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东部购物公园商业个案研究渡边地产冯姗姗2010年12月5日研究说明研究时间：2010年11月29日—12月3日研究人员：冯姗姗研究内容：东部购物公园存档时间：2010年12月4日Codeofthisreport｜Page2目录Codeofthisreport｜Page3第一部分：项目概况第二部分：项目规划第三部分：项目点评Codeofthisreport｜Page4第一部分：项目概况1、项目区位地理Codeofthisreport｜Page5位于江岸区，紧邻长江二桥，与汉口商圈和行政中心较近市政府江汉与武广商圈百步亭小区后湖片区本案长江七桥项目交通情况：通达性好，辐射性强2、开发（投资）商介绍武汉三江航天房地产开发有限公司成立于1994年2月，是中国三江航天集团与民营企业合资组建，进行房地产开发，面向市场经营的第一个三产公司，2005年12月完成主辅分离辅业改制工作，2008、2009年又分别进行了股权结构调整。公司注册资本金现为8513万元，开发资质等级为二级。公司主要产品是房地产开发、物业管理和商业地产运营管理。建设大道解放大道京汉大道中山大道沿江大道汉正街商圈本案8km6km中百仓储判断该项目商业的级别－区域性商业中心►项目的区位：位于汉口江岸区，与江汉步行街及武广商圈仅6km和8km。►交通条件：临解放大道，交通便利，能方便到达江汉步行街及武广商圈。►周边居住人口：居住人口密集，但收入偏低；但未来新兴高尚小区人口的消费能力较高►周边商业设施情况看：目前仅有一家中百仓储。►结论：本项目商业要成为市级商业中心难度很大，而项目地处汉口，同样难以成为辐射汉口的区级商业中心，因此项目项定位成辐射汉口东部的区域的区域性商业中心。3、项目主要客群汉口东部购物公园一期以街铺为主，根据铺位总值普遍较高的特点，主要目标客户群为经济实力较强的私营业主，主要针对汉正街、江汉路、武广、中南路等成熟商圈的私营业主。成交客户职业统计项目私营业主公务员企事业单位私企员工军人其它小计数量12838403297254比例50.39%14.96%15.75%12.60%3.54%2.76%100.00%以上数据，由东部购物公园销售人员友情提供4、主要业态业种商业面积15万平米，可理解为泛商业（如商业、公寓、酒店、写字楼等）建筑单体经营分区经营主题经营品类经营面积（㎡）业种比例定位档次拟引进商家数量C1一楼品牌餐饮区品牌连锁快餐10001.34%中档2家居饰品区床上用品，家居饰品、工艺品4000.54%中档5~8品牌商业街珠宝、手机、钟表、运动服饰、鞋、皮具、包、眼镜、化妆品等38005.11%中、低档20社区生活便利通讯服务、干洗、冲印、送水、地产中介、旅游中介、定票点、家政、银行等药店、蛋糕坊、婚纱摄影、鲜花店等25003.36%中档15杂食品区保健品、糖烟酒、休闲食品、茶等3000.40%中档6二、三楼超市百货、日化、生鲜、食品等2128228.61%中档1四楼健身中心、家电754210.14%中档1~2建筑单体经营分区经营主题经营品类经营面积（㎡）业种比例定位档次拟引进商家数量C2一楼社区便利与配套服务药店、蛋糕坊、中介服务、鲜花店、银行、等7000.94%中档4~5数码、通讯区数码产区、手机专卖以及通讯服务18002.42%中档3~4二楼KTV35484.77%中档1三楼足疗中心37305.01%中档1~2四楼影院37305.01%中档1~2合计74396100.00%建筑单体经营分区经营主题经营品类经营面积（㎡）业种比例定位档次拟引进商家数量C6一楼品牌大街品牌女装、男装、鞋、包、运动品牌等21262.86%中、高档42二、三楼活力天地西餐厅、咖啡厅、啤洒屋、茶吧等待40785.48%中、高档4~5C4一楼美食街品牌餐饮9761.31%中、高档2二、三楼美食街特色烧烤与面馆等15422.07%中档3~5C5一楼儿童天地童装、休闲服饰等13691.84%中档20女人街外贸服饰13691.84%中、低档20二楼欢乐岛亲子中心、电玩中心、培训中心、图书中心21122.84%中档4~5三楼欢乐岛KTV、网吧等17582.36%中档1~2C3一楼特色小吃街特色小吃11411.53%中、低档1二、三楼风情美食街各菜系中式餐饮20192.71%中档5~10建筑单体经营分区经营主题经营品类经营面积（㎡）业种比例定位档次拟引进商家数量C7一楼女人街少淑女装、淑女装、内衣、女饰杂品、鞋、包等14311.92%中、低档29二楼靓丽前沿美容、美体；美发、纤体等14841.99%中档5~8C8一楼女人街潮流女装、流行杂货、美甲、化妆品；中、老年女装等11401.53%中低档20二楼靓丽前沿足浴、减肥中心、瑜咖、牙科诊所等9951.34%中档3~4C9一楼特色美食街特色餐厅1900.26%中、高档1二楼风情美食街中式餐饮3340.45%中档1~25、运营模式主力店、次主力店招商启动品牌商家招商启动全面招商商家进场装修汉口东部购物公园盛大开业07年2月至4月06年至07年1月07年5月至12月07年10月至12月07年12月汉口东部购物公园招商从2006年初开始启动，前期主要针对主力店、次主力店招商，并于2006年5月、2007年11月举办了汉口东部购物公园招商推介活动，为项目积累了大量意向商家。6、租售价格及运营情况一般铺位租金水平可以达250-300元/平米/月，最高可达400元/平米/月。租售价格运营情况鸡肋商业，经营遭遇瓶颈东部购物公园不缺乏主力店，不缺乏品牌商家，家乐福，公馆KTV，肯德基，以及众多知名品牌教育机构，本应让该地块商业风生水起，但现实让人疑惑，东部购物公园内商业街门可罗雀，部分开门迎客的商家也是经营惨淡。Codeofthisreport｜Page17第二部分：项目规划1、项目功能分区Codeofthisreport｜Page182、交通组织汉口东部购物公园沿解放大道与二七路设置了三个入口广场，通过广场景观将外部人流导入街区、同时通过下沉式车道规划实现人车分流，保证顾客购物的安全性与便捷性，同时实现物流与人流的区隔；下沉式车道，将住宅与商业相区隔，使商业与住宅相得益彰，其中在两大主力店地下设有800个停车位，既保证了路面人流动线的畅通又满足了顾客停车的要求。人流车流、物流地下停车场地下停车场内部交通组织解放大道二七路规划路（1）规划路（2）集中绿地轻轨站用地公交首末站公交站用地外部交通组织主力店C1主力店C2街区C3~C9商业建筑布局3、配套设施项目区域特征：环境较差的老居住区，区域旧改重点片区，配套齐全但档次较低现有住宅较为破旧商业业态档次较低交通便利配套相对齐全4、实景图片Codeofthisreport｜Page27第三部分：项目点评Codeofthisreport｜Page281、开发商失信于商家开发商方面曾答复2008年12月10日商户便可入驻，而实际业主入驻却是2009年1月10日。其项目招商部对外宣传2009年5月1日家乐福将入驻，而至今商铺整体仍在规划装修当中，家乐福等大型知名品牌肯定无法在既定时间内入驻。这一延期对众业主的经营造成了极大地影响，因为大部分商户租售汉口东部购物公园商铺是看重的是其宣称家乐福、必胜客、环银电影城等大型知名品牌入驻所带来的经济效应。而开发商这中欺骗业主的行为造成了如今商铺人气严重不足，大部分商户经营惨淡，亏本度日，业主已经对开发商丧失信心。究其原因，可从以下三个方面分析——2、产品质量没保障据商户反映，多家商铺存在消防管道漏水现象，造成直接经济损失，而物业部门的反应仅仅是沉默。3、经营管理缺失东部购物公园商业街商铺出售率高达70%，原始的自由销售，自住经营模式让商业街缺乏统一的规划经营管理，开发商自持率低，商户各自为阵，为商业整体包装推广造成了障碍。4、或许是黎明前的黑暗纵使现状堪忧，但不禁让人联想起光谷步行街开街之初，同样面临如此困境，而如今的光顾步行街已然成为武汉第四镇——光谷的核心商业区，发展势头与繁荣程度不容小觑。根据商圈培育的周期来看，或许目前的萧条只是黎明前最黑暗的时光。以上为个人观点，仅供参考，欢迎批评指正THANKS!