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德州市区基准地价使用手册德州市国土资源局北京师范大学二〇一〇年七月德州市区基准地价使用手册I目录德州市人民政府《关于调整德州市区土地级别与基准地价的通知》................1一、覆盖范围.............................................................2二、基准地价内涵.........................................................2三、土地还原利率.........................................................3四、土地级别.............................................................4五、基准地价标准.........................................................6六、商服用地路线价.......................................................7七、宗地地价计算公式....................................................10八、土地开发程度修正....................................................10九、期日修正............................................................11十、年期修正............................................................11十一、容积率修正........................................................12十二、行业修正..........................................................13十三、区域因素与个别因素修正.............................................15十四、宗地深度修正系数..................................................15十五、宗地宽度修正系数..................................................16十六、宗地街角地修正系数................................................16十七、几种类型的地价评估................................................16十八、各类用地适用级别说明...............................................21附表基准地价修正系数及其说明表..........................................22附图德州市区土地级别和基准地价图........................................34德州市区基准地价使用手册1德州市人民政府《关于调整德州市区土地级别与基准地价的通知》德州市区基准地价使用手册2一、覆盖范围本基准地价覆盖范围包括德州市城区、赵虎镇和黄河涯镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。其中，德州市城区是指：北到规划青太高铁线即规划城市建设用地北边缘，东至京沪高速铁路以东500米，南到高速公路南连接线，西至山东省边界，控制面积约216.16平方公里（不包含铁路、河流、绿地等）。德州市区行政辖区内，坐落在基准地价范围外的宗地估价时，可以参照相邻末级地的基准地价测算。二、基准地价内涵德州市区基准地价为：设定基准日为2010年1月1日，分用途、分级别评估土地使用权出让最高年期、相应开发程度、设定容积率下的净地地价。不同用途基准地价的具体条件如下：（1）商服用地按最高土地使用权年限40年，土地开发程度一、二级地为“七通一平”（宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯、供气、供热，宗地红线内场地平整），三、四级地为“五通一平”（宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），五级地为“三通一平”（宗地红线外通路、通讯、通电，宗地红线内场地平整），平均容积率一、二级别为2.5，其他级别为1.8。（2）住宅用地按最高土地使用权年限70年，土地开发程度一、二级地为“七通一平”（宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯、供气、供热，宗地红线内场地平整），三、四级地为“五通一平”（宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），五级地为“三通一平”（宗地红线外通路、通讯、通电，宗地红线内场地平整），平均容积率一、二级别为2.5，其他级别为1.8。（3）工矿仓储用地按最高土地使用权年限50年，土地开发程度一级地为“七通一平”（宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯、供气、供热，宗地红线内场地平整），二、三级地为“五通一平”（宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯，宗地红线内场德州市区基准地价使用手册3地平整），四、五级地为“三通一平”（宗地红线外通路、通讯、通电，宗地红线内场地平整），平均容积率为0.6。（4）公共管理和服务用地按最高土地使用权年限50年，土地开发程度一、二级地为“七通一平”（宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯、供气、供热，宗地红线内场地平整），三、四级地为“五通一平”（宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），五级地为“三通一平”（宗地红线外通路、通讯、通电，宗地红线内场地平整），平均容积率1.5。表1基准地价内涵说明表用途商服住宅工矿仓储公共管理和服务价格构成土地取得费、土地开发费用、应纳税费、利息、利润、土地增值收益基准日2010.1.1土地开发程度商服、住宅、公共管理和服务用地一、二级地为“七通一平”（宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯、供气、供热，宗地红线内场地平整），三、四级地为“五通一平”（宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），五级地为“三通一平”（宗地红线外通路、通讯、通电，宗地红线内场地平整）；工矿仓储用地一级地为“七通一平”，二、三级地为“五通一平”，四、五级地为“三通一平”土地使用年期40705050平均容积率一、二级别为2.5，其他级别为1.8一、二级别为2.5，其他级别为1.80.61.5三、土地还原利率工矿仓储用地还原利率按同期中国人民银行公布的五年期存款利率3.60%执行，住宅用地（公共管理和公共服务用地）还原利率按同期中国人民银行公布的五年期存款利德州市区基准地价使用手册4率加0.6即4.20%，商服用地还原利率按同期中国人民银行公布的五年期存款利率加1.2即4.80%执行。今后，各类用地的还原利率与中国人民银行公布的五年期存款利率同步调整。四、土地级别德州市城区商服用地、住宅用地（公共管理和公共服务用地）和工矿仓储用地共分为五级，各级别土地界线如下：１．商服用地级别一级地分布在由共青团路西段、湖滨中大道北段、天衢中路东段、德兴中大道、新华路、向阳大街北段、铁路、天衢中路西段和解放中大道北段共同围成的区域。二级地包围在一级地外围，主要是由大学西路、德兴北大道南段、共青团路东段、天衢东路、晶华大道、常兴路、富康大道、东风东路东段、京福高速公路南段、新河东路东段、东风东路南支路、新华路、岔河、新河西路、富源大街、水厂路、商贸大道、东风西路、纺织大街、天衢西路东段、运河、铁路、陵西大道共同围成的区域。三级地包围在二级地外围，北边界是由广达西路、德贤大街、高速公路北连接线、岔河和大学东路构成；东边界为京福高速公路；南至运河、铁路、岔河、新河东路及河流；西至聚源大道、运河大道构成的边界。四级地主体部分西起州济大道和瑞丰大街；东至高速东二路和减河；北到高速公路北连接线；南至高速公路南连接线以北约1000米。另外，抬头寺工业园也有一部分地区被确定为四级地。五级地是四级地以外的定级区域，主要分布在高速公路北连接线以北和减河以东的地区。级别界线详见德州市区商服用地级别与基准地价图。在应用基准地价进行宗地地价评估过程中，当同一宗地跨越两个土地级别时，取相邻高级别的基准地价。德州市区基准地价使用手册52．住宅用地级别一级地是由共青团路、德贤大街南段、大学东路西段、天衢东路、晶华大道、新河东路东段、东风东路南500米、新岭路、向阳大街、迎宾大街、天衢中路西段和解放中大道北段共同围成。二级地包围在一级地之外，是由大学西路西段、解放北大道南段、果园路、大学东路、京福高速公路、新河东路南约400米、新河西路、铁路、东风西路、纺织大街、天衢西路东段、迎宾大街、陵西大道共同围成的区域。三级地包围在二级地外围，北起萱惠路、德贤大街北段、高速公路北连接线、岔河和广达东路构成的界线；南至铁路和河流构成的界线；西起由铁路、运河大道、商贸大道构成的界线；东至高速东二路和减河围成的边界。四级地主要分布在高速公路北连接线以南，减河以西，东风东路以南和京沪高速公路以西的广大地区。五级为四级地外围的定级区域。级别界线详见德州市区住宅用地和公共管理服务用地级别与基准地价图。在应用基准地价进行宗地地价评估过程中，当同一宗地跨越两个土地级别时，取相邻高级别的基准地价。3.工矿仓储用地级别一级地西起由解放中大道北段、天衢中路西段、铁路、向阳大街北段构成的边界；东至晶华大道以东约400米；北起大学西路和大学东路构成的边界；南至新华路。二级地包围在一级地外围，是天衢西路、铁路、陵西大道、萱惠路、广达西路东段、岔河、苹果园路、京福高速公路、新河东路、新河西路、运河大道共同围成的区域。三级地二级地外围的区域，北起高速公路北连接线，南至新河东路南约3000米，西起瑞丰大道，东至减河。四级地位于三级地外围，抬头寺工业园以西的剩余用地。五级地是四级地以外的定级区域。德州市区基准地价使用手册6级别界线详见德州市区工矿仓储用地级别与基准地价图。在应用基准地价进行宗地地价评估过程中，当同一宗地跨越两个土地级别时，取相邻高级别的基准地价。五、基准地价标准1.净地基准地价净地基准地价是指已完成基础设施配套开发和宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的基准地价。德州市区不同用途的净地基准地价为：商服用地：一级地2961元/平方米，二级地2226元/平方米，三级地1435元/平方米，四级地1066元/平方米，五级地853元/平方米。住宅用地：一级地2571元/平方米，二级地1920元/平方米，三级地1250/平方米，四级地984元/平方米，五级地788元/平方米。公共管理和服务用地：一级地1696元/平方米，二级地1259元/平方米，三级地933元/平方米，四级地757元/平方米，五级地611元/平方米。工矿仓储用地：一级地411元/平方米，二级地370元/平方米，三级地343元/平方米，四级地296元/平方米，五级地258元/平方米。沿街门市商服用地以路线价评估测算为准。２．现状土地基准地价现状土地基准地价是指已完成基础设施配套开发、未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的基准地价。现状土地基准地价适用于国有土地使用权租赁、建设用地使用权收购收回、划拨土地使用权补办出让金的宗地价格评估。德州市区不同用途的现状土地基准地价为：商服用地：一级地1749元/平方米，二级地1075元/平方米，三级地577元/平方米，四级地375元/平方米，五级地307元/平方米。住宅用地：一级地1113元/平方米，二级地841元/平方米，三级地536元/平方米，四级地369元/平方米，五级地295元/平方米。德州市区基准地价使用手册7公共管理和服务用地：一级地679元/平方米，二级地545元/平方米，三级地411元/平方米，四级地357元/平方米，五级地289元/平方