搜索
第一章城市概况城市区位及行政划分芜湖市为安徽省省辖市，位于安徽省东南部，地处长江下游南岸。东与宣城地区相邻，西与巢湖地区隔江相望，西南与铜陵市相连，南临皖南山区，北与马鞍山市相接。芜湖市辖镜湖区、弋江区、鸠江区、三山区四区，和芜湖县、繁昌县、南陵县三县，及刚划入芜湖的无为县。并拥有2个国家级开发区：芜湖市高新技术开发区和芜湖市经济技术开发区。2011年芜湖市总人口526万人（包括无为县）。原芜湖市总人口384万人。弋江区位于芜湖市中部，四面环水，东起荆山河，西至长江，南临漳河，北依青弋江，是三县入市区的必经之路，区域面积178平方公里，常住人口40万。无为县镜湖区鸠江区芜湖县三山区繁昌县南陵县地处长江三角洲西北部南京都市圈成员城市对外交通对外交通:距南京约100公里，距上海仅三小时；规划建设中沿江城际轻轨，芜湖真正融入上海都市圈。航运：芜湖港是长江溯江而上最后一个深水良港，远洋航线直通海外；航程比绕长江缩短运距100公里，为芜湖提供了又一条连接长三角地区的水上捷径；铁路：芜湖是中国华东地区铁路交通枢纽。芜湖铁路可西接京九线、京广线，东接京沪线，北接陇海线，南接浙赣线，中国东部承东启西；航空：合肥骆岗机场和南京禄口国际机场距芜湖仅一小时车程。外部交通十分便捷未来将融入上海都市圈外部交通环境宁安城际铁路芜湖段、京福高铁芜湖段、已开工，皖赣铁路扩能改造，皖赣铁路新建双线、合芜杭客运专线加快推进，目建成后，从芜湖可半小时抵达合肥、南京，1小时抵达杭州，2小时达到上海，3小时到达武汉，4小时到达北京、福州。城市对内交通内部交通“四纵七横”格局对内交通：结合局部道路调整，形成“四纵七横”道路网格局；四纵：长江路、银湖路、九华路、弋江路；七横：港湾路、齐落山路、天门山路、赫山路、黄山路、利民路、大工山路。内部交通长江路银湖路弋江路港湾路天门山路九华路齐落山路赫山路黄山路利民路大工山路芜湖市域轮廓略呈现出蝴蝶形，内部交通为纵长贯穿芜湖市内、横短局面形成区域干道形式。城市经济一芜湖2010年GDP位居全省第二仅次于合肥，增速保持全省第一2010年安徽省各市GDP及增长率050010001500200025003000合肥芜湖安庆马鞍山阜阳滁州六安宿州巢湖淮南蚌埠宣城毫州淮北铜陵黄山池州单位：亿元05101520单位：%2010年安徽各市GDP（亿）增长率（%）芜湖市固定资产投资及增长率（2006-2010年）0.230.340.290.320.26020040060080010001200140020062007200820092010单位：亿元0.000.050.100.150.200.250.300.350.40单位：%芜湖市固定资产投资（亿元）芜湖市固定资产投资增长率（%）2010固定资产投资1220.10亿元，比上年增长35.5%，其中房地产开发投资291.16亿元，增长40.7%。销售商品房320.22万平方米，增长11.9%；商品房销售166.40亿元，增长51.0%；自2006年到2010年累计增长率为144%，为芜湖经济增长起到至关重要作用；芜湖市是安徽除了省会以外GDP总量最高的城市，与其他城市相比较，无论是在环境，还是在经济方面都具有绝对性的优势，芜湖市2010年的GDP总量位居全省第二，增速保持全省第一。城市经济二芜湖以工业为主导产业城市2010年GDP总额1108亿，人均可支配收入48,306元芜湖GDP及增长率（2006-2010年）479.15582.5749.659021108.616.417.722.316.918.602004006008001000120020062007200820092010单位：亿元0510152025单位：%芜湖GDP（亿元）芜湖GDP增长率（%）芜湖市人均GDP及增长率（2006-2010年）210452529432500391424830614.215.615.315.319.7010000200003000040000500006000020062007200820092010单位：元0510152025单位：%芜湖市人均GDP（元）芜湖市人均GDP增长率（%）2010年芜湖市实现GDP总额1108.6亿元，同比增长18.2%，总量保持全省第二位，增速居全省第一；三次产业结构由“十五”末7.5︰53︰39.5调整为4.4︰65.2︰30.4，工业率由“十五”末的46.5%上升到58.2%。在芜湖的经济发展中，第二产业起着支撑作用，依靠第二产业培养第三产业，第三产业始终保持稳中有升发展步伐；按户籍人口计算，2010年人均GDP48,306元，比上年增长19.7%，按年末汇率折算为7,294美元；城市人口消费零售品总额芜湖人口增长都不到1%，人口增长缓慢；增长率从05年开始逐年下滑，近几年甚至出现微量负增长，无为县并入使人口扩大一倍；2011年芜湖人口384.21万；芜湖市人口主要本地人口、外来流动人口及高校学生组成；结构来看，城市产业工人较为庞大，是社会阶层构成主体；芜湖全市实现社会消费品零售总额287.44亿元，位居全省第四，仅此于合肥、安庆、阜阳，同比增幅19.5%，仅次于合肥；芜湖近几年呈现微量负增长城市消费主要阶层为产业工人城市规划“一带、一环、一主、一副”结构城市未来发展定位为“东扩南进”推进城市“东扩、南进”；城市向东、南方向发展；东边以未来政务新区，政府所在地，南边未来高新技术开发区，经济产业区；中心城区采用组团式空间结构，五大组团：城中组团、城北组团、城东组团、城南组团与三山组团镶嵌于城市生态廊道之中。芜湖市域空间功能片区划分为“一带、一环、一主、一副”；“一带”:沿江经济带“一主”：城镇发展主片区“一副”:城镇发展副片区主城区副城区城市发展方向芜湖是安徽经济第二大城市，处于长江三角西北部，优越地理位置、便捷交通，都是经济飞速发展前提，2010年芜湖人均GDP更是达到48,306元，极大促进房地产市场快速发展，本项目处于未来城市规划范围内，存在一定机会。城市小结芜湖市位于安徽省东南部，以重工业为核心产业的城市，有着非常优越的地理位置和交通，2010年人均可支配收入更是达到48,306元；第二、三产业同步提高，2010年城镇收入18,727元，城镇消费支出12,890元，现下属四县（芜湖、繁昌、南陵、无为）四区（镜湖、弋江、鸠江、三山）面积5988平方公里，人口为384.21万人；城市未来也是以“东扩、南进”定位，打造“一带、一环、一主、一副”功能片区。中心城区采用组团式空间结构，五大组团：城中组团、城北组团、城东组团、城南组团与三山组团镶嵌于城市生态廊道之中。第二章房地产市场概况芜湖市调控政策分析受调控政策影响市场供应量、成交量下滑，均价有所下滑2011年3月13日，“皖六条”1.各县市确定房价控制目标2.加快保障性住房建设3.加强商品房用地的地价动态监测4.要求安徽省各市适时出台住房限购措施5.加快住房信息系统建设6.建立健全约谈问责机制2011年5月26日，“市五条”1.加强保障性住房建设2.积极探索限价商品住房制度3.严格履行土地出让合同约定，按期完成开竣工4.严格商品住房备案价格审核，实行明码标价，倡导实价备案5.加强对企业所得税和土地增值税征管情况的监督和检查6.实行差别化住房信贷政策7.确保商品住房的有效供应量严格的控价措施:关于商品住房的价格要实行明码标价，进行实价备案，成交价格不得高于备案价格,这也是导致芜湖上半年供应下降的主要因素；该政策给消费者带来了降价预期，是导致上半年成交量下滑的主要因素；对价格的控制导致开发商在当前市场下定价趋于保守，导致五月后芜湖市场均价的下滑；在价格控制严厉的情况下，可能导致一些限价盘被疯抢的情况；土地市场分析受调控政策影响芜湖市土地市场呈现量涨价跌的现状2011年1月-6月，芜湖土地市场成功出让国有建设用地19宗，成交面积为2148.31亩，成交总额为40.58亿元，成交总金额只有上半年的70%，成交均价为去年同期的69%；这是敏感的土地市场对政策调控和房地产市场做出的调整，说明开发商拿地更趋于理性化。量涨价跌2011年上半年商品房市场供销齐降销售均价同比上涨15.43%商品住宅市场分析2011年上半年芜湖商品房成交量同比下降了8.03%；镜湖区和鸠江区成交量排在前两位，分别为41%和29%，弋江区占14%；各区成交均价除三山区外基本持平，全市均价为5874元/㎡，同比增长15.43%，其中弋江区均价达到6048元/㎡，为全市最高。区属已售面积(㎡)同比(%)已售套数(套)同比(%)均价（元/㎡）同比（%）合计874792.3-10.098445-8.03587415.43镜湖区362931.4-15.963494-14.1359134.38鸠江区247456.190.16246495.87587224.78开发区77058.45-52.35830-54.47600645.71三山区66248.21-24.17484-12.16519415.01弋江区121098.1-25.21173-20.8604817.76芜湖住宅市场分为5大组团地块所在区域位于城南组团城北组团：工业园区的区域性质决定市场以低价的性价比项目为主城中组团：主流居家产品，去化速度快，产品价格高核心滨江组团：最高价值居住区，产品豪宅化城东组团：依托新行政中心，逐步成为城市新兴高价值居住区城南组团：重点依托教育资源，具备独特竞争优势11、国贸天琴湾2、华伦港湾3、楚江府第4、伟星金域华府5、中央城6、地大橡树园7、柏庄丽城8、柏庄春暖花开9、春江花园10、长江湾11、绿地镜湖世纪城12、柏庄官邸13、玫瑰园14、银湖紫金官邸2345678910111213住宅市场组成与板块分布商品住宅市场分析项目名称：中央城占地面积：87万㎡建筑面积：约130万㎡绿化率：60%总户数：8000户车位数：地下8000个开盘时间：2011.9.30、192套房源均价：6,199元/㎡开发商：安徽安兴杰成房地产公司项目名称：地大橡树园占地面积：5.3万㎡建筑面积：10万㎡绿化率：37%总户数：904户车位数：900个开盘时间：2011.4.27均价：6,180元/㎡开发商：安徽地大置业有限公司中央城87万㎡，均价6,199元/㎡地大橡树园10万㎡，均价6,180元/㎡项目名称：柏庄丽城占地面积：27万㎡建筑面积：54万㎡绿化率：42%总户数：2066户车位数：地上1569个开盘时间：2011.9.17均价：6,000元/㎡、商业40,000元/㎡开发商：芜湖柏丽置业有限公司项目名称：柏庄春暖花开占地面积：21.7万㎡建筑面积：40万㎡绿化率：42%总户数：3037户车位数：地下1800个开盘时间：2011.5.18均价：6,300元/㎡开发商：芜湖柏丽置业有限公司商品住宅市场分析柏庄丽城54万㎡，均价6,000元/㎡柏庄春暖花开40万㎡，均价6,300元/㎡项目片区建筑面积（㎡）容积率绿化率总户数开盘时间均价（元/㎡）开发商国贸天琴湾核心滨江组团27万2.9937%17522011.9.308050芜湖国贸地产公司华伦港湾核心滨江组团67万2.7940.3%42782011.11月初——安徽华仑港湾文化投资有限公司楚江府第核心滨江组团15万2.335%8302011.10.187980芜湖市国都置业公司春江花园城中组团13万2.4941.47%20002008.55300安徽鸿达房地产开发有限公司长江湾城中组团15万1.7951.8%9042011.5.206600芜湖市华安房地产开发有限责任公司绿地镜湖世纪城城东组团220万2.340%300002011.9.245888上海绿地集团芜湖置业有限公司柏庄官邸城东组团47万335%40532011.9.246060芜湖柏庄领地置业公司银湖紫金官邸城南组团3.6万1.838