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张家口市场调研及可行性报告2016年5月目录一、张家口市概况二、张家口市宏观经济情况三、张家口市房地产市场环境四、张家口市重点房地产项目情况五、张家口市房地产发展分析及建议一、张家口市概况基本现状/区位张家口地处河北省西北部，位于冀、京、蒙、晋四省交汇处，区位优势明显，旅游资源丰富。北京内蒙古山西保定承德张家口张家口地区城市化水平较低，近年来伴随人口增长及城市化进程的加快为房地产行业提供了良好的发展机遇。截至2016年，张家口市辖6区，10县，3个管理区（察北、塞北、高新区），总面积3.68万平方千米。市辖区：桥西区、桥东区、下花园区、宣化区、万全区、崇礼区。县：张北县、康保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、怀来县、涿鹿县、赤城县3个行政管理区：张家口市高新技术产业开发区、塞北管理区、察北管理区。截止2015年底，全市户籍总人口442.17万人，其中城镇人口230.8万人，乡村人口211.37万人，常住人口城镇化率为52.2%。康保县尚义县怀安县沽源县赤城县崇礼区张北县怀来县涿鹿县蔚县阳原县桥东区桥西区高新区万全县宣化区下花园区26万人28万人30万人8万人31万人30万人34万人29万人23万人28万人14万人27万人19万人37万人29万人24万人25万人基本现状/行政人口地域面积（平方公里）人口（万）石家庄158481070.16唐山13472780.12秦皇岛7812.4307.32邯郸12000943.30邢台12486729.44保定221851155.24张家口36860442.17承德39519353.01沧州13419744.30廊坊6500456.32衡水8815443.54张家口总人口442.17万人（2015年）,在河北省排名第九位。市区人口137万人。基本现状/行政人口张家口高速公路通车总里程高达1200公里，与京、蒙、晋、以及河北省各地级市，均实现了高速公路直达。张家口地处京、冀、晋、蒙四省市交界处，市区距首都北京仅180公里，距天津港340公里。是京津冀(环渤海)经济圈和冀晋蒙(外长城)经济圈的交汇点。高速公路网发达，京新高速公路、京藏高速公路、首都环线高速公路、张石高速公路、京大高速公路、张承高速公路、绕城高速公路四通八通，交通极为方便。京包铁路在此设有张家口南站。京张城际铁路也在开工建设，原来的张家口站现今已停止使用。张家口机场有航班往返国内各大城市。基本现状/交通设施张家口高速公路分布二、张家口市宏观经济情况基本现状/宏观经济环境宏观经济发展稳步提升，2012-2014年GDP增速出现下滑趋势，2015年增速开始上升，整体在省内排名处于下游水平，人均指标较为落后。数据来源：政府统计公报2015年全市实现生产总值1363.54亿元，比上年增长5.8%。其中第一产业实现增加值243.88亿元，比上年增长3.3%；第二产业实现增加值545.53亿元，比上年增长4.6%；第三产业实现增加值574.13亿元，比上年增长8.1%。人均生产总值达30840元，比上年增长5.7%。三次产业增加值占全市地区生产总值的比重分别为17.9%、40.0%和42.1%。地域人口（万）GDP（亿）增速（%）人均GDP（元）石家庄1070.165440.67.550839.13唐山780.126103.15.678232.84秦皇岛307.321250.45.540687.23邯郸943.303145.46.833344.64邢台729.441764.76.024192.53保定1155.243000.37.025971.23张家口442.171363.55.830836.56承德353.011358.65.538486.16沧州744.303240.67.743538.90廊坊456.322473.98.854214.15衡水443.541220.07.627505.97张家口市GDP总值（2015年）为1363.5亿元，全省排名第九位，发展水平较低。人均GDP水平较低，在河北省排名九位。基本现状/宏观经济环境说明：2015年保定GDP总量统计包含定州市冀西北地区的中心城市，连接京津、沟通晋蒙的交通枢纽。到2020年，中心城区城市人口控制在129.8万人以内，城市建设用地控制在124平方公里以内。城市规划定位张家口市城镇等级规模结构分为四级：首级市域中心城市：为张家口市区（张家口桥东区和桥西区）；第二级为5个中小城市，即沙城（怀来县）、张北、蔚州（今蔚县）3个中等城市，涿鹿、阳原2个小城市；第三级柴沟堡、西湾子等7个县城；第四级为84个建制镇。一主三副：以六个区为为主，辐射万全县。以怀柔、张北和蔚县为三个副中心，辐射周边其他县张家口市主城区近期建设规划城市总体布局采取“组团式”布局结构。规划利用现主城区内形成的“一市三城”格局，结合洋河新区发展用地，将其作为城市组团实施统一规划，通过区域高速公路与高等级道路、铁路和道路网将各组团联结，形成一个既相对独立，又联系方便的统一城市建成区。主城区城市用地总体结构形态为“一中心二组团”的用地格局。城市近期发展方向为：老城区适当向南发展，洋河新区在洋河与清水河交汇处向东发展；宣化城区向西、向东发展；下花园城区向东发展。为加快城市基础设施建设，启动和推进洋河新区、宣化西部城区建设工程和下花园东区建设工程。规划将重点区域分为重点优化区和重点开发区。重点优化区域以旧城更新改造区和原有工业用地置换区为主。重点开发区域为洋河新区、宣化西部、东部新城区、下花园东部新区。城市近期建设项目制订了实施时间计划，项目实施原则上应按制订的时间顺序安排。城市规划定位城市总体布局采取“组团式”布局结构。规划利用现主城区内形成的“一市三城”格局城市近期发展方向城市近期发展方向为：老城区适当向南发展，洋河新区在洋河与清水河交汇处向东发展；宣化城区向西、向东发展；下花园城区向东发展。（图中红色区域）主城区宣化区下花园区洋河新区张家口十三五规划张家口市十三五期间将大力培育“四大两新一高”主导产业，着力打造水源涵养功能区、绿色产业聚集区、可再生能源示范区、国际休闲运动旅游城市和奥运名城。——大生态，重点发展规模化、集约化、品牌化的生态林业、现代农业，促进产业发展生态化、生态建设产业化。——大旅游，引进大企业、采取大投入、进行大开发、打造大品牌，形成全区域、全要素、全时段、全品种的旅游形态，打造国际休闲运动旅游城市和冬奥名城。——大数据，以张北云计算产业园为中心，进一步向坝上其他县区延伸，推进下花园智慧环境产业园等项目，以大数据带动信息产业发展，加快打造“中国数坝”。——大健康，加强与北京医疗机构的合作，发展医疗+养老、保健、康复、制造的新型业态，打造高端健康产业的集聚区。——新能源，以国家可再生能源示范区建设为载体，建设全形式、全过程、高技术、高聚集、智慧化、可复制的示范基地。——新技术，积极承接科研成果孵化转化，引进培育一批生物医药、电子信息、物联网、新材料等领域的科技型、创新型企业，打造高新技术产业集群。——高端制造，以智能制造为核心，重点发展汽车发动机、整车和零部件配套、新能源设备、应急装备、特种和专用汽车、航空航天设备、智能机器人等高附加值产业，逐步培育形成先进制造业集群。冬奥会对张家口发展的影响奥运会级别的体育赛事势必会给举办城市带来大量的基础设施建设投资。对于张家口来说，带动的是它整个第三产业链的增长，如冰雪产业地产、旅游地产、酒店商业地产、以及众多服务行业等等。冬奥会对张家口发展的影响近5年，张家口经济增速下滑明显，由2010年的同比增长14.1%降至2014年的5.2%，再到2015年的5.8%，低于河北省平均增速1.3个百分点，在产业比重方面，张家口第二、三产业占比长期保持在40%左右，第三产业发展缓慢，始终低于工业产值占比。冬奥会对于第三产业稍显弱势的张家口来说可是好消息，旅游促进经济增长和地区产业结构优化。未来几年，张家口将借助冬奥机遇，集中力量把冰雪产业打造成全市的支柱产业。一方面，以崇礼县为核心，在坝上地区打造北方冰雪创意基地；另一方面，为促进滑雪产业集聚、持续发展，规划建设了崇礼县冰雪文化产业园和仕腾奥运产业园，重点引进滑雪器具、运动装备生产及冰雪文化创意等项目。2010-2014年，张家口市户籍人口增加34万人，但是同期常住人口仅增加7万人，主办冬奥会加上京津冀一体化给张家口的发展带来了新契机，就业机会增加了，整个城市的人口吸纳能力势必增强。目前北京与河北三个场馆群之间的交通设施建设已全面启动，连接3地的京张高速铁路预计2019年前后建成通车，京张高速的建成，将大大缩短北京市区到延庆、张家口等地的时间成本。到时候从北京市区1小时之内就可以到达张家口崇礼太子城赛区，张家口也由此进入“首都一小时生活圈”。由此可以预见，未来两市往来将更加便利，极大促进京张两地人流、物流、信息流的交往与联系，鉴于北京和张家口巨大的房价差异，今后，在北京奋斗的张家口人会更倾向于回家置业，或者在张家口买房。类似于现在京津之间的双城生活。将促进张家口房地产市场的发展。张家口市毗邻京、津的战略位臵，使其发展步伐在近两年有所提速。政府也利用这一优势积极进行改革，实行“三年大变样”和加快铁路、公路建设等计划，成绩显著。目前张家口市城镇建设“3年上水平”的大幕已经拉开。3年中，将完成城镇建设投资1500亿元，打造强市名镇，并把环境保护和生态建设放在首位，着力建设资源节约型城市、环境友好型城市，力争主城区主要设施指标和环境指标超过全国水平，部分指标达到或接近国内先进水平，县城主要设施指标和环境指标超过全国平均水平。但目前市场还存在如：商业氛围不浓厚、人口密集度不高、人民消费水平普遍偏低等问题房地产市场方面，由于今年政府大刀阔斧的改革，“旧城改造”逐渐告一段落，未来城市建设将以“新区建设”为主，这对当地房地产行业的发展影响较大。近年来的新一轮房地产开发热潮使当时房地产库存偏大，商品房去化速度偏低，短期内房价上涨动力不足。2013年11月，经党中央、国务院批准，中国奥委会正式同意北京和张家口申办2022年冬奥会，并以北京市名义向国际奥委会提出申办申请。以此利好消息为由，张家口市房价在13年底至14年上半年时间普遍上涨600-800元/平房米。2015年7月31日，中国北京获得2022年第24届冬季奥林匹克运动会主办权。以此利好消息，张家口房价在2015年下半年至今上涨超过700元/平方米。城市总体规划/城市投资吸引力区域发展规划总结三、张家口市房地产市场环境固定资产投资情况：2015年固定资产投资累计完成1554.23亿元，比上年增长10.9%。其中城乡建设项目完成投资1342.56亿元，比上年增长9.5%；房地产投资211.67亿元，比上年增长20.0%。分产业看，第一产业投资182.94亿元，增长28.0%；第二产业投资627.50亿元，增长11.0%；第三产业投资743.79亿元，增长7.2%。房地产投资情况：2015年房地产开发投资211.67亿元，比上年增长20%。其中，商品住宅投资154.10亿元，比上年增长25.9%；办公楼投资7.8亿元，比上年增长628.5%；商业营业用房投资27.36亿元，比上年下降31.6%。商品房施工面积1903.0万平方米，比上年下降1.2％；商品房竣工面积233.4万平方米，比上年下降0.5％；商品房销售面积448.0万平方米，比上年下降7.4％；商品房销售额206.0亿元，比上年增长2.3％。房地产市场环境/固定资产投资和房地产开发据统计2015年土地收入的完成情况最好的10个城市中，泸州排名第一，2015年土地收入额为43.95亿元，去年为5.87亿元，今年的完成情况已高达749%；盐市排名第二，完成243.02%；张家口完成了150%排名第10。而北京土地收入虽最多，但截至最新的本月初，完成情况也还不到100%。房地产市场环境/土地市场/张家口2015年土地收入完成情况数据来源：WIND2015年10月堪称张家口房地产史上最大规模的土地集中