小产权房市场调研报告

小产权房市场调研报告市场部2010年6月4日一、小产权房定义“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋。按现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。二、小产权与大产权的区别所谓大产权房就是正规商品房，拥有完全产权的房产，即开发商在办理合法的立项开发和土地出让手续后，按规定上缴土地出让金和使用税费，再由国家发放房产使用权证、国有土地使用权证和房屋预售许可证，它可以合法地上市交易，购房者的合法权益能够切实受到法律的保护。小产权房是不完全产权，土地没有经过市场转让的环节，国家是不发产权证、土地使用证和预售许可证的，国土房管局也不予以备案，换言之，这样的小产权房子是国家所不认可的，购买此类房屋的权益也将不受国家法律所保护。三、小产权房由来城市房地产价格居高不下小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿根据国研中心课题组的调查，在目前“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有20％到30％留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占5％到10％；地方政府拿走土地增值的20％到30％；开发商则拿走土地增值收益的大头，占40％到50％。四、全国小产权房发展状况非官方统计显示，目前全国有66亿平方米小产权，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。统计显示，小产权房屋的数量惊人，北京大概占了20%左右，深圳等城市占的比重更高，有的可能高达40%到50%。五、小产权房开发面临的风险第一，法律风险：购买小产权房的合同是无效的，即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。第二，政策风险：购买小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。第三，交房风险：小产权房屋的开发建设因没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。六、小产权房面临的政策调控2008年1月，国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。2008年7月15日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。2009年9月1日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。2010年1月31日，国土资源部表示将重点清理“小产权房”和高尔夫球场。住建部:正在新建、续建的小产权房将予以拆除取缔，对政策出台前销售的已建成房屋，将进行清理。国土部等14个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组，目前正在研究制订小产权房处理政策方案。国土资源部：小产权房实质是违法建筑，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。国家政策海南省国土环境资源厅厅长严之尧也表示：私买私卖的宅基地绝不发证，不会将违法用地合法化。据海南省国土环境资源厅通报：对违法建设的小产权房，国土部门一律不予办理土地登记、报建许可、产权登记手续。三亚市国土环境资源局日前也发出紧急通告：擅自使用宅基地及集体土地以联营合作等名义建设“小产权房”行为，依法严惩。并要求凡在非法占用或买卖所得的土地上施工建设的，应立即停工，听候处理。地方政策七、三亚小产权房发展状况三亚小产权房的发展是在07年开始起步，受08年，09年三亚商品房价格突飞猛涨带动，近两年发展势头迅猛。据业内人士保守估计，目前三亚市乡镇在建小产权房项目在100个以上，在建面积可达到15-20万㎡。开发区域主要集中在红沙镇、田独镇、羊栏镇、荔枝沟镇、天涯镇几大区域。发展及分布由于受开发风险性的制约及需求市场局限，三亚市小产权房户型面积区间集中在40-60㎡，以一房、一房一厅户型结构为主。目前，三亚在售的小产权房的销售价格表现为：地段、规划较好的物业售价基本在4000-5000元/㎡；景观资源（尤其是有海景资源）好的物业售价基本在6000-8000元/㎡；地段较偏，且无景观、生活配套等资源的物业售价基本在3000-4000元/㎡。三亚小产权房的客群支撑以东北客群为主，主要以来三亚度假、避寒购买需求为主，目前已售出的小产权房，东北客群的购房比例在80%以上。价格及客群八、三亚小产权房开发模式合作建房开发模式：投资方出资，村民通过乡镇相关部门申请宅基用地及报批、报建，合作建房，获取利润后以一定比例进行分配。旧村改造安置开发模式投资方借助建设社会主义新农村的发展机会，整合乡镇政府，通过划拨安置村民用地，投资合作建房。职工安置开发模式农场单位通过向上级单位申请安置职工用地，投资方出资建房。公共基础、公益事业用地开发模式乡镇政府以建设养老院、疗养院等公益事业向上级部门申请用地，投资方建设开发。九、小产权房开发模式风险分析合作建房开发模式风险分析：物业用地被征用，被拆除风险大，买方物业被征用、拆除后，补偿额不能得到最大化保障。旧村改造安置开发模式风险分析：物业用地被征用，被拆除风险小物业用地被征用，被拆除后，物业补偿能得到最大化保障。职工安置开发模式风险分析：物业用地被征用，被拆除风险低。物业被征用、拆除后，补偿能得到保障。物业产权属性，后期可以通过农场申请，报批，可得到更改。公共基础、公益事业用地开发模式风险分析：物业用地被征用，被拆除风险小物业用地被征用，被拆除，买方物业补偿能得到最大化保障。物业产权属性，后期可以通过乡镇政府申请，报批，可得到更改。十、政策、市场风险下的小产权开发开发原则：快速销售，转嫁风险开发要素：•小区交通位置好•小区规模大、配套齐•良好的小区建筑、景观规划•准现房销售•户型面积适中，总价低•建立物业管理体系，完善售后服务要素目的：提高消费群心里认可度。针对市场风险开发原则：合法利用土地，完善报建报批手续开发前提：首先保障项目开发用地为集体建设用地，其次土地使用权承载主体以集体，乡镇政府为主。开发模式：•可以通过乡镇政府审批，与村委会联合成立股份制开发企业，利用集体建设用地开发小产权房。获取利润以股份比例分红。•通过与乡镇政府合作，整合乡镇企业用地、公共设施、公益事业用地，以开发养老院、疗养院、乡镇旅游酒店、文化、商业广场等业态为由，投资开发小产权房。获取利润与政府按一定比例进行分配。•通过与乡镇政府合作，以建设社会主义新农村为名，进行旧村改造安置，投资开发小产权房，获取利润与政府按一定比例进行分配。•通过与国营农场合作，申请职工安置用地，投资开发小产权房，获取利润与国营农场按一定比例进行分配。要素目的：合法利用乡镇土地，抬高土地使用权的承载主体，规避政策风险，降低消费群购买物业的风险预期。针对政策风险酒店式公寓经营模式：物业销售后，可成立专业物管公司代租、代管。乡村旅游酒店经营模式：物业销售后，可招商国内经济型酒店进行回租，经营。按一定年回报率给予物业购买者。经营模式加强市场认可，降低风险预期，提升物业增值、保值的投资预期十一、小产权房开发的政策预期小产权房政策预期的前提——国家、城市、农民三方受益第一，平抑房价，减轻政府调控房价的压力；小产权房增加了住房供应量，有利于平抑快速增长的房价。第二，城市居民到农村居住、投资，将加快农村落后的服务设施的升级，提高农民剩余劳动力的就业率，加快农村向城市化迈进的步伐。第三，缓解政府社会保障性住房的压力。社会保障性住房供应严重不足，小产权房的价格低于经济适用房，即使补交部分税费或土地出让金，也可归属于保障性住房之列，在一定程度上弥补了政府职能的缺位。第四，农民通过建设小产权房获得数倍、数十倍甚至上百倍的土地增值收益；通过出售、出租这些房屋，可获得持续稳定的收入。即使无地可种，政府也不用操心他们的再就业问题。如此，城市的房价降下来了，拥堵缓解了，农村的第二产业、第三产业也可以发展起来，城乡一体化的进程也加快了。目前，国家14部委正在研究小产权房整治方案。最终的小产权整治方案会以平衡国家、城市、农民三方利益为基本原则。对在建小产权房“双停”即“停建”，“停售”对已建，已售的小产权房，会鉴别土地使用权性质，如占用农用耕地，坚决给予拆除，对于集体建设用地，乡镇企业用地，公共设施及公益事业等用地性质，会制定系列所缴纳的税费、土地收益金等款项进行完善，最终会补发产权证。对于已建、已售的小产权房，会斟酌考虑未来城市、乡镇规划，不利于规划发展的，给予金额补偿或物业补偿，最终给予拆除。对于规模大，配套齐的小产权房，会制定缴纳一定税费及土地收益金，转化为经济适用房，规定相应的期限内，禁止转让。对于已建，未售的小产权房，政府会通过回购，优化转化为政府廉租房。小产权房政策预期（以下政策预期仅代表个人观点）十二、三亚小产权房开发成功案例南山花园项目位置：三亚崖城镇南滨农场土地属性：南滨农场用地开发模式：以农场职工安置用地为由，进行小产权房开发物业签署协议：前期以合资建房进行物业销售，后期以商品房买卖合同签署该项目成功点：通过与南滨农场合作开发小产权房，一部分作为职工安置，其他部分物业流入市场销售。与客群签署协议，提供农场土地使用证，乡镇机关报建报批手续。并在签署协议上承诺物业被拆除后按一定比例给予补偿。后期开发通过农场向相关部门审批产权，进行产权转化后的商品房买卖合同签署。销售价格：首批开发物业销售价格在2000-3000元/㎡，后期承诺产权可变更的物业销售8500元/㎡颐心苑项目位置：三亚市荔枝村路土地属性：乡镇公益事业用地开发模式：以建设乡镇养老院为由，进行小产权房开发物业签署协议：1、2期以合资建房进行物业销售，后期以公益事业用地申请产权转化。后期签署协议承诺可以进行产权转化，预留一定物业土地收益金空间。该项目成功点：通过与乡镇合作开发养老院公益事业，与客群签署协议，提供乡镇公益事业土地使用证，乡镇机关报建报批手续。并在签署协议上承诺物业被拆除后按一定比例给予补偿。销售价格：目前物业销售均价在6500元/㎡，预留土地收益金1500元/㎡。颐寿圆项目位置：凤凰镇土地属性：乡镇居民安置用地开发模式：与乡镇安置村民合作，利用村民安置地进行小产权房开发物业签署协议：以合资建房进行物业销售。该项目成功点：通过与乡镇划拨安置村民合作开发安置用地，与客群签署协议，提供乡镇安置村民土地使用证，乡镇机关报建报批手续。并在签署协议上承诺物业被拆除后按一定比例给予补偿。销售价格：物业销售均价4500元/㎡红沙椰林度假公寓项目位置：三亚市红沙镇土地属性：农民宅基用地开发模式：与村民合作，利用村民宅基地进行小产权房开发物业签署协议：以合资建房进行物业销售。该项目成功点：通过与村民合作开发宅基用地，与客群签署协议，提供乡镇宅基土地使用证，乡镇机关报建报批手续。并在签署协议上承诺物业被拆除后按一定比例给予补偿。销售价格：物业销售均价4600元/㎡阳光海韵项目位置：三亚市羊栏镇土地属性：农民宅基用地开发模式：与村民合作，利用村民宅基地进行小产权房开发物业签署协议：以合资建房进行物业销售。该项目成功点：通过与村民合作开发宅基用地，与客群签署协议，提供乡镇宅基土地使用证，乡镇机关报建报批手续。并在签署协议上承诺物业被拆除后按一定比例给予补偿。销售价格：物业销售均价8000元/㎡，带装修。三亚千禧公寓项目位置：三亚市槟榔河土地属性：农民宅基用地开发模式：与村民合作，利用村民宅基地进行小产权房开发物业签署协议：以合资建房进行物业销售。该项目成功点：通过与村民合作开发宅基用地，与客群签署