2011年郑州房地产市场状况趋势报告

12011年郑州房地产市场状况趋势报告一、经济与政策法规1.郑州市一季度全市GDP增速约12%在国家宏观调控、房地产限购、金融政策趋紧的形势下，郑州市GDP增速仍然达到了12%，居民和农民收入得到10%以上的提高。形势虽然可喜，但郑州市也面临着物价高企，通胀压力增大，融资贷款难等系列问题。2011年一季度，郑州全市实现生产总值1030.5亿元，同比增长12%左右。其中第一产业完成增加值21.7亿元，增长3.6%；第二产业完成605亿元，增长15.5%；第三产业完成403.8亿元，增长8%。工业生产总体利好，效益不断提升，全市规模以上工业增加值完成468.7亿元，同比增长19.1%。重工业、三资和国有控股企业增势强劲，其中国有大中型企业增速达到17.5%，达到去年5月以来的高点。全市规模以上工业企业的利润总额达到132.6亿元，比去年同期增长35%。服务业方面稳步增长，消费市场表现活跃。全市社会消费品零售总额完成483.9亿元，同比增长18.6%，批发、零售、餐饮、住宿的增长率都在13%以上。物流会展业稳步发展，全市货物周转量达到130亿吨公里，增长14.7%，共举办各类展览29场，展览面积达17万平方米。文化旅游业方面共接待国内外游客1379.2万人，实现旅游总收入146.31亿元，同比增长14.7%。农业方面，苗情总体长势良好，预计夏粮可与去年持平，达到80万吨以上。蔬菜、肉蛋奶、水产品等质量安全水平保持稳定，主要产品抽检合格率达到99.6%。2.居民及财政收入稳步增长：在岗职工月均工资2782.7元一季度，郑州市城镇居民人均可支配收入5479元，同比上涨11.2%；市区城镇居民人均可支配收入5562元，同比增长12.3%；农民人均现金收入3190元，同比增长19.3%；在岗职工平均工资8348元（月均2782.7元），同比增长11.5%。虽然居民和农民收入的增长都在两位数以上，但个别指标仍略低于GDP的增速，扣除物价上涨等因素，可能会导致部分群体对收入上涨的感受并不明显。季度郑州市的财政收入完成209.1亿元，同比增长28.4%，一般预算收入完成120.4亿元，同比增长20.9%，一般预算支出90.5亿元，同比增长36.3%。季度财政预算执行具有以下特点：一是一般预算收入增长稳中有升。二是税收收入增幅强劲，完成104.7亿元，同比增长40.9%，企业所得税和个人所得税涨幅分别为61.2%和51.4%。三是工商税收快速增长，同比增长38.4%，增收26.5亿元。不过房地产市场在“限购政策”的2作用下，税收相应回落，实现收入28.3亿元，占工商税收增收额的27.8%，比去年同期下降27.4%，结束了房地产占据工商税收“半壁江山”的局面，但税收对房地产、建筑业过于依赖的现状并未改变，受国家宏观政策和限购令的影响，税收持续稳定增长将受到较大影响。四是重点支出得到保障，如城乡社区事务、资源勘探电力信息事务支出，同比增长145%和348%，增支共计14.6亿元。3.存款准备金率再上调0.5%至20.5%历史高位中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第四次上调存款准备金率，也是去年以来第十次上调。截止本次调整，存款准备金率已至20.5%的历史高位。自2010年开始，我国CPI居高不下，通货膨胀加剧，稳定物价成为国家当前首要目标，调控市场流动性是控制物价水平的关键，而上调存款准备金率可以有效抑制银行放贷冲动，从而实现对市场流动性的有效控制。未来一段时间内，开发商尤其中小开发商融资难度会进一步加剧，资金紧缺将成为抑制其进一步发展的重要问题。4.郑州出台贷款新政公积金贷款买第二套首付60%3月14日，郑州住房公积金管理中心出台相关实施细则：本市市民家庭已拥有一套住房，购买家庭第二套住房使用住房公积金贷款的，购房首付款比例不低于60%，贷款利率按同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。暂不向购买第三套及以上住房的家庭提供住房公积金贷款。另外，首次规定“单身”市民买房者，最高只能贷30万元。新规定从4月1日起正式施行。5.商品房销售明码标价规定国家发改委4月22日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。二、房地产市场状况1.土地市场：土地市场总体冷清郑州版“国八条”实施后，4月15日，郑州市区内首块商住房用地，以起始价出让。业内人士分析，因受各地“国八条”政策相继出台、房地产贷款政策趋紧等影响，土地市场遇冷，短期内将延续。出让地土地约为81.75亩，位于郑州市天山路东、牛庄路南处，总地价起始价为26323万3元，每亩地约为322万元。按照要求，这块土地上所建90㎡以下的住房面积所占比重，不低于住房建筑面积的70%。此外，该地块还须配建廉租住房，其面积不低于20700平方米，每套建筑面积控制在50平方米以内，保障性住房占总住宅建设面积的10%。拿地企业为河南恒天民安房地产有限公司，据测算，按照这块地的楼面地价是1271元/平方米，根据契税、地块容积率、限制高度、绿化面积、管理及配套等费用，成本约在每平方米4200元左右。当前郑州房企拿地还是比较积极的。地荒现象、没地开发断炊现象比较严重。不过，郑州新房一季度成交量减半，银行对房地产贷款的发放政策趋紧，目前，开发商拿地会更加理性。2.住宅成交市场：购房者观望愈加浓厚第一季度，郑州市商品房销售面积为197.6万平方米，增速同比回落55.5个百分点。其中，商品住宅销售面积为185.5万平方米，增长4.5%，增速比上年同期回落58.1个百分点。限购区域商品房销售出现下降，其中管城区下降幅度最大，为20.9%；其次是惠济区，下降19.1%第一季度，郑州市商品房销售额116.2亿元，增长25.8%，增速比上年同期回落48.1个百分点。其中商品住宅销售额为97.8亿元，增长24.2%，增速比上年同期回落54.1个百分点。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额28.4亿元，依然是市场热点，占商品住宅销售额的比重为74.9%。商品房销售的低迷或将影响到房地产开发投资的增长，从而影响全市固定资产投资增长。在住宅产品中，卖得较好的依然是符合主流需求的90平方米及以下房源。这也印证了在限购令下发之前，部分开发商的预测：“限购令限不住面向首次置业者的产品。”4月21日，国家统计局中国经济景气监测中心发布的报告显示，73%的消费者预期未来一年房价将会上升，比上季度提高6个百分点。其中，一、二线城市消费者预期房价上升的比重有所下降，但三、四线城市房价上涨预期增强。5月份预计郑州16项目开盘亮相。开发商开盘之前都是经过深思熟虑多方比较才做出的决定。16盘集体入市，5月份的郑州楼市似乎又红火起来。相比开发商的跃跃欲试，购房者显然信心不足。近8成购房者不看好5月郑州楼市，认为5月会延续前几个月的市场行情，成交量继续下滑；其余2成购房者则表示，一改前几个月的低迷，5月楼市会回暖，成交量会上升。新政频繁不断，购房者观望情绪仍然浓厚。虽然房价难以松动，但开发商们相继推出优惠牌变相降价引刚需一族置业。提供购房优惠券、直接打折、赠送面积等各种优惠方式让购房者应接不暇。购房者表示，自己凑套首付款不容易，又限购又限贷的市场下，二次买房的几率很4小。因此，要综合各方面推荐好好地比较。由于经济的原因，相同条件下，打折力度越大的楼盘越让人心动。64%的购房者表示，开发商推出的各种优惠中楼盘打折最实惠，最受买房一族青睐。越来越多的项目加入打折大军。许多楼盘打折优惠力度之大，让买房者心动。26%购房者比较看重“购房优惠券直接抵扣房款”的优惠方式。此外，10%购房者希望在购房时能够享受到商家赠送面积的优惠。3.房地产成交价格：购房者看涨价格经历了限购、加息、明码标价等具体政策的洗礼，郑州住房成交量大幅下滑，投资投机性购房有所减弱，自住型购房需求观望气氛浓重，传统的“金三银四”黄金季节最终没有实现。虽然成交量下滑体现了这一轮“最严厉”楼市调控政策的成效，但调控的核心问题——房价，依然没有明显回落。虽然现行的限购政策、金融政策对房地产开发都有不利影响，但郑州市的房地产投资仍有较大幅度的增长，说明开发商对市场环境仍持乐观态度。一季度，郑州全市房地产开发累计完成投资128.43亿元，同比增长39.1%。住宅投资85.84亿元，同比增长21.5%。市场投放方面，市区商品房批准预售面积为164.77万平方米，同比增长0.18%，其中商品住房批准预售124.6万平方米，同比下降4.67%。市场销售方面，新建商品住房销售面积为116.57万平方米，同比下降51.1%，环比下降56.75%。在价格方面，市区商品房销售均价为7397元/平方米，其中商品住房销售均价为6186元/平方米。结合2010年第四季度的数据：新建商品住房的销售均价为6210元。由此可以算出，郑州新建住房价微降了24元/平方米。官方统计的数字中包含了经济适用房、单位自建针对内部职工销售的住房、团购房等低价商品住房，且3月份，大批经济适用房集中备案，大幅拉低了房价。这也是许多购房者并未感受到房价下降的主要原因。4月24日，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市住宅与房地产业协会主办的“2011郑州春季房地产博览会”上进行采访，发现绝大多数参展的开发商的均价都在7000元/平方米以上，说明郑州的房价依然十分坚挺。郑州市房管局预计郑州房地产市场将进入观望期，成交量将持续下行，房价涨幅将会有所回落，非住宅供销比重会明显增加，县域房地产市场成为新的增长点。史上最严的限购令在全国强势推行，接二连三的加息政策让购房者应接不暇。明码标价使开发商们心惊肉跳，最近又传言首套房首付将提至5成让刚需一族“触目惊心”。8成购房者表示五月份郑州房价仍会继续上涨。一系列楼市调控政策对遏制房价过快上涨发挥了一定作用。5多数购房者看到了调控效果，虽然离房价下降还有一定的距离，但量变到质变的转变相信一定可以到来。不同于多数购房者的声音，在23%购房者看来，经历了多频繁的楼市调控，郑州的房价有所下降。近期仅金水区就有3盘在降价。许多楼盘还推出各式各样的优惠政策“变相降价”吸引刚需一族置业。4.商业地产：办公楼风头强劲1-3月，郑州市累计完成房地产开发投资128.4亿元，比上年同期增长39.1%，增速同比回落6.4个百分点。在房地产开发投资中，住宅投资85.8亿元，增长21.5%，所占比重由上年同期的76.5%下降到66.8%；办公楼投资8.22亿元，增长103.1%，所占比重由上年同期的4.4%提高到6.4%；商业营业用房投资12.6亿元，增长34.5%，所占比重由上年同期的10.1%下降到9.8%；其他投资21.8亿元，增长163.9%，所占比重由上年同期的8.9%提高至16.9%。在住宅投资中，90平方米及以下住宅仍是主流产品，占住宅投资的比重为33.5%。商业地产尤其是办公楼项目成为“香饽饽”。这一点在销售市场上也能得到呼应，中原万达SOHO热销、西元国际广场频频引发市场热点、兴达国贸开盘佳绩等都是有力的证明。商业地产的吃香，不只是出现在郑州，在全国范围内看也是一个普遍现象。商业地产俨然成为投资者追捧的“香饽饽”！按照“新国八条”的规定，二套房首付比例提高，而商用地产购房贷款投资门槛相对较低，政策的不确定性和住宅价格的下行通道使得投资客将目光转向商业地产。据仲量联行2011年第一季度“全球市场观察”指出，在中国的一些城市，如北京和广州，本地租户的强烈需求推动空置率大幅下降；北京和上海的租金已经回升到之前峰值的水平。此外，从写字楼空置率来看，CBD空置率也由去年最高时候的38%降到了目前的10%左右水平，金融街低于4%的空置率也创下历史新低。5.其他方面：部分房企资金趋紧今年一季度，全市房地产开发企业到位资金225.5亿元，比上年同期