地下商业街案例分析

1业态功能、人流动线CityLinkMall地下街新加坡灾情防范京都波塔地下街出入口设计、内部设计、空间组织、虹之町地下商业街日本*业态布局、经营模式台北地下商业街中国.台湾业态布局、人流动线流行前线中国.广州业态功能、人流动线徐家汇地铁商城中国.上海业态功能、租金定价、内部设计莱迪地下商城业态功能、人流动线新街口地下商业中国.南京案例借鉴方面案例名称国家或地区*日本政府规定地下商业街不可以与地上建筑物的地下室连接，并且出于安全考虑，地下商业街不允许引入娱乐商业，因此我行将主要研究日本地下商业街内部设计以及出入口设计.。地下商业街案例分析与借鉴地下商业街案例分析与借鉴湖南路地下商业街¾南京新街口地铁商业街位于南京新街口商圈内；¾新街口地铁站规划为地铁1和2号线的换乘枢纽站；¾步行街长度超过300米。新街口地下商业街案例新街口地下商业街案例南京新街口地铁商业街南京新街口地铁商业街中山山路中山东路德基广场南京新喜东方商城大洋百货商茂百货中央商场金陵百货金盛华联金鹰国际购物中心万达购物广场金陵饭店购物中心路中汉华新商场地铁出入口¾新街口商圈规定行人穿越马路必须走地下行人通道。¾新街口地下商业街和地上购物中心均有地下相连通道、¾通过上述措施，可以增加过往行人以及消费者途径地下商业街概率。新街口地下商业街案例——地面交通动线新街口地下商业街案例——地面交通动线20062006年新街口地下商业街租金及入驻率表现年新街口地下商业街租金及入驻率表现¾新街口地下一层租金为600元/平方米.月，地下二层租金为222元/平方米.月。¾地下二层人流较少（主要是地铁乘客），商铺出租率较低，只有60%。地下一层虽然租金较高，但人流较多，商机浓厚，因此满租。¾未来10年内，地铁商铺经营权拥有者对于租金的涨幅控制在每年5%范围内。8%0100200300400500600700地下一层地下二层0%20%40%60%80%100%租金（左柱）入驻率（右柱）元/平方米.月上述租金为使用面积租金新街口地下商业街案例——租金及入驻率表现新街口地下商业街案例——租金及入驻率表现B1B2商场出入口通往地下二层¾新街口商业功能布局除了引入零售、餐饮等基本商业业态以外，增加了商业展示功能。¾利用商业展示，可以聚集人流，形成地下核心商业圈。¾但整体而言，新街口业态功能布局非常混乱，零售、餐饮以及其他业态互相穿插，容易造成消费者视觉混乱。新街口地下商业街案例——功能布局新街口地下商业街案例——功能布局展台零售展台零售零售餐饮零售零售零售餐饮餐饮餐饮零售教育零售餐饮餐饮生活配套餐饮教育餐饮展台零售展台零售零售餐饮零售零售零售餐饮餐饮餐饮零售教育零售餐饮餐饮生活配套餐饮教育餐饮20062006年年新街口地下商业街商业业态表现新街口地下商业街商业业态表现¾目前新街口地铁商业基本以服饰为主，占据项目可经营面积的60%。¾餐饮主要以便利快餐和轻便食品为主，由于地铁商铺没有煤气管道，因此无法引入特色餐饮。¾对于地下商业而言，如果希望扩大招商范围，则必须铺设煤气管道。8%新街口地下商业街案例——功能布局新街口地下商业街案例——功能布局服饰61%餐饮30%生活便利3%教育机构6%人流动线商场出入口通往地下二层¾人流动线的是否合理安排将直接影响商业项目的经营状况。¾新街口地下商业街利用商铺位置的不同摆放，引导消费者不同的人流动线。商铺沿两侧摆放，引导消费者人流集中；商铺放置中央，引导人流两侧分散。并可以利用展台、广场等功能作为人流动线变化的转换。¾人流动线的变化，可以增加消费者对于商业街的探索欲望和购物情趣。新街口地下商业街案例——人流动线新街口地下商业街案例——人流动线展台商铺商铺商铺展台商铺商铺商铺商铺商铺展台商铺商铺商铺展台商铺商铺商铺商铺商铺¾南京莱迪地下商业街位于南京新街口商圈内；¾目前南京最大的地下商业街；¾与目前地铁1号线连通。莱迪地下商业项目案例莱迪地下商业项目案例南京莱迪地下商城南京莱迪地下商城¾莱迪地下商城业态最大的特色就是引入美食广场。¾该项目在前期开发之前，在部分区域引入煤气管道配套设施，因此在后期招商过程中能够顺利引入数家美食餐饮类商家。莱迪地下商业项目案例——业态布局莱迪地下商业项目案例——业态布局地下一层业态布局地下一层业态布局化妆品、礼品、首饰、服装饰品女性服饰美食广场美容美发服务中心化妆品、礼品、首饰、服装饰品女性服饰美食广场美容美发服务中心20062006年莱迪地下商城商业业态表现年莱迪地下商城商业业态表现¾莱迪地下商城目标客户定位十分明确，以16~30岁之间时尚女性为主，因此引入的商业业态主要为女性服装及饰品。¾一个商业项目经营的成功与否，与项目功能业态定位、目标消费群体定位有着十分密切的关联。数据截至日期：2007.01莱迪地下商业项目案例——业态布局莱迪地下商业项目案例——业态布局女性服装、鞋类和皮包50%服饰及手饰品40%美容美发1%美食广场5%其他1%男性服装、鞋类和皮包3%消费者休憩场所¾在人流集中场所（如主入口、中庭）提供休憩场所，细微之处体现人性化设计。¾除了利用餐饮场所提供消费者休憩场所以外，亦可利用商场开放空间，提供休憩设施，最大化的延长消费者商场停留时间。¾但莱迪地下商城过分追求可出租商业面积，过道十分狭窄，仅为2~3m，造成人流十分拥挤。万一发生灾情，无法顺利疏散人群，并容易造成较大的伤害事故。地下一层平面地下二层平面莱迪地下商业项目案例——人流动线莱迪地下商业项目案例——人流动线通往地铁出入口星光大道-2层-1层星光大道地下二层*地下一层商场区域150%1,000元/平方米.月/650元/平方米.月120%800元/平方米.月租金增减幅度**2006年平均使用面积租金*不包含星光大道区域**与地下二层商业租金比较¾从租金的定价原则上分析，地铁效应对于商业租金的促进作用十分明显。地下二层连接地铁通道的商铺租金达到1,000元/平方米.月，接近同楼层其他区域租金的2倍。莱迪地下商业项目案例——租金定价原则莱迪地下商业项目案例——租金定价原则莱迪地下商城入驻率表现莱迪地下商城入驻率表现元/平方米.月**剔除需要转租的经营者¾莱迪地下商城租金上涨较快，2004年平均租金仅为250元/平方米.月，2006年平均租金已经达到760元/平方米.月，2年内租金上涨幅度超过200％。¾由于租金上涨速度较快，无形之中增加商铺经营者的经营成本。虽然目前莱迪整体出租率仍然维持100%，但转租者比例逐年提高。目前约有15%的商铺经营者因为无法承受过高的租金而提出转租。莱迪地下商业项目案例——租金定价原则莱迪地下商业项目案例——租金定价原则02004006008002004年2005年2006年0%20%40%60%80%100%平均租金入驻率（右轴）入驻率（右轴）(左轴）¾莱迪地下商城和购物商场最大的区别就是提供个性化的品牌专卖商业氛围。¾利用灯光造型，营造不同的商业氛围和个性化主题。¾每个专卖店都有自己独特的装修风格，每个商业内街有着不同的装修风格，这些特色和购物中心千篇一律的装修风格形成极大的反差，这也是商业步行街能够吸引消费者的主要原因之一。莱迪地下商业项目案例——个性化装饰莱迪地下商业项目案例——个性化装饰上海徐家汇地铁商城案例上海徐家汇地铁商城案例¾徐家汇地铁商城位于徐家汇商圈内；¾徐家汇地铁商城规划为地铁1号、9号以及11号线的换乘通道；¾步行街长度超过1,000米。上海徐家汇地铁商城上海徐家汇地铁商城太平洋百货第六百货汇金百货西亚宾馆美罗城太平洋数码广场二期太平洋数码广场一期建国宾馆上海市气象局徐家汇天主教堂徐汇中学弘基休闲广场港汇广场东方商厦徐家汇政府肇嘉浜路路桥钥天南丹东路路山衡路山华路桥虹路城恭路丹南徐徐家家汇汇站站地铁出入口地铁出入口¾徐家汇地铁商城位于上海市级商业中心—徐家汇地下，与徐家汇地铁站连为一体。¾徐家汇地铁商城与地面多家商场地下连接，方便消费者地下商城和地面商场之间的往来。¾徐家汇行人穿越马路必须走地下通道，增加地下商城消费人流量。上海徐家汇地铁商城案例——基本概况上海徐家汇地铁商城案例——基本概况地下一层地下二层地铁出入口上下楼梯服装饰品区餐饮区数码及配件文化艺术长廊文化艺术长廊工作用房工作用房站厅站厅¾徐家汇地铁商城分两层，其中地下二层与地铁入口衔接，充分利用了地铁人流。¾地下一层业态基本为流行服饰、饰品、玩具、礼品等，体现着地铁商铺快捷、时尚的特点。¾地下二层在服饰等基础上，增加了少量快餐、文化艺术类商业，丰富了商业业态。上海徐家汇地铁商城案例——业态布局特点上海徐家汇地铁商城案例——业态布局特点¾项目在通道一侧设置了“文化艺术长廊”，展出并销售大量的绘画作品。¾该业态提高了项目的文化艺术氛围，也赋予了项目的独特个性。上海徐家汇地铁商城案例——个性化特点上海徐家汇地铁商城案例——个性化特点¾该地铁商城在部分出入口之间，作了2条回廊设计，作为辅助交通路线。¾这样既丰富了商业动线，方便了人群出入，又增加了商业面积，提高了商业价值。¾地下二层与地下一层之间的垂直通道尽量远离地铁站台，目的是为了能够延长地铁换乘客在地铁商城的逗留时间，增加地下二层的商业机会。地铁出入口上下楼梯人流动线地下二层上海徐家汇地铁商城案例——交通流线上海徐家汇地铁商城案例——交通流线¾徐家汇地铁商城早期采用出售的方式，迅速回笼了资金。¾由于是产权销售，因此在后期的经营管理无法进行同一管理。¾为了进一步挖掘地铁商城潜在价值，该项未来目将进行统一装修和业态调整。上海徐家汇地铁商城案例——经营模式上海徐家汇地铁商城案例——经营模式优势.流行前线名店流行前线名店¾商场由政府牵头，海印集团有限公司投资开发。总投资额约为7000万人民币。¾营业面积为15,000平方米。与烈士陵园站同时开业。¾商场共有两层。地下一层是与地铁直接连通的大型商场。地下二层是停车库及汽车服务店。¾大型商场具备吃喝玩乐及配套服务功能。以不同主题购物街为主题，制造现代各种最“潮”的购物环境。¾广州流行前线名店地下商业案例广州流行前线名店地下商业案例流行前线名店主题商店布局图流行前线名店主题商店布局图¾南梦宫：大型电子游戏娱乐中心，吸引大量年轻人。¾男士街：街道以黑色为主题，提供个款不同男士服饰。¾前卫街：售卖各款新潮，非主流设计服饰。¾精品街：售卖港日韩台特色精品和“最热“卡通人物有关的产品。¾名店街：集港日韩名牌专门店，售卖最新最流行的品牌货品。¾日本街/韩国街/欧洲街：售卖各款有关地区的最新产品。¾兰桂坊：售卖价格便宜女性服饰和配饰产品。¾业态功能分布清晰明暸，商业业态也较为丰富，尤其引入大型的游戏娱乐商业业态。¾没有引入较大规模的餐饮商家，餐饮主要为轻便食品或咖啡之类的快餐饮品，并分布在各个功能板块之中，作为消费者休憩的场所。¾建议设计上，提供部分开放式小店，扩大视野空间，减低过道两侧商铺带来的压抑感。广州流行前线名店地下商业案例——空间布局广州流行前线名店地下商业案例——空间布局图例图例图例南梦宫男士街前卫街精品街名店街日本街/韩国街/欧洲街兰桂坊开放式小店餐厅银行服务图例图例图例南梦宫男士街前卫街精品街名店街日本街/韩国街/欧洲街兰桂坊开放式小店餐厅银行服务¾地下商场设置多个出入口，且大部分出入口与地面商场或写字楼相连接。¾除了在高峰时间可以疏导人流以外，亦可以降低天气对商业带来的负面影响，确保消费人流。流行前线名店人流动线图流行前线名店人流动线图开放式小店人流动线直通地铁站往防疫中心和广州画院美术馆先经地王广场店往东较场体育馆往中华广场（中山二路）往中华广场对街（中山二路）广州起义烈士陵园公园周边有市园林局和酒店直通中华广场*流行前线名店上面为广场开放式小店人流动线直通地铁站往防疫中心和广州画院美术馆先经地王广场店往东较场体育馆往中华广场（中山二路）往中华广场对街（中山二路）广州起义烈士陵园公园周边有市园林局和酒店直通中华广场*流行前线名店上面为广场广州流行前线名店地下商业案例——人流动线广州流行前线名店地下商业案例——人流动线台北地下商业街台北地下商业街台北地下