和中性清洁剂，以防止产生静电和腐蚀摄像机，并做好记录。3.1.2在对带云台的摄像机进行维修保养时还需要对云台的机械部分加适量的润滑机油，以保证云台转动灵活。3.1.3对效果不好的摄像镜头必须及时调整好焦距、光圈、方向、测量电源电压是否正常等，保证安装牢固，并由指挥中心主管确认符合安防使用要求。3.1.4对室外监视摄像机进行维修保养，在每次清洁除尘、安装防护罩时，必须注意用防水胶圈或胶布密封接合部位，以防止雨水的渗入。3.1.5在对摄像机清洁除尘时，必须注意不要用手触摸摄像镜头，只能采用镜头纸对摄像镜头进行擦拭。3.1.6每季度对室外解码器和电源进行检测，必须注意用防水胶圈或胶布密封接合部位，以防止雨水的渗入。3.2监控主机的维护保养:3.2.1每周由指挥中心人员对监控主机进行外部除尘，除尘时须使用干燥、清洁的软布和中性清洁剂。3.2.2每月由设备责任人检查视频线BNC接头，如有松动现象，必须用额定功率在30瓦以下的电烙铁进行焊接处理，并检查BNC接头与主机接口是否松动，以保证连接牢固，每次做完这项工作后必须对线路进行整理以保证线路的畅顺、整齐、规范，并做好检查记录。3.2.3同时检查主机上的各指示灯是否正常显示。3.3多画面处理器的维护保养：3.3.1每周由指挥中心人员对多画面处理器外部进行外部除尘，除尘时需用干燥的清洁软布和中心清洁剂清洗；3.3.2检查并保持所有画面显示器上的字符、设备号与控制台上的手操器上的输入号码一致；检查并保证各显示器上显示时间正确无误；3.3.3检查多画面处理器的各功能键的功能是否正确、有效；3.4硬盘录像机的维护保养:3.4.1每周由指挥中心人员对硬盘录像机进行外部除尘，除尘时需使用干燥、清洁的软布和中性清洁剂。3.4.2每月由设备责任人检查硬盘录像机的录像效果，必须保证硬盘录像机工作正常，录像效果清晰。如检查发现录像效果模糊、不全等现象必须查明原因，采取相关的措施，及时调整编制录像编码。3.4.5定期对硬盘录制监控画面进行删减处理，对特殊问题画面进行复制保留。3.5停车场系统的维护保养：3.5.1每日由出入岗检查停车场道闸遥控器是否灵活、有效，电脑软件控制是否正常、网路连接可行，若有问题及时通知设备责任人处理；3.5.2每月对停车场道闸门轮的灵活性进行检查，对门轮转轴、门体收缩滑道打润滑油；每月对道闸杆转轴部分打润滑油，并做好记录；3.5.3每季度对道闸上的反光纸进行检查，破损的予以更换；3.5.4每年对停车场道闸的驱动电机进行检查如有噪音、振动较大，则需打开电机检查并加润滑油或更换轴承；如是齿轮变速箱，则需检查油位和油质，必要时加油或更换机油，并做好记录；3.6每周对停车场的出卡机、读卡器、UPS电源、电脑操作软件进行调试检查，并将情况记录《公用设施、设备保养维护记录表》上