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内容页码目录一、前言5二、用户手册6-201）物业管理2）用户须知3）日常保养4）清洁卫生5）灭虫/防鼠/绿化6）供电事宜7）电话事宜8）电视事宜9）保安事宜10）停车场管理11）大厦服务12）灾害预防13）禁止行为14）应急程序三、用户守则20-251）用户联络资料2）空调系统3）大厦外墙4）玻璃幕墙5）大厦结构之保护16）公共设施7）材料/货品之运送8）二次装修规则9）公共区域之整洁10）垃圾之清运11）保安事宜12）招牌与指示牌13）兜售商品、派发宣传品及其他14）携带货物15）绿化16）单元用途17）其他事宜四、装修守则（一）装修程序25-311）物业移交2）装修申请3）装修需提供图则之详情4）二次装修报批、施工和验收程序5）临时用电/水供应6）用户之装修承包商7）大厦指定之承包商8）安全协定9）装修审批及验收10）房屋返还时的状态11）总结2（二）装修特别注意事项31-361）政府批文2）装修时间3）装修材料之搬运及堆放4）垃圾/废料清理5）公共设施及环境保护6）消防措施7）物品保管8）保险9）装修咨询10）改建及还原工程11）管理监督12）装修要点（三）技术资料36-371）外墙装饰2）内部装饰3）标准层净高4）架空地板5）结构情况6）楼板承重7）电梯设备8）空调系统9）电力供应及分布系统10）室内照明标准11）喷淋系统的排水系统及方式12）消防管道系统13）火警监测系统314）公共报警系统15）火警安全通道的安全设备设置16）通讯系统17）单元标准电话线配置五、总结37六、附件1）城建国际中心服务收费一览表382）城建国际中心装修收费一览表39注：城建国际中心物业管理处〈用户手册/装修守则〉有权进行修改和解释，所有说明以中文为准。4一、前言戴徳梁行房地产咨询（上海）有限公司系[城建国际中心]之物业管理者。作为中心物业管理者，我司热忱欢迎阁下入驻[城建国际中心]，并恭祝阁下事业顺达。为管理好[城建国际中心]，全方位为用户提供完美服务，充分保障用户的共同利益，为阁下创造一个舒适、安全、清洁、优雅的办公环境，根据《租赁合同》的规定，特制定本手册，敬请各用户遵守各项条款，共同维护[城建国际中心]良好的办公秩序和优雅环境。本手册是让您熟悉[城建国际中心]的管理和运作方式，并为您提供方便及快捷的参考资料，同时使各用户能清楚理解其所拥有之权利及义务，敬告所有用户共同遵守本手册之内容。为使本守则更趋完善，管理者在实施过程中将会对本守则进行必要的修改和补充。本手册的内容只作为提供参考之用，在任何情况下，并不可以代替/更改《预租/租赁合同》内任何条款。如阁下有任何疑问或期望得到更详尽之资料，可直接联系以下地址，我们将非常重视阁下之意见并乐于协助阁下解决任何问题。城建国际中心物业管理处地址：上海市浦东新区福山路500号电话：8621-58303222戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司城建国际中心物业管理处5二、用户手册1.物业管理1.1管理公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司接受委托为【城建国际中心】之管理者，并将以其专业水准和丰富经验，竭诚为各用户提供全面、优质的物业管理服务。1.2物业管理处及其职能1.2.1“城建国际中心物业管理处”系戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司驻本大厦之专业管理机构，全面负责实施对本大厦的物业管理和服务。各用户对管理事务如有任何疑问，请于办公时间内亲临或致电物业管理处查询。办公地址：本大厦B-1层电话：8621-58303222转分机（物业管理处）办公时间：周一至周五，上午九时至下午五时三十分。周六、日及公众假期休息（但物业管理处设有职员值班，负责处理客户投诉及紧急报修）。如在办公时间外有紧急事故或报修，可与物业管理处值班人员联系。联系电话为：8621-58303222转分机（监控中心）1.2.2物业管理处负责维持本物业范围之正常运作及在尽可能情况下协助各用户，此外还代表全体用户处理公共事务。1.2.3物业管理处各员工有责任为各用户提供昀佳之管理服务，但各用户不可要求物业管理处员工提供额外的私人服务，另请各用户勿赏赐任何利益给本大厦员工。用户如有赐教，请与物业管理处联系。1.3管理费61.3.1管理费及有关费用各用户每月必须按《预/租赁合同》规定金额交管理费，以承担本物业之保养、维修及日常管理开支。物业管理费之各项支出包括但不限于：公共地方及共用设备，如电梯、供水、供电、煤气系统、消防监控系统等之运行费用、保养维修费用及年检费。聘用管理人员的开支，包括薪金及国家规定的福利等。购买及租赁所有必须的机械及器材之支出。物业公共部位及公共设施所引起的水、电、煤气、电话费及其他能源费用。聘请法律、会计、工程、机械等专业人士的费用。生活垃圾清理费。清洁物业公共地方及外墙之费用，绿化费用及公共排污费等。物业公共区域的装饰费用。物业行政办公支出。物业管理固定资产的分摊。需要购买之物业保险的费用。其他为管理物业的支出（包括物业筹备管理期间的开支）等。管理公司酬金。税金。其他杂项费用。1.3.2管理费缴交管理费是保持[城建国际中心]正常运作之必备条件，故各用户务必准时缴交管理费。管理费用将以人民币为结算单位。1.3.3管理费支付方式管理费按月收取，（用户需于起租日或之前，预付三个月的管理费保证金）。用户亦应在每月第一个工作日为其单元缴付当月管理费。付款方式如下：7以划线支票抬头“戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司-城建国际”交付到大厦物业管理处办公室。以银行转帐方式交予“戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司-城建国际”管理帐户（RMB帐号31001550400050007815，开户银行：建设银行上海市分行），详情请向物业管理处查询。1.3.4拖欠管理费用户应于每月第一个工作日或之前缴交当月管理费，凡逾期者，每逾期一天加收应付金额的千分之三（0.3%）的违约金，逾期一个月或以上的，物业管理处有权采取包括但不限于停电等措施，直至用户缴清所欠费用连同违约金为止。此条款同时适用于电费及其他应缴费用的缴交。1.3.5管理费保证金及其他按《租赁合同》之约定收取及管理。此保证金不得作为抵扣用户欠交管理费的用途及拖欠正常交缴管理费之借口（具体参照《租赁合同》有关条款执行）。1.4投诉及意见一切有关大厦之意见或管理问题，物业管理处皆乐于接受，便于借此提供更佳服务水准。为有效处理有关投诉及意见，一切以函件为准，来函请留下姓名、地址、联系电话，以便及时回复。2.用户须知2.1用户如欲在所拥有之物业门口安装铭牌，必须事先向管理公司申请，及按照统一规定安装。同时，各单元之窗户、外墙及公共地方均不得树立任何标志及广告。2.2用户仅可将单元作为租赁合同指定用途（即办公楼/商铺），不可作为住宅、货仓、工厂或其他用途。82.3用户不得将单元或容许将单元进行违法、不道德的用途。2.4用户不可对大厦任何结构及外观（如窗户、天台、外墙等）做出更改，以维护物业之外观整齐、美观，不可侵占公共空间。2.5用户进行装修、维修等工程，以不妨碍大厦结构、公共设施及他人为准则。进行此类工程前需先获得物业管理处批准及缴纳有关保证金及管理费用。2.6凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，物业管理处有权要求立刻停止及擅改者自费恢复原貌外，同时保留报告政府有关部门及进一步索赔之权利。2.7单元内严禁存放有任何违禁、易燃易爆及有毒物品。2.8用户不得在本大厦之楼面任何部位上安装（摆放）超过楼层承载标准之家具、设备、机械装置，或容许此类行为发生。3.日常保养3.1请勿损坏公共设备，否则需要赔偿损失。3.2请勿把废弃物丢入各渠道（如水厕、下水道等），否则需对损坏/堵塞修理负责。3.3请正确地使用室内电器，勿私拉乱接电源。失修/损坏/劣质电器易导致火警。任何电器工程须由合格技工进行。3.4请勿涂划/刮花大厦任何部分如墙壁等，亦不可随地吐痰或便溺。93.5请勿霸占任何公共地方(如摆放神位、物品、祭祀等)，以免有碍观瞻，损人不利己引致犯罪。3.6爱护公物，若发现有人为损坏事故，请立刻报告管理处。3.7用户必须自费对单元范围内的所有装修包括用户自行安装的装饰物及发展商供应的设施等进行日常的维修、保养等以维持单元的正常用途。4.清洁卫生4.1大厦公共地方的清洁工作由物业管理处指定的清洁公司负责。用户内部（包括专用卫生间）的清洁工作由用户自行负责。4.2为安全和便利起见，用户内部清洁工作建议由大厦指定清洁公司负责，如需要此项服务，请和物业管理处联络，费用由用户自理。4.3内部清洁工作请各用户配合，将垃圾装袋后，放在物业管理处指定地方，以便大厦清洁人员定时予以收集。4.4请各用户自觉清理废物，不要乱丢（堆）垃圾杂物，更不要从窗户向外乱丢垃圾杂物，切勿污染公共地方。4.5各用户不得在单元内饲养及携带禽畜动物。如有特殊情况，可书面向物业管理处要求豁免（如：导盲犬）。5.灭虫/防鼠/绿化单元范围内的灭虫/防鼠及绿化摆放工作由用户自行负责。为安全和便利起见，建议聘用大厦指定的防虫/防鼠/绿化公司进行有关工作。有关服务详情，请与物业管理10处联系，费用由用户自理。6.供电事宜为保证安全，请勿超负荷用电（昀大供电量：131KW/层，68W/M2）。当大厦公共设备有停电检修之需要时，用户必须给予配合。7.电话事宜每个办公楼层都已备了一定数量的电话线（每30M2一根直线），用户可根据需要向物业管理处申请。8．电视事宜大厦提供卫星电视系统，如发现接收情况异常，请通知物业管理处派员维修。9.保安事宜9.1大厦内24小时均有管理员当值，负责大厦巡逻工作及协助各用户所提出之合理要求。办公时间以外，可联系监控中心，具体安排物业管理处将另行通知。9.2用户单元范围内的安全保卫工作由用户自行负责。9.3物业管理处员工皆佩戴工作证。如对来人有疑，请联络物业管理处查询。1110.停车场管理物业管理处将按《租赁合同》停车位之约定以及用户之申请，办理地下车库车位租用手续，使用人需遵守停车场管理制度。附：城建国际中心地下车库管理条例及守则一.城建国际中心停车库（以下简称“本车库”）之条例及守则适用于任何停放在本车库范围的机动车和任何使用本车库之人士（以下简称“使用人士”，包括管理人员、驾驶员、乘客、及其代理人和其他任何在车库之人士）。二.本管理条例及守则所提及之车库管理公司为戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司——城建国际中心物业管理处（包括其雇员及代理人）。三.车辆停放规定：1.使用人士的车辆必须依照上海市有关法规规定购有有效之车辆保险和交通部门发出的有效行车证明。2.固定车辆停车证由管理公司发给认可之车辆，停车证不可转让且必须放置于汽车挡风玻璃之右侧。没有停车证之车辆禁止进入本车库（临时停车除外），遗失停车证之使用人士须向管理公司报失，并以书面方式向管理公司补证。如因停车证遗失而造成车辆失窃，管理公司不承担任何责任。3.临时停车之车辆，在车库进口处闸机领取停车磁卡进入车库后，由管理公司（包括其雇员和代理人）指定其车辆停放于临时车辆车位处。如临时停车磁卡遗失造成车辆失窃，管理公司不承担任何责任。4．每个车位只限发放一张停车证并限定停车之车牌号，租赁车位所停放之车辆临时或完全变更，应书面通知管理处，以便于管理或及时更换停车证，否则管理处有权禁止变更之车辆进入车库。5．使用人士不得将车辆停泊于他人之固定车位、预留车位或其他非泊车位置，不得阻碍任何通道。6．使用人士不得在车库范围内维修、清洗车辆。127．任何使用人士必须在管理公司（包括其雇员和代理人）指定的地点装卸货物。8．本车库之车位仅供停泊车辆之用，任何使用人士不得利用其租赁车位堆放其他物品，亦不得将非机动车停泊于机动车停泊位。9．任何使用人士不得在本车库范围内拍卖及出售货物，或进行泊车以外的活动。四.安全规定：1.使用人士须注意和遵守车库内的交通标志，并遵从管理人员的指引，对于车库内高度限制，管道位置及急转弯处，应小心驾驶。2.车库内昀高车速限制为每小时5公里，限高高度为2.2米，坡道和转弯处应减速让行。3.除紧急情况外，任何车辆不