8房地产基础知识

房地产基础知识2016-02-17目录认识房地产1房地产专业术语2知名开发商产品线介绍6房地产开发商分类5房地产项目运作4重点项目类型介绍3认识房地产1•何为房地产？•何为房地产市场？•中国房地产发展历史•房地产管理部门与五证的取得—*—房地产是房产与地产的总称房地产是房产和地产的总称，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成.在经济学上也叫“不动产”。房地产属性1.位置固定2.使用价值耐久3.不可分割4.土地资源有限性5.整体价值增值性—*—房地产包括实物、权益和区位（三要素）•实物–指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；•权益–指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）；•区位–指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系；认识房地产1•何为房地产？•何为房地产市场？•中国房地产发展历史•房地产管理部门与五证的取得—*—房地产市场的概念和特征概念：•我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。特征：•1、综合功能：房地产是房产与地产的总称，既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，因而形成综合功能市场。•2、多级市场：房地产交易，既包括土地使用权的出让（一级市场）以及出让后的转让、抵押、租赁（二级市场），而且还包括土地使用权出让后的房地产开发（二级市场）以及投入使用后的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。•3、法定形式：房地产属于不动产，房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转移，都必须依照法律规定到当地房地产行使主管部门办理登记手续。•4、国家适度干预：对房地产市场，实行国家宏观调控，与此同时充分运用市场竞争机制，既要规范化，又要放开搞活。—*—房地产市场主体的组成建筑商、原材料供应商（施工单位）政府供应者消费者中介、服务机构开发商、投资商代理商（顾问公司、经纪公司）、设计单位、广告公司、媒体（网络、杂志、报纸）自然人、机构、企事业单位认识房地产1•何为房地产？•何为房地产市场？•中国房地产发展历史•房地产管理部门与五证的取得—*—中国房地产发展历史第一阶段：房地产萌芽阶段第二阶段：房地产爆发期与平稳期第三阶段：房地产活跃期第四阶段：房地产调控期1991年之前（1991—1997年）（1998—2002年）（2003年-至今）—*—第一阶段：房地产萌芽阶段（1991年之前）•早在1978年，邓小平就曾经指出住房制度的改革。相关部门在借鉴国外房地产发展历程的基础上开始了相关的理论研究，同时启动了房地产开发的准备工作。到1980年国家再次指出房改这一方针。•1984年研究小组提出一个模式，称“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”。但这一模式必须统一由一个开发公司实施，将规划设计院、建设单位、施工单位等关联单位有效组织起来。其中1980年，我国第一个商品住宅小区——广州东湖新村正式对外发售。•1987年深圳诞生了全国第一块通过拍卖方式完成市场交易的土地。同年，深圳率先出台了新的房地产政策——房地产使用权可以交易。这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能由政府分配的局面，带有实验性质。•顺应我国南方试点城市住宅商品化改革的一系列阶段性成功，1990年5月19日国务院首次颁发了55号文件，即《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。这一条例的出现，顿时为萌芽状态的房地产发展注入催化剂。—*—骆锦星（图）)举起11号牌，赢得中国土地“第一拍”。525万！成交。1987年12月1日，中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权，原深房公司总经理骆锦星(前)举起11号牌，赢得中国土地“第一拍”，后来深房公司在竞得的这片土地上修建了东晓华园。中国土地“第一拍”—*—第二阶段：房地产爆发期与平稳期(1991—1997)•1991年到1992年，是中国房地产的爆发期，特别是1992年邓小平视察南方以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。其中最著名的当属广州“华南板块”，1990年祈福新村粉墨登场。随后华南碧桂园、广州雅居乐、星河湾、华南新城等大盘的陆续进驻，一个备受各方关注的“华南板块”逐渐浮出水面，并迅速走红于大江南北。•在小平南巡讲话后，我国对外开放和市场化进行加快。从此,全国房地产价格放开，许多政府审批权利下放，金融机构开始发放房地产开发贷款，借助宏观经济的“加快改革开放建设步伐”的大环境，中国房地产市场进入了快速扩张期。•1993年6月23日，宣布终止房地产公司上市，釜底抽薪控制银行资金进入房地产。经过1993年的宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制。中国房地产由此进入相对平稳的发展期。—*—第三阶段：房地产活跃期（1998—2002年）纲领性文件的颁布促使房地产发展开始由平稳进入活跃•1998年我国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发［1998］23号）文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。这项重大改革举措已对我国的房地产业的发展产生了巨大的推动作用。•2000年房企上市禁令到期，1993年起我国的资本市场对房地产企业关闭的大门重新开启。国家房地产利好政策的颁布的同时，地产市场行情持续看好•从1999年到2002年，房地产开发投资的增长率分别为13%、19%、25%和29%；商品房竣工面积增长率都在20%以上；房地产销售面积始终保持在25—30%；房地产销售额的增长在30%左右。数据表明，供求之间的增长率是比较平稳的。一段时间以来中国房地产发展都处于活跃发展时期。同一时期，也有某些经济学家高呼“房地产的冬天就要来了”，以此给房地产市场降温，但在房地产近乎暴利的驱使下，全国房地产进入了快速发展轨道。—*—第三阶段：房地产活跃期（1998—2002年）（二）房地产进入深广一枝独秀到全国多点开花时期•而在具体的房地产开发过程中，北京，上海，深圳三架马车分别代表三个地区不同的战略定位，北京的政府化，上海的国际化，深圳的市场化。由于部分深广一带的开发商外迁至环渤海、长三角等地，带动全国房地产开发水平普遍上涨。因此房地产发展在由过去的南方一支独秀，转变成为全国多点开花。•这一时期，北京知名的开发商如华远地产、天鸿地产等，都有很深的国企背景，在企业的某些行为、决策上带有很重的国企特点；•上海知名的开发商如绿地集体、复地集团，在国际化城市的背景下，正在跃跃欲试跨地区发展，争抢长三角市场份额；•而彼时的深圳房地产发展已经代表全国最高水平，如日渐成熟的万科（1984）、中海（1979）、金地（1988）等，不但在当地继续深耕，而且已经走出珠三角，向着长三角、环渤海进军。代表性企业万科已经在上海、浙江、江苏、天津、沈阳、长春等十余城市布局，谋求未来跨区域发展已然成为他们的企业战略之一。—*—第四阶段：房地产调控期（2003—至今）多种原因促使房地产价格走高由于前一阶段中国内地房地产发展迅速，企业数量剧增，很多资金都追加到房地产领域。这其中一个显著的特征是港资、外资进入内地房地产市场，大量的热钱投入到内地房地产市场。内资、外资、港资共同起舞，致使房地产价格逐年攀高，甚至似乎失控，市场的理性不复存在。从2002年至2005年4月，全国住宅用地平均价格指数在五年间上涨了54.2%，京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以上，杭州则超过了200%。这其中有正面的推动力，如经济发展、居民购买力增强、供求关系变化、农村城镇化等，但其间也蕴藏着大量非理性繁荣的因素。政府、经济学家、甚至普通市民对此表示担忧，更或者不满。资料链接：例如2003年初期进入中国房地产市场的财富集团旗下的全资控股公司——CREO房地产投资公司，其为爱尔兰最大的房地产投资公司，公司的发展目标之一就是成为“最大的专注于中国房地产投资和开发的欧洲公司”。—*—第四阶段：房地产调控期（2003—至今）针对房地产严峻的市场情况，国家紧急出台了多项政策2004年8月，国务院及时颁布8.31土地政策，从源头上规范土地市场。2004年10月29日，央行提高商业银行存贷款利率，第一次明确地表明，国家坚定地通过经济手段来调控房价的政策不会改变。当年针对房地产投资规模过大、增长速度过快等问题，中央果断采取措施，严把土地、信贷两个闸门；2005年两会期间，温家宝总理在政府工作报告中明确提出，要严控房价，防范金融风险。2005年3月30日，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》，将房价问题提至政治高度；2006年5月24日国务院办公厅转发的建设部等9部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发【2006】37号），对六项措施做了进一步细化，在套型面积、小户型所占比例、新房首付款等方面做出了具体规定，政策目标集中于调整住房供应结构，稳定住房价格。……从“国八条”到“国六条”，从“调控”到“再调控”，央行严控房贷的121文余热未尽，中国房地产又面临新的政策考验。2003年以来，中国房地产宏观调控政策不断，不能简单地理解为开发商的优胜劣汰，或仅仅是一种土地资源的再分配，而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整信号，行业规范性、结构性调整将借此深入展开。认识房地产：中国房地产发展历史认识房地产1•何为房地产？•何为房地产市场？•中国房地产发展历史•房地产管理部门与五证的取得—*—涉及前期报批的房地产部门管理根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1.选址定点2.规划总图审查及确定规划设计条件3.初步设计及施工图审查4.规划报建图审查5.施工报建6.建设工程竣工综合验收备案《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》（副本）《建筑工程施工许可证》商品房预售权属登记《商品房预售许可证》—*—五证取得所要涉及的部门：（1）国土房管局《国有土地使用证》（2）规划委员会《建设用地规划许可证》（3）规划委员会《建设工程规划许可证》（4）建设委员会《建设工程施工许可证》（《建设工程开工证》）（5）国土房管局《商品房销售(预售)许可证》目录认识房地产1房地产专业术语2知名开发商产品线介绍6房地产开发商分类5房地产项目运作4房地产重点项目类型介绍3房地产专业术语2•规划类•建筑类•营销类—*—三通一平五通一平七通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地。是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备水通、电通、路通、通讯通(电话IDD、DDD、传真、电子邮件、宽带网络、光缆等)、通邮、通燃气、暖气通和场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。通水（通上下水）通电通路通燃气通讯（通电话、网络、通有线电视）通邮通暖气场地平整—*—用地红线道路红线建筑红线是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。是指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。道路红线用地红线用地红线—*—绿地率绿化率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿化率VS绿地率—*—高层10层及以上的住宅建筑、公共建筑以及24米以上的单层建筑（俗称的小高层应该指10-15层左右的住宅建筑）。超高层100米以上的建筑。低层一般是指10米以下