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★美食城招商方案★Foodzoneinvestmentscheme--------------------------------------------------------------------------------------------一、项目定位二、市场定位三、项目优势四、招商原则五、运营方案六、招商情况及实施计划▶目录▶◆项目定位◆Projectorientation☞项目定位致力打造大连现代文化时尚与美食文化融合和发展的城市名片。美食与文化时尚相结合，在社会上倡导一种时尚、健康、营养、的美食消费新观念。服务百姓生活，推介美食美味，让广大百姓充分领略到美食文化与时尚相结合的无穷魅力。打造知名品牌，展示企业风采，促进餐饮、特色美食、快餐、小吃健康有序的发展。◆市场定位◆Marketpositioning☞目标市场定位•香榭里广场地理位置优越，位于大连市青泥洼商圈，市区中心点，大连市新兴的休闲、娱乐、餐饮热点正在向香榭里广场移动,周边日均人流量较大。•江南惠美食城市场定位主要在于中午提供工作快餐，下午提供休闲食品，晚上给单身人士及工作繁忙的商务人士提供便利餐，周末则是为商场游客提供全天的食品服务。☞消费者定位•目标客层主要锁定在购物中心，卖场的客流，外来旅游人士、及本商圈内的商务楼白领及年轻时尚人群，使美食广场变成为员工食堂，要与本商圈业态形成互补互动.☞价格定位“美食平民化”•价格定位中档，可依据市场周边普通盒饭快餐的1—1.5倍来定位,业态上以快餐为主，休闲餐为辅。客单价控制在人均消费10-20元的区域，与周边大型饭店正好互补，且不会形成竞争，同时能满足顾客在逛街过程中随时随地的就餐和休闲。•让消费者“花最少的钱吃最好吃的食物”。引进储值卡刷卡消费，使之消费方便，快捷、时尚，美食城通过一年运作将在大连市迅速复制，实现“一卡在手，吃遍全城”，形成江南惠美食城是您“就餐实惠与时尚的最佳选择”的口碑效应。☞产品定位“低价高品质”•以规模和特色取胜,兼具时尚个性与特色，以专业化发展模式为主。口味精益求.美食广场积极引入符合消费者口味和需求的美食品类。实施严格的厨务品控管理。•使之成为我市规模最大、品种最齐全的美食汇集地，经营品类要多而精，如韩国拌饭、江南小吃、广式盖浇饭、日式料理、云南荷叶饭、自助火锅等多个种类、美食城内各类美食采用开放式的陈列。☞形象定位•形象要时尚化，设计风格定要个性化。装修突出品牌饮食文化，“形象源于品质”要彰显本案形象的高度、气度。为了适应顾客，特别是年轻人用餐追求交流、沟通、互动的面对面的现场感觉，“明档”操作模式。抛却传统美食广场档口的厨房概念，采用仿若小餐厅的特色店形式，水车、吧台、酒肆等。•强化美食城的聚客能力，美食与文化结合、时尚与古典结合、西方与东方结合。时尚的风格环境将成为年轻人的首选餐饮场所☞业态分布规划•餐饮业区与娱乐区实施集中分布与分散分布相结合的混合经营的原则，引入复合性的规划设计理念，以美食城、娱乐城集中分布业态聚人气，以品牌店聚财气。☞投资前景•树立江南惠美食文化品牌形象，用经营理念、整体功能规划、经营优势，使之通过一年的运作，得以在大连市其他商业地产迅速复制，放眼辽宁，走向全国。◆项目优势◆Theadvantageofproject☞位置优势·香榭里广场作为大连市的地标建筑之一位于中山区青泥洼商圈。作为大连青泥洼CBD核心位置不可多得的城市综合体项目，它打破了传统的规划及经营模式，把最具有现代时尚休闲功能的商业概念引入其中。自2008年8月22日招商至今，香榭里广场已经形成了完美的餐饮娱乐的业态组合，将在大连市购物中心中成为一种独特的商业亮点。本案江南惠贸易有限公司旗下的美食城总面积1600平方米。为各商户提供极大的发挥空间。·美食城周边即有521、525、1、408、512、411、39路等众多线路公交车，交通十分便利。☞硬件优势•建筑形态、景观独具优势•中央空调、消防、耐火等级均为一级•有容乃大——充足的停车位，在这里有车就是方便地下多达400个停车位•优美的环境，超大就餐空间、高档装修，配套设施完善☞管理优势•自主经营、商位租赁。XXX管理公司入驻本案,负责统一经营管理、统一规化、统一营销策划、（不同阶段运用不同的推广策略）、统一公共餐区、统一附属设施的经营概念。即：商位租赁实施标准化管理模式：工作人员统一号牌，统一着装；统一划卡收费管理，；统一保安、保洁人员管理；统一餐具消毒；统一营业时间；统一水、电、气、空调、消防管理；餐具、炉具、用具自备，归商户所有；对商户统一办理工商、税务.•整合营销传播把企业的一切营销和传播活动，如广告、促销、公关、新闻、促销、CI包装、产品开发进行一元化的整合重组让消费者从不同的信息渠道获得对江南惠美食品牌的一致信息性，品牌诉求的一致性和完整性。☞品牌优势•通过塑造江南惠品牌形象，强化美食城各项优势。☞经营方针政府主导企业化管理经营方针市场化运作☞经营策略1、各商户对外树立统一形象，提升美食城的知名度。2、每月评选优秀经营者和典型商户，作为美食街的优秀示范店进行表彰与宣传，以点带面提升整体的服务质量水平。3、各商户经营者要严格遵守美食街业主相关规定，要切实按照规定执行，以此来保证美食街的持久性经营，打造美食街品牌。4、努力打造集商贸、旅游、文化、休闲、美食为一体的文化美食休闲区。制定系统的接待方案，各商户要配备素质较高的接待人员。5、加强对后期经营管理的跟踪服务和报道，使宣传工作长期化。6、由专业人员负责整条美食街物业管理，安全保卫，卫生清洁等工作，确保美食街能够长期有一个良好的经营环境。☞规范要求对经营者提出五个方面的规范化要求•建筑风格统一•餐具统一•服装统一向美食街统一购买可回收再利用的环保低碳餐具。各商家要做到服装风格和样式统一化。经营管理：以统一化管理为核心，标准化、规范化；服务质量：以提高客户满意度为主线，打造高档时尚的服务品牌；设施设备：要求商家尽量采用无污染、低碳、环保等设备；内外环境：内部优美舒适、干净整洁，外部清洁卫生、无垃圾残留；经营品种：以江南各地特色名品时尚美食为主；商家不得私自修改美食城整体建筑风格，如需改动与房屋租赁方协商解决。◆招商原则◆Investmentprinciple☞1、招商盈利扣点每家统一24%--30%；物业管理扣点7--10%。☞2、进场费3.5万元，押金3万元。☞3、保底经营5.5万元/户/月。☞4、品牌主力店先行（适当优惠），利用其品牌优势带动本地特色商户，招商活动中配以灵活促销策略，激活经营群体，调动经营者积极性；采取一系列促销策略，以灵活多样的招商策划，充分挖掘中、小型客户前来经营。◆运营规划方案◆Operationplan☞方案一•美食城（自营/营运商+1个休闲主题餐厅）如城隍庙小吃、江苏一带美食等。采用联营形式由江南惠贸易有限公司独立运营。项目出租前须根据招商对象的数量规模和经营需要进行经营平面的分割划分。•区域划分：自营区80㎡、联营区520㎡（档铺20--30㎡）、功能区1000㎡（500个座位）☞方案二•1-2个主题餐厅（火锅、禾绿回转寿司、金牛角王、味千拉面、金汉斯等）餐饮业区与娱乐区实施集中分布与分散分布相结合的混合经营的原则，一则将其置于边角位置带动各楼层人气，二可以满足各品牌店选址标准。整体出租或（联营），整体交给一个大的运营商来运做。☞方案评估因素方案资金回笼资金收入招商难度销售难度定位影响条件经营风险方案一快高小易很好一般要求大方案二慢低大难良好要求高零分析认为方案1整体上优于方案2，因为：1）、一个好的经营管理对商场价值的提升不止，而且这种升值刺激是永续性的。从资金收入来看1方案收入较高，而且后续增值空间大，虽然风险较大可是运做难度较易。2）、在方案1有效运作的情况下，美食城的升值是一定能达到的。3）、美食城成功的关键因素是经营者的实力和管理服务的素质，方案1的最终目的是通过有效的经营管理使美食广场的经济指数提升，以达到投资的高利润回报。4）、方案1更好地符合了本项目时尚与娱乐的定位思路。项目规模：相对来讲，行业规模已是大连之最·该等规模在大连为最大规模·但可根据具体市场调查结果调整规模营业面积：1600平方米团队规模：5人年营业额：1370万投资计划：第一年固定资产投资约219万元，营运资金约116.4万元人力美食城管理人员5人3000元18万大管家人员工资3万36万外卖部人员工资2万24万广宣费1.2万14.4万水电2万24万房租1600㎡约64.8万装修1600㎡500元注：消防空调现有约90万设备设施约50万其他约15万公司开办约1万合计116.4万营运资金投资固定资产投资项目数量单价（月）金额项目数量单价（年）金额合计219万业务预测：会员收费、外卖服务、商铺扣点、进场费、自营区业务构成——目标21家店面，自营水吧及麻辣香锅项目第1年第2年第3年第4年第5年会员人数（万人）0.50.60.660.70.78增长率20%11%10%11%人均消费28003100340036003800会员收入（万元）14001860224425202964外卖服务（万）200280310360380商铺扣点24%24%26%27%28%管理费扣点7%8%8%8%8%公司营业额（万）49668986810081204进场费（万）66.566.566.566.566.5自营区（万）108136150180200合计670.5万891.5万1084.5万1254.5万1470.5万人均消费：15元/人用餐人流量高峰期人流：1000人—1200人（注12：00—13：30AM）日常期人流：1400人—1800人客户人群分类外部顾客：32%外部写字楼职工：55%内部员工及其他：13%模拟利润表：营业额复合增长率60%，净利润复合增长率83%第1年第2年第3年第4年第5年收入670.5891.51084.51254.51470.5成本335.4320380460520折旧020304060利润335.1551.5674.5754.5890.5所得税8.2%计算（总营业额30%为基准）1722273136净利润318.1万529.5万647.5万723.5万854.5万第1年第2年第3年第4年第5年☞提供服务•为保证美食城的正常顺利运营，特为各商户提供如下服务：经营管理制定总体发展规划制定规范管理标准经营管理服务商务管理统一招租、招商办理工商、税务、经营手续财物管理各项服务统一结算工商税务对接管理物业管理服务保安服务保洁服务工程服务绿化服务亮化服务治安管理、日夜巡视绿化区盆栽摆放日常保洁、垃圾清运管理、维护公用照明设施维修、保养水电、消防设施商务信息服务自身平台宣传媒体广告服务广告策划、印刷、制作利用各种媒体进行品牌推广利用美食城微信、微博平台进行宣传◆招商情况及实施计划◆Investmentprogressandimplementationplan☞招商物料准备•招商手册、招商DM单招商邀请函•购物中心概况，美食广场的招商条件现场VI物料（含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍、现场内外包装等）•招商合同文本《招商细则》、招商流程、租赁协议等•美食城平面分割图（规划效果图）☞现场管理•招商人员上岗前培训，进入现场做招商前准备；•每周工作例会，向经营管理公司汇报每周招商情况及当前亟待解决的问题；每周以书面形式汇报招商情况，按时制作上门客户统计分析、并以周、月小结形式报告呈报甲方；•每天填写工作日志，定期商周、月总结。•应多渠道开发市场•第一步，量大面广，一则传递招商信息，二则开发些加盟的投资客。•第二步，锁定目标意向客户，持续跟踪，最终达成目标。•第三步，以点带面，充分利用主力店的品牌效应带动品牌店的加盟。☞合作方式•以租赁形式，租赁期限1年•合约保证金：保证金3万，合同期满无息退还•结算方式：月初1-5号对账，15号返款。•管理费：按日常管理费用的支出预算分摊（对商户统一办理工商、税务），商户需交纳保安、保洁费用，承担经营所用水、电、燃气费