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商业地产营销方案——商铺营销计划目录1：化蝶商业定位商业规划商业包装2：孕育商业盘点（面积、划分、货量）商业分隔3：飞升销售计划销售模式销售价格销售推广商业销售化蝶一步曲1：城市次核心，区域商圈核心商业（南郊有小寨、西郊有土门、东郊有金康、北郊有龙首）商业涵盖：购物、娱乐、文化、休闲、餐饮号召范围：泛北郊地区所有居住人口及工作人口核心商业面积：8万余平方我们位于北城首席核心商圈，堪比小寨、土门、金康我们将是未来北城核心商圈的核心商业我们将服务于北城百万人口，改变北城人消费的地域习惯钟楼小寨商圈土门商圈金康商圈龙首商圈东南高新商圈曲江商圈商业定位北商业销售化蝶一步曲东南商业定位北2：轨道动脉,大站商圈，龙首塬核心上盖商业（地铁二号线5大站：韦曲、小寨、钟楼、龙首塬、张家堡）号召范围：地铁二号线沿线我们雄踞设计人流量30万的龙首塬，轨道带给我们无限商业增值动力我们不仅服务北城，我们的服务对象沿二号线广泛延伸我们也将拥有地铁上盖商业的各种特性，客群高流动性、商家高营业额、拥有客观区位和轨道交通的超大客流和卖场氛围二号线南北大动脉张家堡龙首塬钟楼小寨韦曲3：大明宫核心商务区，现代旗舰商务中心（大明宫商务区未央路最大规模商业，未来商务核心区）文化因素：大明宫文化商务因素：商务消费者是城市高端消费者的主要客源，支付能力强，消费需求大。环境因素：大明宫核心商务区，商务文化环境、生活环境的改善都将有效拉升核心商务区本案商业的商务价值大明宫国家遗址公园龙首塬站大明宫核心商务区未央路北二环商业销售化蝶一步曲钟楼站城墙综上：我们给自己的定位是：北郊龙首商圈的区域服务型核心商业，服务于泛北郊广大居民的日常消费需求地铁2号线上璀璨的上盖商业，服务于所有便利型、随意性消费需求大明宫商务区核心商务型商业，服务于大明宫板块部分商务型消费需求及旅游需求商业销售化蝶一步曲定位：告诉别人我们的将来是什么配图：超市配图：地铁店配图：咖啡或洗浴面积：服务对象：人流量：号召力：面积：服务对象：人流量：号召力：商业专属停车场个数：通道：商业配套商业销售化蝶二步曲---商业规划、蓝图地铁出入口商业人人乐超市越是聚集的商业价值越大体量越大的商业越有号召力规划越完整的商业越有后劲号召力越强的企业越能带动商业（人人乐、民生）5、6号楼商业的销售必须站在整体规划和商业蓝图的基础上才能更体现出价值商业负一层商业销售化蝶二步曲---商业规划、蓝图面积：功能：服务人群：商务会所、商务型商业人人乐入口：电梯数量：设计人流量：百货商场大厅规格：造型：地铁出入口不仅拥有地铁、未央路还是8万商业的核心本次对外销售售部分品牌旗舰店专属区规模商业稀缺发售，70年内无可复制幼儿园规模：档次：衍生：幼教商业社区服务型商业对自然人流要求不高，对小区档次及知名度要求较高的商业形态商业销售化蝶二步曲---商业规划、蓝图2、3、4层同上页（略）商业基本规划：1：负二层及地面部分，商业专有停车场2：负一层为人人乐超市，辐射面积4公里，服务人口30万3：部分一层至四层为民生百货，北郊高端购物场所，辐射泛北郊4：龙首北路设高档商务会所，辐射面积4公里，商务型业态。5：沿未央路设旗舰店，涵盖高档餐饮、KTV、洗浴等娱乐设施，辐射泛北郊及2号线沿线。兼具商务型业态6：沿地铁出入口，地铁商业，辐射泛北郊及2号线沿线。商业配套设施（车位、水电、设备）商业交通系统（人流、车流、商流）商业气氛营造（广告牌、灯箱、导视、小品）商业业态划分大众购物（人人乐）大众娱乐（KTV等）高档购物（民生）商务招待娱乐会所等临街旗舰区（现销售）社区商业（现销售）专区市场（龙首北路）地铁商业（特色店）1：通过商业规划，展现未来商业整体面貌，加强购买者的核心商圈信心2：从整体上体现本次销售部分的稀缺性和不可复制性3：将现有商业规划进行细化和升级，充分体现整体商业价值4：让5、6号楼的商铺站在大商业规划蓝图的肩膀上，突出其价值5：通过整体规划和蓝图凸显项目3大定位北郊龙首商圈的区域服务型核心商业地铁2号线上璀璨的上盖商业大明宫商务区核心商务型商业商业销售化蝶二步曲---商业规划、蓝图商业蓝图及规划：告诉别人我们怎样变成我们定位的样子商业销售化蝶三步曲---商业包装及销售物料北城核心，地铁上盖，城市商业综合体宫园壹号引领区域商业全面升级，再造城市商圈一极主推广语北城中心商圈，投资创富领地地铁上盖，雄踞大明宫商务区，再造城市商圈一极，我们要通过定位、包装、规划达到的目的给客户更足的信心1：地铁商业2：区域核心商圈3：大明宫文化商务商圈4：增值无限5：高收益率6：高性价比7：机会不多8：软硬件配套很到位9：很高档，没问题原商业分割方法分析套数面积区间合计主力面积1层32间13.8-208.622957.2330-50，150-2002层20间34.94-2668.543980.8240-60.120-160，2668.823层20间28.53-2668.544002.4540-60，80-100，2668.8272间10940.5原商业分割方法：1：6号楼2、3层分割为卖场型商业，每层由19个单个铺位，设置两部楼梯解决交通问题，两部楼梯分别位于临未央路及商业内街分析：1）卖场型商铺，后期必须进行统一经营和统一管理，开发商在商铺销售完毕后，还需肩负商业运营公司和管理公司的职责，后续经营性风险较大，且卖场由单个业主持有，无论招商、经营、管理、租金确定等都存在较大争议。2）卖场型商铺，虽有效降低了商业购买门槛，提高了成交均价，但此类商铺的销售过程中必须向购房人进行下述几方面的保证，一、知名运营公司运营，保障后期盈利；二、返祖或包租，3-5年内统一经营，规避购房人部分风险由开发商承担；三、精准的商业定位及完美的商业蓝图绘制，给投资人画饼，使投资建立极强的商业信心。上述三点承诺对开发商而言均存在较大隐患。结论：6号楼2、3层商业不宜分拆销售，在新划分方案中整体对外销售商业盘点—原商业分割方法分析原商铺分割方法分2：社区型商铺较多，共有6间商铺朝向社区内部分析：社区内部商铺仅适合服务于社区内部客群的日常消费行为，由于其服务人口较小，故商业价值较低。结论：重新规划后至少有两间原内街商铺可同次临街商铺贯通，提升价值3：未央路临街商铺分割较为零散，甚至出现部分店中店和局部商场型商铺分析：原分割方案中尽量将沿街商业分割的比较小，能够有效降低总价，提升单价，增加客群然而在分割中将部分面积变为了店中店和局部商场型商铺结论：在新分割方案总进行了合并4：沿未央路5号楼2、3层商铺划分粗放，每层仅设一个整体2600余平米的大商业分析：1）二层及三层商业销售中需求面积越大，买家的心理价位越低，议价的幅度越大。原分割面积过大（2600平米），提高了投资门槛，同时也提高了业主购买后招商的门槛。2：面积不宜过大，二层业态的基本面积应为1000--1500平，此类规格适合业态较多，含高档餐厅（粤珍轩、国力仁和）、盈利能力较强的品牌服装旗舰（云裳、哥弟、利郎），高端火锅店（海底捞、竹园村、澳门德兴）。结论：在商业新的分割中将2、3层销售面积进行了重新划分。面积区间1300平米左右商业盘点—原商业分割方法分析5：原分割方案中二层和三层垂直交通均通过公共电梯分析：选择二层进行投资的客户基本看重的是二层作为营业场所的高性价比，购买价格较低。选择将二层作为营业场所的经营者看中的是二层相对较低的租金成本。所以二层商业的投资者会非常关注人流的过度和导流，二层商业一定要有一层临街空间对人流的吸引和引导。从而解决大客流及形象问题。西安目前二层营业商业几乎所有二层营业场所均有一层功能区队客流进行引导。结论：二层重新分割后配置1层功能区，即一层套售二层，提升2层商业价值。分析：三层商业的购买者最看重的交通问题，特别关注采用的是公共交通还是独立交通，对于三层商业的价值将起到决定性作用。结论：尽可能解决3层商业的独立交通体系。商业盘点—原商业分割方法分析阐述：1：分割后1层共计商铺22间2：独立对外发售19间3：套售二层2间（6、7号）4：暂不对外发售1间（1号）合计临街独立对外销售套数8间临街独立对外销售面积1843㎡（约）临街套售二层销售套数2间临街套售二层销售面积183.47㎡次临街独立对外销售套数9间次临街独立对外销售面积660㎡（约）内街独立对外销售套数5间内街独立对外销售面积190.87㎡（约）商铺新分割--方案一（一层）沿未央路商业部分进行了合并两套原朝社区商业同次临街商业进行了合并序号123456789101112编号301013010230103301043010530106301073010830109101011010210103朝向未央未央未央未央未央未央未央未央未央未央未央次街面积173.81203.93187.14203.93测109.1474.33测456.3572.869.5332.85单价总价序号13141516171819202122编号10104101052010120102201032010420105201062010720108朝向次街次街次街次街次街次街次街内街内街内街面积72.35215.12240.2735.6332.85测测77.8648.8945.52单价总价销控保留套售二层紧邻未央路次临街不临街商铺新分割--方案一（一层）1：二楼分割为3大部分，分别为绿色、蓝色、黄色。面积约1300-15002：1号商铺通过公共楼梯解决交通2、3号商铺通过1层套售商铺解决大客流及形象并同时可设置内部楼梯解决交通，公共电梯作为补充3：原6号楼楼体主要为营造2、3层卖场氛围，建议将该楼体改为电梯，通过电梯解决对应部分2、3层交通特别是3层交通问题。、4：将原内街商铺中朝南楼体拆除还原为次临街商铺。商铺新分割方案一（二层分割及套售详情）商铺新分割方案一（二层商铺详情）序列号编号楼层面积合计面积单价总价备注1102012层1300㎡1300㎡2302011层74.33㎡1374.33㎡2层1300㎡3302021层109.14㎡1409.14㎡2层1300㎡1：此方案2、3号商铺，用1层套手2层并非必须套售，销售方式为可只购买2层，通过公共电梯或楼梯解决交通2：当二层相应商铺购买方未需要配置1层对应商铺，2层商铺销售后，1层对应商铺可独立对外销售。序列号编号楼层面积单价总价备注11030131300㎡23030131300㎡33030231400㎡1：三楼分割方法同二层，为3部分，分别为绿色、蓝色、黄色。面积约1300-1500平米2：三块商铺均通过公共电梯解决交通问题，同二楼共享电梯。每个商铺约2部电梯商铺新分割--方案一（三层分割方案详情）一号方案论述：1：通过1层套售2层的方式，有效解决了2层商铺的临街形象及大客流的引导问题，并有效迎合了时下西安市场二层商业的经营模式（2层营业，1层形象+引导客户。）2：1层套售面积有效控制，套售面积分别为74平米和109平米，有效降低了购买过程中1层商业在总房款中所占比例3：灵活套售方式，即可只购买二层，也可套售购买。4：二层及三层分割后每个商铺的营业面积在1300平米左右，即有效降低了客户购买商铺的门槛，也符合目前西安餐饮、服饰等旗舰店的营业面积要求，为业主后期招商打好基础。5：由于6号楼2层商业比较特殊，空间分割比较琐碎，适宜业态多为私密性较强业态，所以没有考虑为6号楼2层商业套售一层进行人流引导。6：将6号楼南向内街楼梯拆除，重新测绘面积，增加销售总额。商业分割---方案二一层分割方法不变1：二楼分割方法不变分别为绿色、蓝色、黄色。面积约1300-15002：1号商铺通过公共楼梯解决交通3：鉴于二号、三号商铺在套售一层商铺后，对公共电梯的使用率和依赖程度变小，所以设计二号、三号商铺在销售过程中必须套售一层，通过一层商铺自行解决楼层间交通二号、三号商铺无公共交通系统方案二：二层两套方案区别方案一：1层2层灵活搭售2层可通过公共电梯及自己在套售一层修筑内部楼梯解决交通方案二：2层商业无权使用电梯2层只能通过在套售一层修筑内部楼梯解