商业地产项目成本分摊原则和核算方法

商业地产项目成本分摊原则和核算方法鲍平商业地产项目成本分摊原则和核算方法•1、项目成本的构成•2、项目成本各要素的分摊原则•3、项目成本各要素的核算建议•4、其他土地增值税清算关注问题项目成本的构成（按土地增值税清算的框架讲解）1、取得土地的成本2、房地产开发成本｛土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用项目成本各要素的分摊原则各要素分摊原则前需先搞清两个问题：一、关于土地增值税清算单位问题规划部门为主，结合发改委、建设部门的相关项目资料+分期。一句话，根据项目实际情况决定。不唯证照。（比较灵活)项目成本各要素的分摊原则二、清算单位中的清算对象问题220号规定三分法。187号二分法。规程规定不同类型分别清算。不同分法，影响土地增值税额。细分对企业不利。二分法：普通住宅、非普通与非住宅，辽宁执行二分法。三分法：普通住宅、非普通、非住宅。江苏三分法。四分法：普通住宅、非普通、非住宅、别墅。青岛四分法。国家与省没有统一规定，各地自行处理。国税发2007年132号文：土地增值税清算鉴证规则规定：普通、非普通二分法进行审核。项目成本各要素的分摊原则.国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。项目成本各要素的分摊原则项目共同成本分摊的方法：1.占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊；2.建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊；3.直接成本法：即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用；4.税务机关确认的其他合理方法。（可售建筑面积法和层高系数建筑面积分摊法）土地成本的分摊原则土地成本包括：土地出让金和缴纳的相关税费。土地成本分摊原则：占地面积法和建筑面积法土地成本分摊基本原则：分期开发，可以按占地面积分摊。对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。对占地相对独立的不同类型房地产，可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。房地产开发成本的分摊原则土地征用及拆迁补偿费分摊原则：与土地分摊方法保持一致；前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用分摊原则：可售建筑面积法、占地面积法。建筑安装工程费分摊原则：直接成本法、可售建筑面积法、层高系数建筑面积分摊法。房地产开发费用项目成本各要素的核算建议1、根据核算指引中成本核算对象的确定原则，合理确定成本核算对象，可参考项目档案，并考虑业态、项目分期等情况，将成本核算对象分为以下部分：（1）可售部分：住宅、公寓、写字楼、可售商铺、可售地下车位、按销售处理的回迁房等；（2）自持部分；（3）公共配套部分；（4）其他：无偿提供或低于成本价销售的回迁房等。其中，公共配套部分及无偿提供或低于成本价销售的回迁房等作为过渡成本核算对象（即先做为单独的成本归集对象，归集汇总后再在其他成本核算对象间分配）。项目成本各要素的核算建议2、成本核算应在日常工作中完成，即应做好日常成本台帐的编制，每月成本台帐的数据应与财务系统核对一致，并定期与成本部核实，为成本分配提供可靠的依据；3、对于签订的每一份合同或发生的每一项无合同成本支出，由成本部依据合同及相关文件结合实际情况，协助财务部明确其受益对象和分配原则。在合同的审批过程中，由成本部在经济合同审批表中标明成本支出的受益对象及对应科目；对于无合同成本支出，由成本部在成本支出审批单中标明成本支出的受益对象及对应科目，以保证成本支出列支口径的一致性且方便于两部门定期对账项目成本各要素的核算建议4、要求财务部和成本部定期核实每个合同的结算值或最新预估值。对于应缴未缴的政府行政事业性收费（如报批报建费等）以及尚未签订合同但已经发生的成本，应预估金额，避免出现缺项、漏项、甩项，且核实结果须经财务部、成本部主管领导签字确认；5、对于入伙项目，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，若已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的，可按预算造价合理预提建造费用，并经成本部、财务部主管领导签字确认。项目成本各要素的核算建议6、成本核算应遵循归集、分配、二次分配、汇总、结转等完整过程，不得缺省过渡核算对象，直接在最终成本核算对象之间分配以简化分配过程。其他土地增值税清算关注问题关于土地增值税清算审核期限问题为进一步完善土地增值税清算管理程序和要求，提高清算质量和效率，根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发〔2009〕91号)第十五条规定，主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在90日内及时组织清算审核。如有特殊情况确实需要延长清算审核期限的，需经县级以上地方税务局局长批准。其他土地增值税清算关注问题关于人防工程成本费用扣除问题房地产企业依法配建并经验收合格(人防部门出具验收合格手续)的人防工程，人防设施建造费用计入相关成本、费用，允许扣除。无偿的是前提。其他土地增值税清算关注问题关于车库（车位、储藏室等）问题（一）能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房地产”确认收入并计算成本费用。（二）不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。其他土地增值税清算关注问题关于车库（车位、储藏室等）问题国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项规定为：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1．建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2．建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；其他土地增值税清算关注问题关于车库（车位、储藏室等）问题3．建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。相信很多企业情形为第3种类型，建成后不能办产权，也非无偿移交，而是永久使用权或有限产权的一种出售，增值税上视同销售不动产税目处理，企业所得税无论如何都会计算收入和成本应无影响，土地增值税如果不计入清算项目，势必引起其他税收问题，譬如房产税如何计征，所以有偿转让的无产权车位、地下室、储藏室、幼儿园等配套设施，还是计入清算收入的好，同时也应单独分摊开发成本，只不过区别的是如果不计算容积率，可以不分摊土地成本。其他土地增值税清算关注问题关于车库（车位、储藏室等）问题（三）关于无产权车位分摊土地成本问题，土地成本仅在可售面积中分摊，无产权的地下车位不分摊土地成本。提示：无产权的地下车位也不计算容积率，所以不应分摊，新疆明确是不分摊。也避免非住宅多分摊开发成本稀释增值率。其他土地增值税清算关注问题关于装修支出问题房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。其他土地增值税清算关注问题关于清算单位中住宅与商业用房的建筑安装工程费扣除问题清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。商业用房层高系数小于1.5的，其建筑安装工程费不予调整。商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高其他土地增值税清算关注问题营改增后土地增值税计税依据问题土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。其他土地增值税清算关注问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。重点在这里不含增值税收入究竟是多少，我认为是不含净销项税额的收入总额。其他土地增值税清算关注问题但是没有明确预征收入的确认，不过总局已经说话了——为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款营改增后，计算土地增值税的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括纳税人缴纳的增值税。其他土地增值税清算关注问题思考：营业税金及附加扣除多少？与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。如果还有其他收入不能准确划分清楚，则该倒霉了，按照预缴增值税所对应税金及附加扣除。看政策规定——营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他土地增值税清算关注问题最后别忘了——营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。其他土地增值税清算关注问题谢谢大家！